10个月前，从一众数据表现优秀的网签楼盘中，我们看到了它的不一样，当时只是好奇。
10个月后，再来复盘低调的熙会台，我的体会更深刻，也更加好奇——市场下行周期里，熙华台长期霸榜，凭什么，为什么？
从网签数据看，熙华台以170套网签、16.81亿成交总金额，夺得丰台双料亚军。
后来我们主动联系开发商小伙伴，得到的反馈是，实际去化已经80%。
这也更让人震撼和困惑。相信很多业内也都会质疑，做保障房和刚需改善盘的北京建工，重返豪宅市场后，为什么有意外之喜，凭什么创造销售奇迹。
交流时长达1个多月，中间还隔着国庆假期，我好像听懂了，似乎明白了，接下来一起听听熙华台的故事，以下是正文。
1.满屋子的质疑眼神
熙华台拍地那天恰好是立夏，土拍现场气氛更是燥热。
北京的江湖豪门几乎倾巢而出，甚至招来了南通、扬州等外地开发商。其中有一家开发商更是志在必得，因为它家做了地块的 一级开发；那段时间，它家运气也是好得出奇。
事后来看，去年的立夏可能是市场下行的转折点。
只是现场的氛围将熙华台经过17轮喊价后，冲顶到土拍上限，溢价率15%，还是到了 拼手气摇号环节。
不出意外，竞争至摇号阶段；
意外来了，建工摇中了这块地；
意外有时 候也挑人，我们叫它运气。
但让一众豪门不理解的是，为什么偏偏挑中了北京建工？
没有想到能摇中的北京建工，当时只顾开心了。因为抢来的东西，总是让人心情愉快。
除了开心，建工可能还有忐忑。
在过去三年，建工有两个标签：一个是成功的投资商；一个是刚需改善专家。
但在过去10多年里，建工没有独立操盘过城区项目。
很快，就有媒体公开喊话——
一个做保障房出身的房企，10年后重返四环，操盘8万+产品，到底行不行？
话里话外，甚至不信任的眼神都能从文章里跑出来。
质疑并非空穴来风。
我 拉取了北京近两年成交 的「热点土地」开盘至今 的网签情况，而且都是热地，热到参拍企业≥10家，且竞至摇号成交。
2.从0到0.1，脑瓜子脑瓜子嗡嗡的
在熙华台拿地后，各路豪门的产品方案也陆续曝光。
地块产品主要分为两大门派，一是刚需派，二是豪宅派，两派方案偏偏又针锋相对，各有道理，看得我脑瓜子脑瓜子嗡嗡的。
复盘时，建工小伙伴也说最初脑瓜子脑瓜子嗡嗡的。
原因也很简单：地段决定单价，客群决定总价，户型决定家庭关系。
刚需派卖地段，只是卖熙华台地段；豪宅派卖产品，还要卖熙华台产品力。独立操盘的建工，到底会选择前者，还是后者，摆到了决策者的案台。
虽然是10年后重建城区独立操盘，市场忽略了建工的另外一个标签，二环豪宅端礼著，还有平房热销盘和光煦境，作为投资商，建工深浸其中，并非是纯粹财务投资。
产品定位上，尽管有豪门成熟方案，有市场成功投资案例，甚至有邻近项目日光盘的神话，重返四环的建工决策层依然没有下最后决心。
当同行还是竞争取证进度大赛的时候，建工内部各部门的产品辩论赛轰轰烈烈开展了。
或者决策者当时也没有意识到，北京市场大约就在那年立夏，产品力迭代进入3个月/轮的绞杀周期，
熙华台成功避开了产品力迭代的竞品毒打。
你也可以说，这是个意外。我把它叫作不走套路，不做行活。
一轮轮辩论下来，先是选择题渐渐浮出水面：
我们的客群是地缘，或是西城，还是海淀？
然后是一道数学题：
8w+的单价下，什么的二手房置换，才能满足客户换求需求。
换句话说，老破小换成新破小，还是品质改善类豪宅？
一道选择题+一道数学题逼出定位结论：
熙华台是给海淀客户做的，换的是品质改善。
不仅仅是内部辩论赛，设计院同步互比方案。外部的调研公司同步也在一张张的问卷调查。
