公募REITs接连上新的背景下，这只产品网下认购倍数创新高。10月17日，银华基金发布公告称，银华绍兴原水水利REIT于10月21日发售，该基金在网下询价阶段拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106.07倍，创下今年公募REITs新品网下认购倍数新高。同期，另有3只公募REITs实现超募，并发布公告披露基金认购申请确认比例结果。拉长时间看，年内公募REITs发行总规模更同比大增77.77%。不过，从存量产品业绩表现看，则存在分化。有业内人士表示，公募REITs业绩表现受到多重因素影响，各项利好之下，未来公募REITs可能受到更多投资者关注。

上新：3只新品超募

10月17日，银华基金发布公告称，银华绍兴原水水利REIT于10月21日—23日发售，根据发售公告披露，在网下询价阶段，该基金共收到69家网下投资者管理的186个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106.07倍，创下今年公募REITs新品网下认购倍数新高。

银华基金指出，相较于其他类型REITs，基础设施公募REITs具有流动性较高、收益来源相对稳定等特点。尤其具备供水、发电等功能的水利基础设施属于民生刚需，运营受短期经济波动的影响较小，有一定的抗周期能力。在广谱利率下行叠加“资产荒”的大背景下，依托较为稳定优质的底层资产，叠加强制分红特点，水利REITs产品或具备一定的投资性价比。

同在10月17日，中金基金宣布中金联东科创REIT正式成立，募集期间，有效认购份额5亿份，净认购金额16.17亿元。值得注意的是，据中金联东科创REIT于10月15日发布的公告显示，基金原定募集期为10月8日—11日。由于公众投资者认购踊跃，截至10月10日，基金募集期内公众投资者认购总量已超过公众发售总量。

具体来看，中金联东科创REIT发售基金总份额为5亿份，发行价格为3.23元。配售结果显示，除了战略投资者100%配售外，中金联东科创REIT网下投资者认购基金份额数量为1.01亿份，配售比例为93.16%；公众投资者有效认购基金份额数量为4228.38万份，配售比例为95.46%。

不仅如此，近期华夏南京交通高速公路REIT、招商公路高速公路REIT均宣布公众投资者有效认购规模超过初始募集规模上限，对公众投资者发售部分进行比例配售。10月15日，上述产品相继发布公告披露基金认购申请确认比例结果。

事实上，3只新品超募仅是年内公募REITs发行热的一大缩影。同花顺iFinD数据显示，年初以来，共有华夏大悦城商业REIT、易方达广开产园REIT、博时津开产园REIT等15只公募REITs新品成立，发行总规模达358.43亿元，较去年同期数据同比大幅增长77.77%。

存量：产品业绩分化明显

不过，从年内业绩表现看，存量产品业绩分化也较为明显。同花顺iFinD数据显示，截至10月17日，以后复权形式统计二级市场走势看，除年内成立的新品外，30只产品中，27只产品迎来上涨。其中，华夏北京保障房REIT年初至今涨29.07%，居于榜首。同期，中金山东高速REIT、博时蛇口产园REIT、中金厦门安居REIT、富国首创水务REIT年初至今均涨超20%。整体来看，17只公募REITs年内涨超17%。相较之下，同期也有少数基金出现下跌，最低跌17.19%。

三盛资本投资总监李超指出，不同底层资产的公募REITs年内业绩表现可能存在分化情况，在李超看来，预计保租房公募REITs相对较为稳健，当前，科技园区、物流园区相关REITs则可能面临一定的业绩压力。此外，公募REITs业绩表现还可能受到不同运营方水平高低等多种因素影响。对投资者而言，建议拉长时间以定投的方式来参与公募REITs投资，不因一段时间市场情绪的波动而操作。

事实上，近期有关公募REITs的利好消息不断。10月8日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家发展改革委副主任刘苏社指出，支持和鼓励民间投资健康发展。推动更多民间资本参与铁路、能源、水利等重大基础设施项目建设，加快筛选形成新一批全国重点民间投资项目清单。同时，规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。

李超进一步评价称，“回顾9月24日，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证监会主席吴清在国务院新闻发布会上发布多项重磅利好政策，自9月24日以来，投资者对资本市场的整体预期有了较大改善，上述背景下，公募REITs也获得关注。展望后市，10月17日住建部宣布多项刺激政策，房地产以及不动产市场的预期有望进一步改善，当前背景下，公募REITs可能受到更多投资者关注及布局”。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，公募REITs具有较好的投资前景、较高的收益潜力且风险相对较低，是一种较为稳健的投资选择。因此，投资者可以关注公募REITs市场，寻找合适的投资机会。

北京商报记者 郝彦