大家好,我是表弟。
1、近几周以来,市场数据有明显的起色。但是很多小伙伴还是有顾虑:现在的热度可以维持多久?楼市真的筑底了吗?
2、先说一组正向数据(具体图表,后文有所展开):
①渠道指数:认购-带看热度值,连续四周分值在100+;
②案场监测:即使国庆过去了,但盘均成交量持续处于今年小阳春水平;
③新房网签:截至27日,本月商品住宅网签3300套+,今年新高;
④二手网签:截至27日,本月二手住宅网签1.3万套+,预计必过1.6万套、冲击1.7万套;在2023年3月的2.2万套之后,时隔19个月再创套数新高。
※以上网签为已剔除退房数据,故与住建部网站及部分公众号存在口径差异,特此声明。
3、以上都是说「量」的情况。价格呢?
不可否认的是,国庆期间一些楼盘所述的「节后涨价」,确实过于自信了。但通过市场了解,这几周各项目的优惠力度,普遍还是维持在国庆期间的幅度。
也就是说,10月以来的热度,并非是进一步以价换量所带来的。
同时,我们也关注了一下二手方面。根据绿中介数据库显示,近几周成交价格也维持在5.3万元/㎡左右,相比9月均价提高了一千多。
更重要的是,更多的二手房主敢涨价了!房源涨价比例连续4周在10%以上,最高时达到23.5%。
要知道,上一次全月涨价比例达到两位数百分比,已经是一年前的事情了。
4、10月的各种数据,好像要把我们带回到2023年。但是正是去年,市场很快地转冷。
很多人都在焦虑:曾经的转折,会不会再次重复?
5、我们再看一组数据(具体图表,后文有所展开):
①渠道超百分的指数背后,到访数据有所回落;相应地,案场监测也可以看出到访数据下降。
要知道,某种程度来说,成交转化是个概率题:到访多、客池大,成交量不会太差;而到访量的缩减,说明池子在缩小。
②土拍方面,多宗土地,仅单企业报名兜底成交;经营楼面价比片区前序土地,低了1万元/㎡左右。一年之前,丰台三环、通州梨园、昌平小沙河这些地块,都是各开发商马甲与玄学起飞、合作伴拼抢必争的热点。
对于「面粉」(土地)冷静,代表着各位开发商,对于未来「面包」(楼市)走势依旧持谨慎的态度。
6、那么楼市究竟筑底了吗?
表弟认为,更重要的,其实是现阶段处在楼市的你、我、他,应该做些什么?在此,表弟说一些自己的看法,供各位参考。
7、对于新房客户,建议可以考虑入手了。
10月因北京宸园网签,本月价格回升到接近5.5万元/㎡;刨去这类特殊区位的高单、总价项目,北京新房基本在5.3万元/㎡左右的价格,回到了2020年左右的限竞房时代。
重要的是,产品力,不可同日而语。
接下来,在「止跌回稳」的基调下,房价进一步下调的空间有限。后续伴随着刺激整体经济回暖的手段(此处省略展开,但我们都知道还有招数),房地产市场也会有所好转。
「人生不幸诗家幸」,市场不佳产品佳。等到市场缓过来,开发商是否还会继续卷产品?
反过来,悲观一点:假如市场恢复缓慢,开发商们发现,卷产品也不能促进去化了……届时为了利润(国企领导明年开始末等调整,「一利五率」是强考核项),那时的产品,是不是会减配?
「性价比+产品力」双优的时刻,很可能正是现在。
具体如何选择项目,您可以联系助理:XGDBJ2022进群。
8、对于二手房主,如果您有置换需求,建议趁着这现阶段,迅速出售手中的二手房;之后的分析,见上一条。
准备继续住的业主,这里说一个现象:如果小区区位、物业、产品等质素条件还不错,但是还是降价了,很可能是由于小区里有个别业主急需变现(这是难免的)。
而如今二手成交明细难以查询,所以这类偶发、个例的降价,会被渲染为普遍现象,造成连锁反应。
所以遇见这种情况,一是建议业主先别焦虑;另外就是多了解情况,越交流、心越明,用信息打败信息差。
9、对于房企来说,现阶段正是快速出货的好窗口,这点不必多说。
另一方面,现阶段或许也是入手土地的好时机。比如前面提到的昌平小沙河、通州梨园土地:
首先,地块质素还算不错,从之前是热点争抢区位就可以看出来;
其次,越秀、招商在旁边有在售项目。在哪里都有「价格战」风险的时候,以更低的楼面价补仓,意味着可以两项目平衡利润,有更大的价格纵深;
最后,这时候拿地的企业,对区里来说,肯定是展现了「真情」的。那么反过来,审批尺度、营商支持等方面,肯定也是有「真情」的。
10、显然,开发商们陆续明白了这点。
10月23日,越秀、金茂、招商刚刚拿完地,丰台新宫NY-030(南区)-01地块,重新挂牌预申请。
当天转正。
本周数据观察:
1、商品住宅单价环比上升8%
北京第43周商品住宅单价为57173元/㎡,由于北京宸园开始网签,11万+的价格拉起了全市均价。
开盘当月网签第一,谁还质疑北京宸园?!
2、周度渠道认购-带看市场热度值继续拉满!
由于指标设计时,满分即100分,故细节数据看不到。
相比国庆后第一周(41周),周度认购下降三成(自然到访成交及企业自渠成交增多),到访下降5%。
3、第43周案场全量数据,盘均:认购8.6套;到访189组。
国庆之后,盘均认购也持续维持在小阳春水平。
另一方面,盘均到访有所缩减。
4、第43周,商品住宅成交套数环比+19%,成交均价环比-8%
5、第42周(数据滞后)绿中介二手成交价格稳定在5.3万元/㎡左右。
截至27日,住建部二手住宅网签13156套。根据国庆后平均800+套/天的速度:
北京2024年十月二手房成交可达17000套以上。
6、第42周(数据滞后)带看量回落,卖家信心(涨价占比)微降。
7、本周城六区价格上涨10%+,主要由于两区价格标杆项目:北京宸园、元玺集中网签。
8、扣除二环这个独立市场,北京各环线房价上周普遍上涨。
9、库存套数8.7万套,去化周期持续回落。
10、各区库存周期。
各区库存周期相比上周均有降低。
请再接再厉!销冠100
注:本文相关文字、图片仅为项目信息参考,可能与实际规划设计存在差异,所以不代表对项目信息做出承诺;所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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