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作者：余飞
01
一线城市，集体冲破二手房荣枯线
随着9月末一线城市集体松，这一波热度拉满了整个十月份。
这一点，本号早就在10月21日最新LPR无论一年期还是五年期均下调25个基点的时候，就强调过，一线城市楼市“金十”，毫无悬念。
从目前的数据来看，北京、上海、广州、深圳的二手房成交量，全部冲破了荣枯线。
北京方面：
10月28日，北京商报记者从多家经纪机构、行业协会获得证实：截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性，截至10月26日，北京二手房网签量已达1.3万套。
业内人士普遍预测，10月总网签量将突破1.7万套，创下连续19个月新高；实际成交有望突破2.5万套大关，成为自2017年以来八年同期的最高水平。
1.5万套是北京荣枯线的标准，目前到26日已经达到了1.3万套，日均网签量500套，按照这种速度，案底冲破1.5万套没有悬念，业内人士预测，北京10月份网签量可能突破1.7万套。
上海方面：
相比于北京，上海目前的二手房成交量，已经冲破了1.5万套荣枯线。
据安居客上海监测，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关，成交总量已突破2万套，达20028套，比9月同期上涨52.3%。
不过，上海冲破荣枯线并不稀奇，毕竟从3月份以来，上海的二手房网签量均在1.5万套之上。
就目前的成交量来看，到月底成交量可能追齐6月份2.6万套。
广州方面：
广州二手房成交量荣枯线是1.2万套。
冰山指数显示，到10月22日，广州二手房网签量已经突破了11525套。这意味着，到目前，广州已经冲破了荣枯线。
机构预测，10月份可能达到1.6万套。
深圳方面：
乐有家披露，10月1日至27日，深圳二手房网签量已经达到了6811套。而深圳二手房荣枯线为5000套。
按照乐有家预测，全月深圳的二手房网签量有望超过8000套。
8000套意味着什么？这是深圳楼市的繁荣线。
02
价格并未出现上涨
这样的剧情，大家应该早有心理准备。
在北上广深9月末放松的时候，我就说过，10月份肯定会迎来一波小高潮。
毕竟北京、上海外围区的社保门槛大幅降低了，而且首付也降低了。而广州全面放开，谁都可以买了，无论多少套。深圳外围区不再有社保限制，谁都可以买了，首付也降低了。
那么，这一波高潮，是否是牛市的开始？
当然不能这么看。逻辑在于：
第一，这一波高潮，并未带动价格上涨。
10月份行情好起来后，我们经常能看到开发商撤销折扣，二手房业主反水跳价的消息。
但这些只是小部分，整体来看，并非出现房价上涨的局面。
以北京来说，北京商报披露，尽管当前成交量有所攀升，但挂牌房源量仍维持在高位，显示出供应量依然偏高。因此，即便单月成交量达到较高水平，也并未引发房价的全面上涨。
再看看李嘉诚最近的操作。
最近北京朝阳区东四环的“御翠园”开盘，被传出76折降价出售。
该消息获得了财联社证实。
财联社披露，该项目备案价9.07万至9.97万元/平方米，而这一次该项目拿出了50套特价房，价格低至7.5万元至7.6万元，相比于备案价下降了1.5万元至2.4万元，相当于打了76折。
上海方面，新京报10月24日发布的报道指出：
虽然议价空间在收窄，但是二手房房价还未回升。这次调控的目标也是止跌回稳，止跌是第一步，成交量持续的稳定，价格先止跌才有可能上涨。从目前来看，房东跳价、惜售等仅仅是个别现象，并不是主流。
深圳方面，二手房降价让利仍是主流。
乐有家披露，随着10月份行情转好，的二手住宅价格与参考价之间的偏差值有所缩小。9月份低于参考价20%以上的占比达到52.9%，目前则大幅度缩小至39%，减少了13.9个百分点。此前低于参考价20%以上的占比连续6个月上涨，直到10月份才出现了罕见的回落趋势。
另外，低于参考价10%-20%的占比上涨4.1%，低于参考价0-10%的占比上涨4.8%。
从上图可以看到，10月份低于参考价成交的比例仍高达87.4%。
新房方面，开发商借助行情，打折出售也仍是主流。
以10月份两个日光盘来说。
10月13日龙华区的深业上城学府开盘，有名校学位加持，价格很高。户型为79平方米至139平方米的3-4房，备案均价定为8.05万元/平方米。开盘时享受93折优惠后，均价降至约7.6万元/平方米，使得三房单位的起步价不到600万元，首套房首付仅需80多万元，呈现出明显的价格倒挂优势。
另一个日光盘位于光明区的中建观玥，项目备案均价约3.8万元/㎡，备案单价区间约3.5万元/㎡～3.9万元/㎡，备案总价区间约284万元～439万元，而且，在此基础上还可以叠加各种优惠，折后单价约3.3万元/㎡起，其中80㎡三房折后总价低至249万元。
果然，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
03
持续性有待考验
第二，持续性还要继续观察。
这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。
但观察楼市，不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。
而且，临近年底，开发商有冲业绩需求，11月份和12月份可能会有大量打折促销活动，成交量可能还有一波延续，所以，真正的考验，是三个月之后的数据，能否实现连贯。
就过往的经验来看，过去三年来的救市措施，作用效果越来越短、
以5月末的那一拨以一线城市为引领的放松来看，效果也就维持了一两个月。
深圳5月末降低了首付比例和房贷利率。
首套房首付由30%降至20%，商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率已经降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%，商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP，同样降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率降到了3.9%。
在新政作用下，6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。
可见，效果仅仅维持 了两个月，9月份的二手房网签量只有3986套。
上海也是 5月末下调了首付与贷款利率，6月份二手房成交量直接干拔到2.64万套，创三年多新高。7月与8月效应退去，8月份上海二手房（含商业）共计成交17884套，环比下跌12.25%。
北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末，北京跟进。
首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。
二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。
新政作用下，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套，为14363套。
制图：城市财经；数据：北京市住建委
9月份北京二手房成交量只有13274套。
以上的数据，不过就是眼前的事情。这一次，难道就能走出不一样的局面？我并不认为。
我强调过很多次，一线城市，尤其是深圳这样的城市，供应少，需求多，完全不缺购买力，早晚还是会上涨。
但节点并不是现在。
因为影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。
不然，深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。
从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。
乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。
这三年的下跌过程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结果不还是下降了吗？
根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期，没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。
我还是那句话，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。
而这些救市措施，能够立刻让经济回暖吗，能够让就业立刻提升吗？不能够。
看看9月份的一些宏观数据，就能明白，经济复苏，任重道远。
这是工业利润增速，9月份增速又转负数了。
来源：国家统计局
失业率，相较于2020年之前，仍偏高。
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