市场夜话2024.9.22

投票结果

1、京城三大万众期待会所:

冠军招商玺

亚军香山樾

季军北京宸园

详细排名情况如下

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2、会所功能需求投票:

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「好房子」在昌平龙湖观萃打响第一枪,亦庄X24紧随其后。

您认为,接下来哪个区,将跟进出现「好房子」项目

政策类

1、路边社小作文称,限购措施将进一步松动。

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2、官媒报道,北京市政府召开常务会议,研究本市政府债务管理情况等事项。

企业类

3、有信源称,中建系统内有个新口号:去年学中海,今年看智地!

点评:据中建智地官方信源,中建系统多位高层高频现身智地北京各个在售楼盘,肯定干法,也给打气和信心。能力有多大,责任就有多大,智地加油!‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

4、9月19日,中国建筑独立董事马王军、孙承铭、刘汝臣实地考察北京宸园。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

点评:有信源称,领导问得很仔细,包括项目产品定位、建设进程、操盘策略等,对北京宸园产品定位和前期规划设计给予了充分肯定,要求项目团队深入贯彻落实董事会决议,精准施策抓好营销,力争实现“开门红”。

5、据官媒报道,中国建筑副总裁吴秉琪称:“在中国建筑2024年4000多亿元的投资预算安排中,房地产开发类项目的投资预算大约占到3/4,其中新增土地储备占据绝大部分预算,公司上半年新获取的28宗土地均位于一线城市以及强二线城市的核心区域。

点评:中建旗下10家地产平台分别是中海系和中建八子,官媒称中海系包括中海地产和中海宏扬。

其中,中海地产上半年销售额占到中国建筑70%,中建八子上半年销售额近800亿。

看未来趋势,中建壹品、中建智地新增土地货值稳居行业TOP5。

6、根据中建系各局在京盘面,表弟猜测各家的增长曲线分别是:

一局:改善+豪宅‍

二局:改善+豪宅

三局:全产品线,多类型住宅‍

五局:流量大盘‍

八局:潜力巨大

7、中海半年报显示,上半年销售回款超50亿的城市有五个:上海、北京、广州、深圳、天津。

点评:北京超50亿是应该的;天津超50亿……成名!

8、略

9、据官方公开信源,上半年,八大基建央企,各自地产板块开发业务营业收入情况:

1.中国建筑,地产营业收入1164亿元,同比下降8.7%,毛利率19.4%;

2.中国铁建,地产营业收入315.48亿元,同比增长47.34%,毛利率11.44%;

3.中国中铁,地产营业收入144.81亿元,同比下降30.78%,毛利率12.57%;

4.中交地产,上半年营业收入89.80亿元,同比增长2.48%,净亏损9.83亿元;

5.中国中冶,地产营业收入为50.3亿元,同比下降35.39%,毛利率6.76%;

6.中国电建,地产营业收入为44.55亿元,同比增长40.62%,净亏损4.63亿元;

7.中国能建,地产营业收入为38.25亿元,同比下降45.42%,毛利率36.35%

8.中国核建,地产板块暂无数据。

10、网传zgtj降薪,降薪文件中提及,公司领导层降低绩效工资发放,员工暂时不变。

点评:降薪是反向激励,加油!

11、有信源称,9月11日,绿地集团董事长张玉良,还在天津参加了中国500强企业高峰论坛。

9月12日,法院下达限制消费令的时间,正好是张玉良天津参会的第二天。

赶得及坐飞机回家。

点评:人性化执法。

12、据官宣,李伟东同志任北京城建集团有限责任公司党委书记、董事长。

点评:李伟东同志现年56岁

13、据财报,截至2023年末,金地持有货币资金231.2亿元,短期借款为3.3亿元,一年内到期的非流动负债为387.6亿元。现有货币资金无法覆盖短期债务。

点评:先发工资再还债,不能武断说金地缺钱到发工资困难程度。

14、有报道称,某总部在华南的央企,接下来将整体降薪15%,并精简15%-20%的员工(均为正式编制,不含外包)。

另有网传某超级超级超级房企,预计930全国范围内裁员30%。

点评:不能听风就是雨,很多信源不准确。要相信公司会妥善安排,同时要努力工作,和公司共担困难。

15、有信源称:前某知名地产商人(被拘留在特殊拘留中心那位),其名下香港的一处33.75㎡的房产,被香港高等法院批准出售。此房产25年前被该老板购置,被称作其的“发迹屋”。

