观点网安博（PLD），一家全球领先的现代物流设施投资商和运营商，近期发布其三季报披露公司运营情况。

根据安博披露的2024年三季度业绩：截至2024年9月30日，该公司总收入为60.01亿美元，同比下降2.17%；归母净利润达24.53亿美元，同比增长1.01%。

安博联合创始人、董事长兼首席执行官何慕德称，市场触底的过程中，安博的客户也在充满不确定性的环境中寻找方向。“展望未来，市场供应正在转好，长期需求驱动我们的业务保持强劲。”

不过，有分析师指出，安博作为一家物流和运输行业领军企业，受到全球贸易格局变化的直接影响。随着国际通货膨胀压力增加和供应链问题的影响，公司可能会面临一定运营压力。

此外，面临来自其他物流企业的竞争，加上消费者需求的不确定性，使得安博在维持其市场份额的同时，难以实现显著的收入增长。尽管归母净利润的增长表明公司在成本控制和运营效率方面有所改善，但收入的下滑却让市场对其未来的盈利能力产生了疑问。

三季度业绩表现

根据安博所披露的经营业绩，2024年第三季度，安博稀释后每股净收益为1.08美元，同比增长35%，主要是源自资产处置的高额收益；稀释后每股核心运营资金为1.43美元，同比增长10%；稀释后每股核心运营资金为1.45美元，同比增长9%。

运营表现方面，安博于期内所拥有和管理的资产组合平均出租率达到95.9%，新签租约面积472万平方米（455万平方米的运营资产组合和17万平方米的开发资产组合），客户续租率达75.7%。

据产城园区评论查阅，将时间拉长来看，今年的前两个季度，安博季度末的平均出租率分别为97%和96.4%，所以呈现出一定的下滑趋势。而在近一年来，安博的续租率均保持在70%以上较高水平。

2024年第三季度，在租金变动方面，三季度末安博净有效租金增长率67.8%（二季度末为73.9%），现金租金增长率为44.1%（二季度末为51.4%）。

同期，资本部署方面，安博收购项目总投资额为12.5亿美元，新达到稳定运营的项目总投资额为7.84亿美元，新开工项目总投资额为3.92亿美元，处置和置入基金的资产总额为8.36亿美元。

在规模方面，截至2024年9月30日，安博所持物业覆盖南北美洲、欧洲和亚洲，在20个国家拥有或参与投资的资产和开发项目总面积约1.16亿平方米(约合12亿平方英尺)，现代物流设施服务于全球多个行业的6700家客户，主要聚焦两大类：B2B客户、零售及电商。

安博管理的资产面积主要位于美国，目前达到约7509万平方米。在中国，安博于2003年进入中国市场，已在多个战略区域成功管理并拥有现代物流仓储设施，为制造、零售、电子商务企业和第三方物流公司提供现代化物流仓储解决方案。

目前，安博已在中国24个城市运营44个物流中心，总面积达530万平方米。

继续投资中国

安博在全球开发、运营和管理着庞大规模的高标准产业基础设施，发迹于20世纪90年代初期REITs基金盛行之时。据了解，安博的前身公司AMB Property Corporation于1997年在美国纽约证券交易所上市；Security Capital Industrial Trust则是1994年在纽交所上市并于1998年公司更名为ProLogis。

2011年6月，AMB Property Corporation与Prologis Trust合并，形成了全球最大的物流地产运营商之一，合并后的Prologis（即安博PLD）继续在该交易所交易。

产城园区评论获悉，安博主营业务涵盖物流仓储设施的开发、收购、运营和管理。主要产品包括物流产业园、仓库、配送中心等，为全球客户提供高效、灵活的物流解决方案。

安博的经营模式，主要是通过建造物流园区，然后将物业租赁出去获取收益。这种模式的优势在于稳定且持续的现金流并每年递增。

值得关注的是，安博在2003年进入中国在亚洲区的名称还是英译名--“普洛斯”。凭借既有丰富的客户资源，2014年，普洛斯在中国成功收购乐购得配送设施，并在上海、苏州、广州、深圳、天津等地接连拿下多个项目。

不料，美国2008年次贷危机爆发，安博不得不断臂求生。2009年，Prologis以13亿美元将中国业务和日本基金20%的份额出售给梅志明等公司高管发起的GIC新加坡投资机构，被收购后的普洛斯也在梅志明的带领下，逐渐成为中国区域最大的物流地产公司。

2019年，安博宣布扩大中国发展业务，成立安博中国核心物流基金，规模17亿美元，这也就是目前安博在中国布局的业务。

不过，近几年来，中国的物流地产既存在机遇，也面临挑战。安博仍表态看好中国，近期安博全球副董事长沈达理公开称将继续投资中国，认为中国在经济和物流基础设施之间的缺口还非常大，因此还存在着重大的机遇去实现整合，并且持续实现城镇化、中产阶级人数增长、消费增长，这都给了安博翻一番的机会。

“我们也将持续展现出对中国的信心，并且我们想要关注在中国全面的投资。”他透露，安博还需要去投资新的资本，另外也还会和新的资本增长共同合作，希望能够帮助中国企业出海。