每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。
同在海淀区，两个新盘分别走向了两个极端。
一个是嘉华天珺，由保利地产和北京建工集团联合打造，总平图出来后，没有过多的增量信息，不停地释放有关户型的小道消息，不停地想拔高调性，把林徽因等名人消费了一把。
一个是海开永丰南项目，由海开控股独自操盘，总平图出来一个多月后，甚至连案名都没有，遑论其它信息。与嘉华天珺相比，永丰南项目的沉默则多少有些落寞。
但两个盘相比较，花姐反而更欣赏海开永丰南项目的打法。
它十分低调，北京海淀本土国企，保密工作做得好，若没有可输出的增量信息，就宁愿选择了缄默。
当然，海开控股也没闲着。
永丰南项目在不断地进行招标：施工预算21.13亿元、方案设计及施工图设计2000万元、公建部分设计方案1000万元、园林设计2686万元、精装修设计2.7亿元、商业咨询顾问费1000万元、地下空间及停车服务设计5000万元、样板间室内设计553万元等，一切在稳步推进。
除此之外，丝毫没有小道消息走漏出来。
这其实才是操盘一个项目应有的态度。但在浮躁的北京市场，绝大多数地产商喜欢用饥饿式疗法，像挤牙膏一样输出项目信息，总以为这种毛细血管的信息传播手法，会让大家别开生面。
一个楼盘，零碎的信息，最终受伤害的是地产商自己。
嘉华天珺所谓的人文大宅，经过一波神操作之后，都变成啥形象了。这不是大央企保利发展应有的手笔。
不过，海开控股也低调过头了，起码案名总得先出街吧。
第一排房罕见向后退
6月4日，海淀永丰南地块正式开拍，海开控股的成交价为79.17亿元，地上建筑面积222463.300㎡，溢价率1.5%。它在永丰产业基地0411街区，有HD00-0411-0055、0058、0064、0072四个地块。
这四块地，东偏南30度，北至丰滢西路，南至丰硕西路）、西至永盛南路、冬至永丰路，东南角与地铁16号线永丰南站相连。
其中，58号和72号地块的住宅建筑规模约9.86万平方米，挂牌起始价约为57.51亿元，销售指导价9.3万元/平方米；55号和64号地块的建筑规模约12.38万平方米，挂牌起始价为20.49亿元。
住宅分南北两块地，整体容积率为2.2，限高45米，西北角有棵古树，由6栋6-15层住宅组成——1#15层、2#14层、3#5#6#10层、4#6层、；南区的72号地容积率高一些，预计2.4左右，由9栋住宅组成——1#4#5#6#15层、2#3#7#14层、8#9#13层。
东边的公建，自持83978.71㎡，有25920㎡公交场站等公服设施，另外还有13920㎡服务设施，包括公交中心站9000㎡、党群服务中心1000㎡，社区卫生服务450㎡、社区养老服务设施1000㎡、社区助残服务中心300㎡、社区级公共文化设施1400㎡、社区管理服务用房700㎡、公厕70㎡等。
这些配套，对住宅区域是个好事，可以实现自给自足。
海开永丰南的两块住宅规划很有特色：第一排住宅都后退了25米左右——是在红线内后退，不是因为前面有市政绿地，令第一排住宅不在临街，这在北京的住宅规划中非常罕见。
这种做法最大的好处是，拯救了第一排房子，减少了噪音和尾气，反而成为首选的好房子。
为什么海开永丰南能做到这点呢？它的秘密在于两点：
第一点：72号地第一排的9号楼，距离路南的住宅（高度45米）约63米，出于日照的考虑，它的第一排干脆后退28-39米，这一退，后面的每排房子都得退后，做法延续到北区58号地。
第二点：58号地的北面有一块规划公园绿地，宽度大约35米。由于这片绿地的隔离，导致58号地的最后一排，不会遮挡路北的用友产业园。
这一前一后的楼栋退后，令海开永丰南的房子南向房子不临马路，正所谓是：退一步海阔天空。
北区纯改善，南区刚需+改善
在海开控股拿地之后，就有消息传出，它的主力户型将为110-170平，另有少量90平小户型。
当总平图出来，花姐发现这个户型配比相差不大。