没有跟随策略，没有照搬同行过往经验，熙华台的这一步，实现了熙华台从0到0.1的跨越。
没有对比，就没有伤害。
10个月后，再回首同期入市的滞销产品，恰恰是在定位阶段，吃了经验主义的亏。
3.从0.1到1，我们要的只是墙上的那个洞
定位只是起点，是0.1。
下一步是研发产品，才是真正的1。
这中间，熙华台用了整整用了174天。彼时，同行的1，普遍是60天。熙华台的1，整整用了174，外人叫它蜗牛牛步。
慢在哪里？快又在哪里？
规划是第一道坎，要不要把80米限高用足？
如果把80米限高用足，地块北侧可以冲到27层，南侧会腾挪出小高。
规划的第二道坎，要不要做T3或T4，要不要有猪鼻子户型？
这涉及到户型面积段配比，户型和面积段恰恰又是操盘的命门。
规划的第三道坎，要不要做出牺牲，营造大中庭？
道道都是坎，观点都有分歧。
走出迷宫最容易的方法，是从终点倒着往回走，回到定位，回到品质改善。
最终，社区品质平权将用足限高和中庭设想给否决了，全是18层小高；全通透将鼻子户型给否决了；主力户型129和154更加舒适度为王。
产品化的过程，就是从0.1到1的过程，从定位、规划、建筑，这其实依然是一小步。
需要提醒的是，技术本身不一定是产品，更不一定是好产品。
当我们说品质改善的时候，其实要的是一套生活方式方案，内容包括健康、美学、邻里相处和谐之道，等等。
就像常常被人们提及的那句话：
我们要的不是那把螺丝刀，我们要的只是墙上的那个洞。
而定位上多花的时间，避免走弯路，所谓的慢，就是快。
4.从1到10，生活方式的模样
时间就这样1秒1秒地过去，华熙台的产品研发才从到第二个阶段，从0.1到1。
接下来是从1到10，进入生活方式提案。
我先问大家一个问题，为什么越是豪宅，越是关注阳光、空气、水和声音，这些普通人容易忽略的元素？
因为它是影响健康的内核，而且很贵。
比如熙华台的窗户玻璃是四玻中空，是玻璃中的香奈儿，价格非常奢。其实，三玻两中空的隔音效果已经达标，而且很好。
但它的好处也很明显，不仅隔绝外界噪音，更让业主有心理上的优越感。
聊到这里，我想讲一个故事，它可能会帮助我们更好熙华台的生活方式模样。
为了控制胆固醇高了，医生建议我每天只能吃一个鸡蛋。
因为蛋黄里富含胆固醇。
每天只吃一个鸡蛋就变成习惯，时间长了我就忘了为什么。
当胆固醇降下来后，我还依然每天只吃一个鸡蛋。
习惯很顽固，惯性很可怕，我很长时间拿习惯当成对自己的监督。
本质上，身体健康是目标，少吃鸡蛋是指标。
因为关注指标，我居然忘了目标。正如目标在远方，不是车里仪表盘的数字。
具体到熙华台身上，指标是什么，目标又是什么？过程中，他们较劲的又是为什么？
在业内一直有熙华台怒砸样板间的故事。
在98户型样板间验收前，距离开放时间已经很短，公司领导最后还是下决心继续调整，其实是伤筋动骨的大改。
地砖全刨了，飘窗台刨了，壁布换了，岩板换了，浴室的台盆、厨房的吊柜、水盆的位置几乎全都调整一遍。
伤筋动骨的原因有两条，一是颜色感官上，舒知不舒适；二是体感上，方便不方便。
其实，熙华台的样板间选型和装标，已经是在借鉴多个10w+产品的成熟成果上，又进行了一轮优化。
从指标上说，装标花了大价钱，功能、性能都很好。
但是，当回到目标，回到好不好看，舒适不舒适，回到心理和情绪赛道，领导还是发现了槽点。
从产品功能迭代到更好的隔音效果、更舒适的色采视觉，更好的心理感受，这才是熙华台生活方式的模式。
5.从10退回1，提炼能力内核
