宣宇（财达证券首席经济学家、智库负责人）
房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。当前，我国经济仍面临较大的总需求不足压力，房地产市场持续收缩是总需求不足的一个重要原因。当前房地产市场仍处于深度调整中，市场预期明显偏弱，新购房优化政策效果边际转弱。
降低存量住房贷款利率，具有改善居民资产负债表、优化财富再分配的重要作用，通过适当息差补贴维持银行稳健经营，比单纯消费券等“刺激”政策的综合效应更好，能够有效拉动发展型需求。降低存量房贷利率宜早不宜迟，加快释放3大政策效能。
房地产市场仍处于持续探底过程
今年1-8月份，房地产开发投资、新开工和销售面积累计同比增速持续下滑。1-8月房地产开发投资同比下降10.2%，自2021年4月以来持续27个月负增长，且连续4个月处于两位数的深度调整中；1-8月房屋新开工和商品房销售面积分别同比下降22.5%和18.0%，房地产投资和消费景气度自2021年二季度以来呈持续大幅回落趋势（见图1）。前8个月房地产开发企业到位资金累计同比下降20.2%（其中定金及预收款、个人按揭贷款分别下降30.2%、35.8%），资金面持续大幅收缩。
图1：房地产投资、开工和销售面积持续大幅负增长
注：已剔除2020年1季度和2021年1季度异常波动数据
数据来源：国家统计局，wind数据库
价格方面，自2016年中央明确提出“房住不炒”定位以来，房地产市场经历了两轮价格调整过程（见图2）。国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格月同比增速数据显示，第一轮价格调整开始于2016年四季度至2018年一季度结束。第二轮价格调整开始于2019年4月，总体来看，目前房价仍处于2019年二季度开始的长周期调整过程。
图2：我国房价波动周期特征。数据来源：国家统计局，wind数据库
第一轮房价调整持续了大约17个月，第二轮房价调整已经持续了约64个月且目前仍在持续调整中。截至2024年8月，一、二、三线城市新建商品住宅价格分别同比下降4.2%、5.3%和6.2%，分别比2019年二季度高点增速回落8.9、17.6和17.6个百分点。经过长达5年的价格调整（其中总价格指数已持续29个月负增长），房地产市场预期发生显著变化，价格持续调整进一步强化弱预期，形成“价格下降→观望惜购→需求减少→供需失衡→价格进一步下降”的负反馈循环。
降低存量房贷利率，精准释放多重政策效应
首先，有助改善居民资产负债表，促进房地产市场循环。在经济下行压力加大和房地产市场预期转弱的双重背景下，2022年以来，地方政府因城施策持续优化房地产政策，通过放松限购、降首付、降利率、增加补贴等方式积极落实逆周期和跨周期调节，推动合理住房需求释放（包括适当放宽条件提前满足刚需和改善性住房需求），为促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。但是，随着房地产市场持续调整，“买涨不买跌”的心理效应持续强化，居民的市场参与意愿明显偏弱，导致放松限购、降低首付的作用基本失效，降低利率、增加补贴的政策效应也大打折扣。
这种情况下，需要从新购房政策进一步向存量房政策优化调整。降低存量房贷利率，一方面，有利于降低存量房信贷成本，有助激发改善性住房需求；同时，改善居民资产负债表，从而有助扩大消费。在降低新发房贷利率的同时，适当降低存量房贷利率，可以加速房地产市场出清，助力房地产市场良性循环。
其次，有助提升居民实际收入，具有显著的财富分配优化效应。居住支出是普通居民的最大单项消费支出。降低存量房信贷成本，能够精准压减居民住房支出成本，在名义收入短期较难明显提高的情况下（尤其对于低收入群体），通过显著降低必需品支出成本，从而提升居民实际收入水平，而且政策靶向性好，发力更为精准。
与此同时，为保持一定净息差空间，银行业需要进一步下调存款利率。一般而言，较低收入群体的存款相对较少，因下调存款利率而导致的利息“损失”也相对较少。因此，综合来看，降低（首套）存量房贷利率，低收入群体获益则相对更大，能够产生较好的财富再优化分配效应。显然，这是符合新发展理念和高质量发展要求的，在促进房地产市场出清的同时获得一种合意的财富再分配机制。
第三，通过财政贴息维持银行合理息差，比单纯“刺激”政策的综合效应更好。目前，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消，推动新发房贷利率持续下降。央行数据显示，截至2024年二季度末，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%，同比下降0.66个百分点，比去年12月下降0.52个百分点，比今年一季度末下降0.24个百分点。存量房贷利率方面，调整后加权平均利率为4.27%，与新发房贷利率的平均利差高达82个基点。
截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，若按照拉平全部利差的最大下调力度测算，则每年减少借款人利息支出约3000亿元，以10年计算，则累计减少利息负担3万亿。无疑，这对提振预期、支持扩大消费具有重要意义。另一方面，为有效缓解银行业净息差持续收窄压力，可以考虑通过财政贴息方式维持合理息差水平，确保银行合理利润空间和持续服务实体经济能力，推动存量房贷与新发房贷利率动态平衡。
综上所述，进一步降低存量房贷利率，政策靶向性强、综合效果好，能够有效降低居民居住支出成本，更好满足人民群众美好住房需求，推动房地产市场加快出清；同时避免类似消费券“直升机撒钱”等“刺激”政策的弊端，能够有效拉动发展型需求、实质性扩大内需，政策复合效应和外溢效应明显，短期和长期政策效应突出。
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