点评:有限责任公司,无限责任个人。

16、有报道称,民企老板对多位离职高管秋后算账。

点评:能私下解决就不要报官,没有多大的冤仇。

17、融创荣膺「2024全国保值力综合测评」多个奖项

点评:虽说是某家评的奖,但现在敢提保值的企业可不多,真心佩服融创和老孙的保交付工作。

18、有报道称,SOHO中国老板潘石屹及张欣,将曼哈顿豪宅以2380万美元,约合人民币1.73亿的价格卖了,亏损200多万美元。

点评:老潘不看好美丽国的城市核心资产?

土拍类

19、2024年2月22日,大兴西红门6035地块,9家企业争夺至摇号成交。

9月19日,西红门6030地块,由北京兴创兜底成交。

2024年3月15日,顺义后沙峪0001地块。37家企业争夺至摇号成交。

9月12日,后沙峪0104等地块,由懋源控股底价成交。

而丰台科技园地块……

点评:别人恐惧我贪婪,或许兴创、懋源就是地产界的巴菲特。

20、北京新房项目内卷路线图,据表叔分析有三个阶段,目前处在第一个阶段尾声,第二个阶段刚刚开始:

  • 1.0阶段:卷得房率、拼赠送,卷实景示范区;

  • 2.0阶段:卷“好房子”标准,南北阳台+首层架空,龙湖开个头;

  • 未来3.0阶段,预计将开始卷业态,拼拿地容积率。

比如昌平高教园,容积率由2.2以上降至清越府的1.2左右;还有不便说的某地块。

点评:买房出现等等党;拿地也出现等等党年初还在抢地,现在都在等,分化在加大,这就是客家判断市场机会的能力,从过往看,看准的人不多,大多是跟风拿地,跟风不拿地。

21、出一道判断题:四季度会是房企在北京拿地的好时机吗?

22、略

23、据统计,自2023年7月获得梧桐星宸地块之后,越秀已经14个月没有在京拿地了,目前看是避开了低点。

点评:据说董总的拿地逻辑非常朴实无华。

24、海淀是北京楼市高地,也是最稳定的区域,想知道接下来海淀的风向。

先来看北近3年商品住宅地块情况:

1.2022年9月,中海富华里富园地块,住宅容积率1.5,经营楼面价58509元/㎡;

2.2022年9月,中海富华里汇园地块,住宅容积率2.4,经营楼面价55079元/㎡;

3.2022年9月,栖海澐颂地块,住宅容积率2.4,经营楼面价54897元/㎡(背公建);

4.2024年2月,中海西山观复地块,住宅容积率1.8,经营楼面价63464元/㎡;

5.2024年6月,海开+中建壹品 永丰南地块,住宅容积率2.2,经营楼面价80258元/㎡(背公建);

6.2024年7月,保利建工嘉华天珺地块,住宅容积率1.9,经营楼面价54643元/㎡。

点评:功德寺的成交楼面价,会是多少?

市场类

25、特价房系列:

大兴星光城,86㎡中间楼层4.8万,2层4.6万;

丰台丰和叁號院,173户型总价1299万,折合单价7字头;

石景山招商元玺,推出部分单价6字头的首层房源;

经开区北京润府,低楼层单价5.4万元起;好楼层也有5字头房源;

昌平硅谷one项目,第一批3.6万特价房已售罄。据悉,未来还会有第二期,但优惠力度“号称”比第一批小。

点评:“号称”,这个巧妙!大家都在玩价格策略,可能只是一套,看谁运气好。

看过、路过,不要错过。快来找表弟买特价房,晚了不保证能买到。

26、中秋三天晒业绩系列海报,敢晒海报的楼盘不多。‍‍‍

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27、中建壹品(北方)发布中秋业绩视频:五盘到访5000+人次,成交39套共计2.2亿元;保利北京发布中秋业绩:3天3亿。

28、招聘不叫招聘,新说法是找案场搭子、渠道搭子。

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点评:搭子这个词用得好。越秀找的搭子,是片区总。

29、西山观复主打科技主题宣传。

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点评:建议组团报造参加马斯克的外太空商业旅行,只有有钱就可以。据说第一批商业客人已经安全回到地球了。