你一定会诧异，为什么第四步，是从10退回1？
难道不是从10直接到N了吗？
真的不是。
从10退回1，还是因为这件事，提炼能力内核。
前面我们聊到定位、规划、建筑、产品等，再到生活方式，从建工的角度讲，其实一直在做能力建设这件事。
所以，从一开始就没有复制或抄作业，没有用标准化的成熟产品线。
事后复盘，表面上又是一个意外，也是运气。因为复制、标准化和抄作业的某些楼盘，已经或者正在受到市场的惩罚。
再举一个例子，关于空气和温度，熙华台没有用网红产品，也没有用大金，而是选择价格更昂贵的松下六恒。
即便是10w+项目，也很少舍得用松下六恒。从国际健康生活方式落地能力上，建工最后还是决定上了这套系统。
背后则是建工自己的康养公司在撑腰。换句说话，熙华台的选品，是用康养赛道的超前视角。
建工的小伙伴还说，每个项目必须有自己独特的配套运营，配套里的内容，装的是建工能驾驭的内容。
在寻找能力内核过程中，进一步霞光万道；在提炼能力内核后，退一步海阔天空。
6.从1到N，初心散花
当我们走了很长时间一段路，磨破很多双鞋子后，终于找到那个1的能力内核后，会不会四处散花，大规模复制呢？
这已经是上一个时代的干法。
我们再回首追问熙华台的成功基因是什么？
不复制？非标？创新？
好象都对，但又不完全是。
不论是从0到0.1，从0.1到1，从1到10，还是从1到N，支撑熙华台前行的始终是
初心
建工复制的是它的初心，才能花开四季香如故。
什么叫初心？
就是学生时代的喜欢，我上课时昏昏欲睡，突然听到老师叫你的名字，我比你先抬起头。
就是一个市场上扬期的摇号盘，丢掉了演技。
很难吗？
其实很难，你只有不停奔跑，才能留住初心。销冠100
以下是建工·熙华台的网签实录，供大家参考。
1、一房一价
熙华台因北侧铁路影响，西区户型几乎是一户一价，备案价格波动较大，比较考验购房人的选房技术。
2、价格仍有调整空间
目前网签均价7.81万元/㎡，对比2023年11月，降幅达到6800元。
根据售楼处一手信源及现场跑盘情况，熙华台东区3号楼已完成封顶，东区1号、2号楼也处于冲刺封顶阶段。
3、主力首改，目标海淀
96/115㎡三居是熙华台的主力户型，成功避开了800万及1000万+的价格红海区域。
「十分钟到北京十一，半小时到中关村」对海淀家 长及中关村高净值人群来说，无疑是巨大的吸引力。毕竟莲石路往北，想改善一下居住环境可就不是这个价了。
4、去化率理想
从去化套数看，115㎡ 去化情况最好，从去化率看，125㎡去化情况最好。
由此可见1000万以内及1100万左右的总价段仍是需求主力。
5、价格策略
96㎡和115㎡北侧临铁户数较多，均价稍低。
125㎡及154㎡则基本上顶着指导价在卖。整体呈面积越大单价越高趋势。
6、网签流速平均
2024年开年以来，熙华台网签速度较为平均，月均流速在20套左右。
7、网签价格有波动
2024年春节后，熙华台项目网签价格波动较大，其中96㎡户型波动最大达到8900元。
目前东区楼栋基本售罄，项目西区房源受户型影响，预计网签价格仍有调整空间。
8、以下为具体楼栋成交情况：
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，不代表对项目信息作出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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