中国商报（记者 王彤旭）存量个人住房贷款利率调整正在进行时。10月12日，中国工商银行率先发布关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告。随后，中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行和交通银行均发布公告，宣布于10月25日起，对存量个人房贷利率进行批量调整。
光大银行、浦发银行等多家全国性股份制商业银行，贵州银行、桂林银行等城商行，以及桂林国民村镇银行、广西兴安民兴村镇银行等多家村镇银行均跟进发布批量调整存量房贷利率公告。
“银行业这一举措显示了对国家政策的积极响应，有利于维护金融市场稳定。通过降低存量房贷利率，银行可以提高客户满意度，同时也有助于降低潜在的坏账风险。”中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对中国商报记者表示。
随着一系列利好房地产市场的政策出台，售楼处人气逐渐“升温”。图为客户听取工作人员介绍。 （图片由CNSPHOTO提供）
调整涵盖首套房和二套房贷款
9月24日，针对存量房贷利率调整，中国人民银行（以下简称央行）行长潘功胜在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，将降低存量房贷利率。
央行表示，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。
对于LPR（贷款市场报价利率）基础上加点幅度高于减30个基点的存量房贷，降为不低于LPR减30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
包括中国工商银行在内的多家银行均表示，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。
对于二套房贷款，如果不在北京、上海、深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此无需申请“二套转首套”，银行将批量进行利率下调。如果贷款在北京、上海、深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，客户可联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。
此外，多家银行均表示，会尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。
“此次利率调整涵盖了首套房和二套房贷款，影响范围广泛。据估算，全国范围内或有数百万贷款人受益于这次调整。”中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜说。
柏文喜表示，虽然存量房贷利率的下降可能会减少银行的利息收入，但是考虑到央行降低存款准备金率和政策利率预计带动MLF（中期借贷便利）等的下行，也节省了银行负债成本、提升了银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。因此，对银行净息差的影响基本中性。
平均每年减少家庭的利息支出约1500亿元
对于六家国有大行集体下调存量房贷利率，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国商报记者采访时表示，这意味着全国范围的降低存量房贷利率工作正式开启，也意味着从今年11月开始各个购房者或还贷者将享受一次全面的降低存量房贷利率的机会。
据中泰证券测算，此次批量调整或涉及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
“此次下调也是房地产领域的大事，是存量房贷领域和存量房产领域降低资金成本的大事，也使提前还贷的性价比持续降低。同时，也将提振后续居民家庭零售消费等的需求。”严跃进说。
中泰证券研报认为，对于银行而言，短期对息差、业绩有拖累，从长期来看有助于稳规模、降风险。按揭作为银行零售资产的压舱石，当前压制其规模净增长的不是投放，而是居高不下的早偿率。若调降存量房贷利率，银行按揭贷款规模将企稳，从长期来看有助于缓解银行零售资产端增长压力。
允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度
9月29日晚，央行有关负责人在就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问时表示，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
具体来看，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准的变化，畅通货币政策传导。
这也意味着，如果遇到降息，购房者可尽早享受LPR下调的福利。
中金公司表示，这一变化能够建立长效机制，实现动态调整存量按揭利率加点，降低制度调整的成本。
但也有观点认为，房贷合同期限普遍较长，重定价周期是“双刃剑”。如果利率下行，重定价周期越短，借款人越可以早享降息红利；但如果未来进入加息通道，借款人也要越早承受高利率。
（注：本文不构成任何投资建议）
