本文来源:克而瑞环京楼市
新政带动增量需求入市
2024年9月26日,中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”,季度末信贷政策迎来多项调整,主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。
9月29日,上海率先调整住房限购政策,揭开一线城市新一轮限购松绑的序幕,随后广州全面放开限购,深圳住房限购政策也迎来松绑。
9月30日晚间,北京也发布调整政策,上海和深圳的政策,已经提前框定了北京的放松尺度,北京依然为一线城市中最保守。
政策重点内容如下:
1)社保:五环内五改三,五环外五改二,高层次和紧缺人才社保改为一年;2)最低首付比例首套不低于15%,二套不低于20%;3)存量房贷利率降至新发放贷款利率附近;4)二孩及以上本市户籍家庭购买商品住房,申请公积金个人住房贷款额度上浮40万元(160)5)北京离异带孩子按本市家庭6)通州政策和全市一样7)取消非普
从4个一线城市政策对比来看,广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市,上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策,其中深圳放松力度更强。
此前北京在房贷利率、首付比例已经进行多轮调整,此次终于在限购放松上更进一步。一系列政策支持,不一定带来超预期的效果,但必定会有增量需求进入楼市。
十一期间北京楼市来访、认购量快速上升
据克而瑞监测项目统计,北京热点项目中,国庆期间来访突破1万组,达到12187组,环比增长163%;认购量达到852套,环比增长256%。
各区热点项目来访量TOP3分别为,顺义来访量2007组,环比增长295%;丰台来访量1633组,环比增长454%;大兴来访量1590组,环比增长189%。
各区热点项目认购量TOP3分别为,大兴认购量142套,环比增长689%;石景山认购量140组,环比增长112%;顺义认购量111组,环比增长327%。
各板块热点项目来访量TOP3分别为,京西商务区板块来访量1110组,环比增长27%;西红门板块来访量1090组,环比增长304%;物资学院板块来访量901组,环比增长212%。
各板块热点项目认购量TOP3分别为,京西商务区板块认购量140组,环比增长112%;西红门板块认购量92组,环比增长922%;良乡板块认购量69套,环比增长431%。
从热门板块的市场表现看,低总价高性价比的板块仍然占据主力,比如房山良乡、顺义仁和、马坡、昌平南邵、通州物资学院等;有新项目入市、规划落地或者价格松动的热点板块,强者恒强:比如西红门、后沙峪、朱辛庄、回龙观等。性价比提升的千万级改善板块,存在感越来越高。比如海淀四季青、永丰、丰台丽泽等,相信十月份伴随新政效应,未来会有越来越多的改善板块成交走强。
在项目方面,除了价格具备优势,品质兑现能力也是极强的加分项。北京不少新房项目在国庆假期推出特价房、一口价房源,到访礼、砸金蛋、暖场礼品、抽奖等营销手段,克而瑞北京走访调研六十多个项目,热点项目来访量能达到日均40-80组。像房山良乡国贤府、大兴黄村晓月和风、大兴西红门橡树湾、石景山京西商务区长安源境、大兴西红门御璟星城元启等,售楼处人气都很旺。新政利好下,大家买房、看房的意愿明显提升。
数据来源:市场调研
北京国庆期间10月1日-10月7日大中介实时成交2764套, 环比增长42%。10月7号二手房大中介实时成交已经达到794套,按照大中介约50%的市占率,全市二手房单天成交量逼近1600套。
今年国庆期间的二手房成交量已经大幅领先于2022年和2023年,这里有一个比较大的影响因素,2022年我们还处于居家隔离中,2023年是第一年解除隔离,大家国庆节出去玩的热情高涨。但即使考虑到特殊因素影响,今年国庆假期的北京楼市表现也很亮眼。
"金九"失落,"银十"可期
因为“金九银十”是楼市传统旺季,9月的市场数据往往很受关注,但9月的北京楼市却异常冷清,首先土拍市场接连遭遇延期、终止出让,新房市场又有项目大力度折扣,二手房市场也不温不火。9月北京新建商品住宅成交2398套,销售总量创下年内第2低,排在9月后面的是地产淡季——过春节的二月。二手房成交12723套,数据也仅高于今年1月和2月。
数据来源:住建委,CRIC数据库
这也让政策救市更加坚定,从9月底政策连发来看,如此多重磅政策密集落地非常罕见,可以说是充分体现了政治局会议“促进市场止跌回稳”的决心。北京市场预期逐步改善,10月整体成交或将止跌企稳,作为新政利好直接受益者,新房成交仍有放量空间。
展望未来,从政策来看,北上深未来限制性政策仍有优化空间,二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度,进一步推动市场量价企稳。值得关注的是,除了“促销售”政策外,完善国企收储等去库存政策也是未来政策重要发力点。
市场层面,目前“银十”开局表现“超预期”,核心城市市场“回稳”态势明显,居民置业信心开始恢复,预计短期内新政将继续显效,同时假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现,10月市场销售数据或将出现明显增长。接下来,推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键,四季度若政策持续发力、经济加快复苏,核心城市楼市或将筑底企稳,全国市场企稳亦可期待。