作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro
房贷大放松。
9月29日晚间,央行以及市场利率定价自律机制,连发多个通知,事关房贷:
1、存量房贷要在10月31日前完成调整,首套、二套、之前调整过的,都涵盖;
2、批量调整,高于LPR-30BP的,调整为不低于LPR-30BP,有利率下限的,按下限调;
3、取消个人房贷重定价周期最短1年限制。
4、未来新发的商贷,也不再区分首套和二套。
可以说是史诗级的大放松。为啥调呢?
减负的同时促消费,当然,主要还是想让大家买房。
尤其是二套房,以前可能算“超生”,现在是“英雄母亲”。
这一次,除了预期的降存量房贷,还有“不区分首套二套”,这就把首付比例和利率,都拉到了一个水平线上,未来的趋势就是,存量和新发逐渐统一。
之前,首套和二套的利率差距很大的,比如南京,在取消利率下限之前,首套下限LPR-50BP,二套下限LPR+30BP,这中间就差了80个BP。
现在,二套房利率也统一调至LPR-30BP,能省多少呢?
100万房贷,20年,LPR=3.85%,月供能省300多,利息总额能省7万多。
而从总量上,这一轮,能够节省1500亿的利息支出。
很多站在高位的二套房业主,最多能差1个多点,现在能稍微喘口气了,再买二套房,也不用被利率歧视了。
这只是一个预期,之后还能更省一点。
1、之前,央行算是“降息”0.2个百分点,10月份的LPR可能还有0.2个百分点的下降空间,利率协商在10月21日之后,那么LPR-30BP,就是3.35%;
2、房贷重新定价周期最短1年的限制取消,也就是说,如果LPR下降力度大,那么原则上,你可以每月都跟银行协商,来做利率调整,如果在利率下行周期内,可以最快享受到低利率。
银行现在也开始准备调整政策了,接下来就是等细则了。
央行之外,一线城市也来了一次大放松,主要调整来自上海、广州、深圳。
1、限购:广州全面解除限购;上海外环外只需要1年社保;深圳放松限购的同时,放松限售;
2、首付:上海首套首付15%,二套25%,差异化政策区域20%;深圳首套15%,二套20%;
3、二手房:上海将增值税免征年限5年变2年、取消普通非普通住房标准;
放松也主要是响应号召,26号的政治局会议,房地产要止跌回稳,29号的住建部会议,一线城市要用好调控自主权,调整政策。
然后,政策就来了。
一线城市缺成交吗?缺。
前两天,上海的一个个豪宅项目卖爆了,108套开盘售罄,卖出了119.79亿,套均1.1亿,而最贵的,能达到3.56亿/套。
上海的豪宅,是独立行情,最近一直卖挺好,但是用豪宅套市场行情,就不太行,豪宅成交与去年持平,但是前8个月市场的总成交,比去年下降32.82%,8月份环比,也下降14.8%。
豪宅是“理财产品”,但是普宅不是,现在各个城市都鼓励买大面积住宅,主推改善型,上海取消普宅认定,从交易税费上,还能再省一笔。
为啥是一线城市调呢?
1、目前的限制政策,主要集中在一线城市和海南,有政策空间;
2、现在的政策取向,无论是新房,还是二手房,现在主要是促成交,就是房子得能够卖出去;
3、靠一线城市,来做一波拉动。
目前,一线城市本地该买的可能买了,那么下一步,就看能不能吸引一波来自全国的资金,来让一线城市房价有一波行情。
毕竟,一线城市崇拜,到现在也还有。
一线城市繁荣,带动二三线,市场活跃起来,才能企稳“止跌”。
国庆前大调整,也算是传统了。
10年前的2014年“930”,也是一波大放松,放开限购、降低首付比例、降低利率等,回看那时候的政策力度,远没有现在大。
但是,效果却挺好。
金九银十,今年9月份市场行情不好,那么在国庆的黄金周,应该能提振一部分需求。
乐观的声音是,“房地产牛市,从9月29日开启”:
1、除了个人外,房企也拿到了不少实惠,开发贷、信托贷、物业贷等政策,延期到2026年;
2、不少房企已经开始涨价,虽然只有2%,但是表达的态度很明显。
但是,市场似乎也并不是这么乐观。
高层对房地产定调是“止跌回稳”,当然在这个目标下,实现了各种宽松的预期,但是房价见底,也没那么快。
各种组合政策下来,见效未必如2014年那么快。
宏观上,政策有了,但是底层逻辑上看,还得看居民部门,尤其是居民的信心恢复,还需要时间。
1、有官媒做了统计,35个大中城市房价收入比,从2019年的16.03,降到了11.87,购房压力确实缓解了不少,但是距离房价收入比的合理区间4-6,还有一段距离;
2、目前,中国居民杠杆率大约63%,还是偏高的状态,所以大家现在爱存款大于贷款,房贷增速也一直在下滑;
3、居民收入在数据上看,是在增长的,但是对于需要购房的中低收入群体来讲,感受不大,甚至有的人感觉自己的收入反而下降了,房市的政策,其实还需要配合就业、收支调节等多方面的政策。
钱袋子鼓了,大家才敢消费,敢买房。
现在,股市活跃,沪指创了新高,地产股也开始集体大涨,走出了一波行情。
是一个好的开端。