30、永定玖里官方海报自称低密神盘,思路很棒,可以推广到中海其它诸盘,比如公元里叫南城棕榈泉,丰和壹号院叫丰台万柳书院,西山观复——西山脚下的霄8。

31、北京宸园249样板间已经开放。

点评:全北京没有哪一个楼盘的单一样板间开放,能如此引发市场的关注度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

32、昌平某项目,别人一开盘它就推出特价房。搞得别人都不敢开盘。

点评:架狙瞄准,露头就秒。你很讨厌它这种做法,又拿它没办法,只能道德谴责。

33、有信源称,如今豪宅项目普遍组织了“护盘队”,声讨小区业主低价卖房。

点评:豪宅业主护盘是真护盘。如果有业主低价卖房,可能也有难言苦衷。豪宅换手率高低也是经济晴雨表。

34、有信源称,房价跌到2016年。

点评:很多媒体真是张嘴就来,不过这种标题往往流量大。

35、有信源称,某家浓眉大眼的央企,准备打开降价的限制。

点评:库存癌症确实是一个隐性问题,已经有房企对滞销户型坚决降价!

36、据信源反馈:北京宸园的样板间冰箱里,食物饮料真可以吃

点评:样板间,真生活,这就是高级烟火气。

37、缦合北京俱乐部及行政公寓,荣获2024CHA中国酒店大奖年度最佳服务公寓。

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点评:缦合做服务体系去拿酒店业的奖,这就是降维打击。

38、招商玺搞活动思路打开了,展开了公立学校择校与海外教育规划讲座。

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点评:活动挺好,但讲师照片很像置业顾问

39、那么小镇更名为伴山观岚。远洋撤出项目,由中交全权操盘。

点评:联想到中途换操盘方,案名就有点不吉利,谐音“半山腰。但表弟还是很喜欢这个项目的。

40、城建+南山的仁和新地块案名出街星悦时光

点评:有两个观感:

一是南山这次拿地有点着急,接下来北京市场有好多好地;

二是为何不叫星誉beijing二期,或者叫星誉时光,星誉至少在顺义已经是个很响的品牌了;

三是据传南山负责人盯项目很仔细,是非常仔细的那种。

41、网传bjzy别墅烂尾了。

点评:烂尾不好说,表弟希望不要再发生西山龙胤事件。

42、保利建工海淀永丰案名发布:嘉华天珺。各兄弟项目纷纷发布海报祝贺!

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点评:阔别八年,保利再次临幸海淀!

43、据官方公示设计方案,保利建工的嘉华天珺依然没有出现阳台。别有消息称:项目预计开盘价格8.5万,全石材,10月中旬开样板间。

据保利海报称:将在海淀打造人文海派名仕公馆。

点评:坊间有个嘴欠的跟表弟说,北京上海互相看不起,海淀浦东互相看不起。海派落户海淀,拿海派说事,是不是有点冒犯海淀客户。

表弟觉得,这都是瞎起哄。‍‍

44、略‍

45、中建智地超级交付戏多份量大,多位公司领导走到前台。爱看热闹的表弟拿笔记了一下,分别如下:

项目总经理 陈国龙;

客研 赵敏航;

设计 马喆;

工程 崔云龙;

景观 方炜博;

客关 杨

点评:手欠的表弟好奇查了一下生僻字,客关负责人霸气女王范啊!

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规划类

46、9月10日,《首都师范大学良乡校区规划综合实施方案》开始公示。用地研究范围约50.96公顷,其中公园绿地5.13公顷,高等院校用地45.83公顷。

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点评:良乡大学城越来越像城了,大学很重要,开发商很重要。

47、9月11日,朝阳区公示了三间房地区的棚户改造项目的地块规划实施方案。

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其中涉及两块住宅用地,分别为:

CY00-1202-0006地块,容积率2.8,建筑高度60m(局部80m);

CY00-1205-0007地块,容积率2.8,建筑高度80m。

点评:美丽的区位,稍逊的容积率。本六号线居民在线求洋房!

48、亦庄规划研究发布:北京工业大学公开采购新校区项目建议书编制。

点评:新校区选址会在亦庄台湖新城吗?销冠100

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