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4个月前，中建智地拿下酒仙桥地块——北京宸园后，外界对它的关注就一直没有断过。
焦点在于，它的住宅销售指导价为12.5万元/平米，实际售价会是多少？有人测算，卖到11万元/平米，是盈利平衡点。
由于北京宸园是和前苇沟、电子城两地块打包一起出售的，没有公布单个项目的地价，也就无法知道真实的楼面地价了。
有人估算，大概在7万元/平米。
算总账，这大概也是朝阳区的一种卖地策略吧。但，开发商总归是要一块地一块地进行成本核算的。
最近，朝阳区又拿出一个地块组合包，这回三块地都标出了底价。
9月28日，北京宸园取得预售许可证，包括全部14栋楼共606套房源，官方指导价为12.5万元／平米，单套总价在1700万至3400万元之间。当时，正好赶上中央送给地产行业的“大礼包”。
十一黄金周过后，北京宸园开盘卖出了61.5亿元的成绩。再过一周后，首套房的网签成绩出来了。
这是北京宸园西区007地块的1#1501室，建筑面积164.75平米，四室两厅两卫，成交均价107111.45元/平方米。这套房的拟售单价在12.66万元/平米左右，相较之下，价格缩水14%。
由于它所在的楼有25层，1501室属于中高层位置，对于1#来说，10.7万元/平方米代表这栋楼的真实价格。当然，它不代表西区的整体成交均价。因为，1#位于西区的西北角，被2#和4#夹着，不是最佳楼栋。
从这个层面分析，其他楼栋165平米户型的售价，可能会比10.7万元/平米高一些。尤其是2#和3#是楼王，户型是220平米和249平米，到底最终售价是多少，待网签数据进一步来揭晓。
整体来看，11万元/平米是酒仙桥房价的新标尺。在北京宸园东边600米左右的壹亮马，二手房售价在9.8万元/平米。西边邻近四环的老豪宅阳光上东，单价在8.4万元/平米左右。
毫无疑问，北京宸园直接把酒仙桥区域的房价拉上了一个台阶。包括正在供地的0014地块——北京宸园南面，销售均价也应该会向它看齐。
沿着东四环往南3公里，是融创壹号院，一个在售的顶豪宅，成交均价13万元/平米，供应350套，去化120套。它的户型在215平米至291平米。
北京宸园有88套房和它有竞争关系，北京宸园的最大优势有两点，一是单价会低一些，二是层高高一些——3.6米。
在北京，单价超过10万元/平方米的在售楼盘约15个，花姐将它们的网签情况逐一列举下：
1、海淀区：印香山，供应99套，去化19套，成交均价11.87万元/平米；香山樾，供应440套，去化156套，成交均价12.25万元/平米；海淀南路12号，供应174套，去化48套，成交均价14.44万元/平米。
2、西城区：中海京华玖序，供应325套，去化305套，成交均价17.44万元/平米。
3、东城区：北京城建天坛府，供应2070套，去化1811套，成交均价11.42万元/平米；永定樾，供应79套，去化14套，成交均价12.3万元/平米。
4、丰台区：北京天誉，供应494套，去化391套，成交均价10.62万元/平米；首开璞瑅隐园，供应60套，去化11套，成交均价10.45万元/平米；君礼著，供应354套，去化152套，成交均价10.28万元/平米；北京悦府，供应639套，去化586套，成交均价11.02万元/平米；懋源·煜泽台，供应348套，去化90套，成交均价10.34万元/平米；懋源·璟廷，供应88套，去化6套，成交均价11.13万元/平米；端礼著，供应406套，去化354套，成交均价11.04万元/平米。
5、朝阳区：融创ONE9，供应40套，去化22套，成交均价13.92万元/平米；融创壹号院，供应350套，去化120套，成交均价13万元/平方米；北京宸园，供应606套，去化1套，成交均价10.7万元/平米。
整体算下来，按照最新的网签数据，北京单价10万元/平米以上的新房库存大约2360套。如果北京宸园按照卖出61.5亿元来计算，那北京顶豪整体的库存至少还有2000套以上。
这是一个庞大的数字，但如果都能按照北京宸园的去化速度，那就不用愁了。