先看北区58号地，由6栋楼组成，大致有三种户型：140平米、150平米和170平米。140平米分布在1#，共计120套；150平米分布在2#、4#、5#、6#，共计140套；170平米分布在3#，共计60套。除了4#的层高是3.1米，其余楼栋都是3米。
在选房攻略上，3#是楼王，170平米户型，距离前面楼栋达45米，与前面楼高比为1.5；1#也是如此，楼间距为46米。但1#的东边户有点受角煞的影响，2#距离它只有13.85米，在东南方向。
5#和6#在小区的第一排，由于离红线后退了25米，导致它们也基本都是优选的房子，除了6#的中间一个单元受到车库出口的影响。
此外，因小区东面是55号商服公交用地，酒店11层45米，虽然它距离住宅也有40多么，但终归还是有点遮挡，尤其是在冬至日。
再看南区72号地，由9栋楼组成，大致分三种户型：100平米、120平米和140平米。100平米分布在3#、4#和9#，共计84套；120平米分布在1#、2#和8#，共计168套；140平米分布在5#和6#，共计120套。
72号地有点小奇怪，没有标注楼栋之间的直线栋距，只标注了斜线距离。花姐测算了下，它的楼间距应该会比58号地要短一点，但不会相差太大。
和58号地的纯改善相比，72号地的定位为刚需+改善。
这种定位之下，一些功能性的设置就放在72号地了，比如，室外运动场地，就在楼王5#的正前方，比如，自行车停放地就有2大块，反观58号地的自行车场地很分散，很容易改造成绿地。
综合来看，海开永丰南的住宅有几个特点：1、没有阳台赠送；2、每栋地面有天井，疑似一层为下跃户型；3、临近永丰南的东端户，或多或少会受到东北酒店的遮挡影响；4、拯救了第一排住宅，不临街。
神秘的土拍陪标者
海开控股6月初拿下永丰南地块时，仅有两家房企报名，分别是它和琼海南阳瑞华，线上报价4手。它们是海淀区国资委旗下的兄弟。
这块地的项目公司为北京海开颐和房地产开发有限责任公司，成立于2024年6月20日，法人牛卫华，是海开控股全资孙子公司。
海开控股的全称为北京海开控股（集团）股份有限公司，成立于2021年12月，注册资本12.18亿元，法人马光华，北京翠微集团、北京海淀区国有资本运营公司、北京京门兴海科技集团、北京海淀区国有投资经营有限公司、北京海淀置业集团、北京威凯建设发展分别持股37.26%、33.51%、25.46%、2.56%、0.60%、0.60%。
它们的终极股东都是海定区国资委。
据查，海开控股2023年的营收105.39亿元，同比猛增328.35%，但净利润只有区区5108.93万元，同比增5.31%。这是典型的增收不增利。
它2023年的总资产为342.63亿元，总负债285.32亿元，资产负债率83.27%——过高了；经营性现金流量净额-19.09亿元，手握现金31.43亿元。
北京海淀区国有资本运营公司的审计报告显示，它借给合营企业海开集团59亿元，账龄为1-3年，其中1年期为39亿元。在2023年，北京海淀区国有资本运营公司，对海开集团增加了1.25亿元投资。
在2023年3月和10月，海开控股发行了非公开债11.5亿元和PPN债券20亿元，都是两年期。2024年9月5日，海开控股成功发行了11亿元公司债券，票面利率2.55%。
有了股东的撑场和自我融资能力，海开控股开发永丰南地块有了胜算。
但琼海南阳瑞华显然是来陪标的，其虽然是国有控股企业，但有一半，甚至超过一半的民营资本血统。据查，自然人张景明、谭中市、赵宇飞三人在琼海南阳瑞华的受益股份加起来为49.5%。
琼海南阳瑞华成立于2009年9月，法定代表人为陈泽扬。穿透股权会发现，八大处控股集团旗下的海南万国投资持股99%，民营企业咸阳长涛电子持股1%，而民企北京万景地产持有八大处控股集团49%股份——另51%由北京国资委持有。
万景房地产由张景明和谭中市两人共同持有，持股比例分别为70%和30%。
与国资企业共同参股八大处控股，张景明的能量非凡，其曾对外投资5家公司，其中长春康阳股份有限公司、北京宏城金泰投资有限公司、北京六里桥蓝景丽家家具城有限公司、天津金宏恒泰科技中心（有限合伙）均已吊销或注销。
