近期，上海豪宅市场持续热销，中海地产、融创等开发的项目再现开盘“日光”的千人“抢房”盛况。

不少房企都准备搭乘这一波流量快车，在今年四季度推出高端项目“抢收”业绩。比如融创外滩壹号院、融创上海壹号院、绿城中国徐汇滨江项目、香港置地启元等等，其中陆家嘴太古源源邸项目更以“太古地产内地首个住宅项目”而吸睛。

值得关注的是，陆家嘴太古源源邸的两大合作方陆家嘴集团（600663.SH）与太古地产（01972.HK）分别是内地与香港老牌房企，各自在商业领域具有一定地位与代表性。强强联手开发豪宅项目背后，是两家企业均面临近年来营收利润双双下滑的局面。其中，作为地方国资的陆家嘴，已连续三个季报节点出现利润下滑。

公开信息显示，即将入市的陆家嘴太古源源邸首开50套房源，总货值约为29亿元。很显然，在售货值并不能完全覆盖陆家嘴三季报披露的上百亿元短期借款。即便加上另一即将开售的新盘世纪臻邸约10亿元的货值，现金回流规模与债务相比也略显局促。


利润下滑、短债上升

今年前三季度，陆家嘴的经营业绩并不乐观。前三季度，公司营收69.09亿元，同比增长14.50%；归母净利润10.55亿元，同比下降3.76%。

按单季度数据看，公司虽然营收保持同比增长，但第一季度、第二季度、第三季度的归母净利润分别同比减少了4.78%、21.24%、3.76%。

与此同时，陆家嘴的短期债务上涨，资金压力增大。

三季报显示，至今年9月底，陆家嘴一年内到期的短期债务已高达322亿元，其中短期借款188.2亿元，一年内到期的非流动负债133.6亿元。而同期陆家嘴的在手现金仅为70亿元，现金短债比仅为0.21，相比2023年末的0.31下降了不少。

此外，陆家嘴现金获取能力也不容乐观。今年前9个月，陆家嘴经营活动产生的现金流净额为47.13亿元，同比大幅下滑39%。同期，公司的融资性现金流净额也是净流出状态，净流出80.7亿元，同比大幅下滑1034.88%。

对于公司业绩下滑，分析人士认为有两个原因。首先，房地产销售规模在下滑。今年1-9月，陆家嘴实现房地产租赁现金流入32.05亿元，其中权益现金流入26.31亿元，同比下滑了8%；住宅物业的销售金额全口径为33.88亿元，同比下滑了67%，其中权益金额仅23.42亿元，同比下滑67%；回款方面，住宅物业的全口径销售现金流入为36.81亿元，同比下滑65%，权益现金流入25.93%，同比下滑64%。

与此同时，受行业下行影响，陆家嘴过去因低价拿地带来的利润空间也被削弱。

值得一提的是，尽管这几年房地产不景气，但陆家嘴不仅保持着持续分红，而且现金分红的比例还非常高。2016年至2023年，陆家嘴的现金分红比例维持在不低于50%的高水平。已披露的2024年三季报的分红方案显示，现金分红比例也达到30%。


投资策略存疑

陆家嘴是上海房企，2004年第一次走出上海，进入天津拿地开发。

在房地产业扩张大潮下，2016年，陆家嘴开启收并购大幕，分别以94.89亿元收购上海陆家嘴金融发展有限公司88.20%股权，84.25亿元竞拍苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权，以34.13亿元收购绿地金融持有的上海申万置业有限公司100%的股权及后者的债务。

这三笔投资在半年时间之内完成，累计耗资213.27亿元。相比之下，陆家嘴2016年初的净资产也只有265亿元。并购之后，陆家嘴资产负债率从2016年中的69.7%升高至年末的74.6%。

近两年，房地产企业风险不断暴露，民营房企大多缩表发展，但陆家嘴并未停止扩张步伐。

2023年3月，陆家嘴通过重大资产重组方式，以133.19亿元收购控股股东4处资产，其中包含了引入太古地产作为重要投资方的陆家嘴太古源大型综合体项目。

2024年4月，陆家嘴通过股权收购的方式，以147.78亿元获取三林滨江土地资产包，其中包含了目前在售的前滩公馆项目。

多元业态方面，陆家嘴在租赁、文旅板块有所发力。2024年3月30日，陆家嘴集团旗下租赁住宅品牌“陆家嘴乐居(L HOME)”最新租赁项目“浦电雍萃”正式开业。截至目前，“陆家嘴乐居（L HOME）”已拥有13个在营租赁住宅项目，一共4610套房源。

近日，上海东方乐城文化旅游发展有限公司成立，由陆家嘴全资持股。

分析人士认为，相比传统房地产开发，这两大业务板块的资金流速更慢，资金沉淀量更大。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，作为浦东新区下属国资平台公司，陆家嘴并不是纯粹的房地产开发企业，而承担一些多元化职能，比如土地一级开发、保租房等，同时还兼顾区域规划的产业需求。

但要缓解资金压力，仍然要依靠房地产销售带来的周转。

梳理公开资料可见，陆家嘴目前在售的前滩天汇已经进入尾盘；前滩公馆一期于2024年9月开售，225套房源销售情况良好，二期已于10月底加推。今年四季度，太古源源邸和世纪臻邸将要入市。

分析人士指出，就货值来看，即使这些项目实现热销，也难以覆盖陆家嘴的短期借款。未来一段时间，进行债务置换是公司可能实施的方案。但总体来看，如何处置庞大的存货规模，仍是公司必须要考虑的问题。

截至今年9月底，陆家嘴的存货货值已高达627.63亿元，同比增长5.64%。