编者按：2024年，中国商业地产迎来了新的发展阶段，多元化体验与产业升级深度融合、资管新模式和数字化转型等成为推动行业进步的关键因素。
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通过深入调研、交流和采访，挖掘商业地产领域的领军企业和行业领袖，探索他们在新时代背景下的创新实践和战略思考，揭示行业变革期的洞察、策略和成就。
观点网 香港报道 近年港府不断推出新措施为求刺激香港房托市场的发展，招商局商业房托基金执行董事郭瑾认为，香港政府近几年已非常努力推动房托市场（REITs），在投资者教育方面可以进一步增加力度。
郭瑾坦言，香港市场不比其他地方差、底蕴深厚。
时隔数年，再次去到招商局商业房托基金位于上环的办公室，与郭瑾进行交流采访。对比而言，香港市场已大有不同。
高息环境对物业市场的冲击甚大，房托基金这类息口敏感类别的亦大受影响，唯一不变的是港府大力推动房地产投资信托基金(房托基金)市场的决心，惟市场仍然与其他市场有一定距离。
“我们内部讨论过原因，认为新加坡监管机构非常大力推动REITs市场，包括对投资者教育等，同时当地亦有一些资本沉淀，是专门追求REITs这种比较稳定、低风险回报的投资，而香港可能会更喜好风险一点，投资收益及流动性要求更高一些。”郭瑾表示。
香港目前上市房托基金数目与2021年相比，仍然维持于11家；反观内地于2020年出台的公募REITs之后，至今年9月28日，短短数年间全市场公募REITs数量已达到了69只，增长迅速。
但他不认为香港的房托市场就比邻近地区差，这一两年，政府非常努力推动REITs市场，包括放宽杠杆限制至50%，跟新加坡看齐；又为鼓励REITs挂牌，为合资格REITs提供资助，金额相当于其付予本地专业服务提供商费用的七成，上限为每只基金800万港元；及豁免缴付印花税等等。
招商房托目前专注商业写字楼跟消费类，但是未来不排除有其他业态，包括以后如果有合适的项目，如酒店类别，或其他类型的业态资产都可以注入。
观点新媒体：美国宣布减息，对于中港两地楼市有什么影响？
郭瑾：美国进入减息周期，对房托一定有好处，因为对利息是最敏感的，同时相信中国内地及香港的股票市场最先反映。
放水对股票市场有立竿见影的效果，但香港房地产市场暂时不会有明显反弹。
而内地房地产市场，我认为行政效率非常高，先解决了一些紧急问题，例如降低存量房贷利率刺激市场等，但政策如何传导到房地产，最后令实体经济受惠，我们需要时间观察。
观点新媒体：你认为中国经济目前面对什么问题？
郭瑾：疫情开放以后，目前面对的主要是信心问题，人民的储蓄在增加。
可能有两种情况，一些人是不敢消费，一些人是真的没有钱，例如失业的年轻人或中年人，即使有一定的储蓄，都不一定敢投资。
我认为信心恢复还是需要一段比较长时间，不过这一年多来，中国对外开放的趋势明显，希望增加海外人士的投资，市场其实仍然是有希望的。
观点新媒体：对于写字楼市场的前景有什么看法？在零售项目方面有何部署？定位及目标客群主要面向哪方面？
郭瑾：房托旗下5个写字楼项目中，有3个位于深圳蛇口网谷，与传统办公区域不同，吸引的租户群与中心商业区并不一样。
主要是创新类项目，如高科技公司、医院的研发部分，这些新兴的产业对我们三个物业有一个很大支撑作用。
但深圳写字楼供应大，需求在可见的未来不会有太大增长，即使经济向好，甲级写字楼的增长也不会跟以前一样。
特别是人工智能比居家办公的影响可能更大，因为现在办公室的大多数工作都可以被AI取代，预期5年之内这种工作需求会大幅度下降。
除非是写字楼项目是核心城市、核心地段及打折，才会考虑。
我们还有一个零售项目，未来希望扩展我们的消费类项目版图，主要是民生项目。因为从香港疫情这几年可以看到，民生商场抗跌力强，核心区商铺租金单价大跌时，民生区商场租金在疫情那几年是上升的，而且出租率也不错。
观点新媒体：在目前的环境下，您对于香港房托市场有没有什么寄望？
郭瑾：我们认为对投资者的公开透明非常重要。
我们上市以后，其实不用每季度披露营运数据，但我们选择这样做，让投资者更了解我们。
当然，这对于我们的心理压力很大，但这个压力其实也是一个动力，就是要怎么样做好，这个其实不容易做到。
第二，虽然说房托很独立，但实际上房托的发展还是要靠母公司在各方面资源的支持。就是说，作为房托的大股东及管理人，对这个平台的战略安排也很重要，并不是说上市以后不用管，要在监管限制以及投资者的期望之间要怎么平衡。
对未来长远规划的决心不变，只要房托公平公正透明，加上母公司的支持，一定能发展得更好。
