新增100万套城中村改造和危旧房改造将改善新房购置需求，降低房地产的库销比；“白名单”项目规模增加到4万亿元，有助于稳定产业链信心，阻断房价下跌的恶性循环。
廖宗魁/文
房地产市场的持续调整是当前中国经济的主要突出挑战。9月26日的政治局会议明确提出，“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”
为了更好落实政治局会议对房地产工作的部署，国务院新闻办公室于2024年10月17日举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。
近期稳地产的政策组合拳可以概括为：“四个取消、四个降低、两个增加。”“四个取消”就是调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”，就是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。“两个增加”就是新增实施城中村改造和危旧房改造，增加“白名单”项目的信贷规模。
在相关政策陆续发布以来，将从供给端和需求端支持房地产市场止跌回稳，政策效果已经开始显现。从高频数据看，10月1日至20日，30个城市日均商品房成交面积为25.5万平米，同比增速从9月份的-32.4%大幅缩窄至-11%。国家统计局副局长盛来运在近日的新闻发布会上表示，最近对70个大中城市房地产开发企业和中介机构进行了专门调查，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，分别比上月提高10.0个和6.5个百分点，信心的提升效果非常明显。
中信证券认为，当前房地产政策体现了严控增量、优化存量、提高质量的坚定决心。回购土地政策可能对优化房地产企业资产负债表以及夯实企业净资产起到极为关键的作用。城中村改造的货币化安置也有利于增加短期的市场需求。总体而言，房地产市场正走向止跌回稳，蓝筹房地产开发企业具备明显的投资价值。
资本市场也有积极的反应，从9月24日至10月18日，房地产板块（申万一级行业）上涨约24%。目前市场对“两个增加”政策的关注度较高，新增的政策会对房地产市场产生哪些积极影响呢？
新增100万套城中村改造和危旧房改造
据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套；全国城市需要改造的危旧房，有50万套。倪虹指出，“这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，我们就可以提前干、抓紧干。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。”
这是2023年7月国常会审议《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后首次披露城中村改造计划的实施规模，未来可能还会扩大城中村改造和危旧房改造的规模。倪虹表示，“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”
中信证券认为，虽然此次整体的货币化安置规模无法和2015年前后的棚改货币化相比，但货币化安置更多聚焦高能级城市，且优先聚焦成熟项目，预计进度不慢。由于前一次棚改货币化项目结束之后，货币化安置规模偏小，此次改革也形成了对房地产市场需求的净增量。
华创证券测算，假设100万套的改造带来100万套的新房购置需求（实际可能部分转为二手房需求），按每套90平米计算，则可带来9000万平方米的销售需求。受此影响，库销比有望从8月底的5.6个月降至3.9个月。销售方面，按照2024年住宅销售面积7.5亿平方米测算，假设100万套改造的影响全部在2025年体现，则2025年住宅销售面积增速有望回升11.9%，全口径的商品房销售面积增速有望回升9.8%。
增加“白名单”项目规模至4万亿元
过去一段时间，市场对开发商交付和信用的担忧进一步强化了房价下跌的自循环机制。“白名单”机制的升级，有助于从企业端阻断房地产的相关风险。
2024年年初，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推出了“白名单”机制。城市房地产融资协调机制主要由地级及以上城市相关部门根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。金融机构则按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。
此次政策相当于对“白名单”机制在多个方面进行了升级，打通落地过程中存在的“堵点”：一是范围的扩大，将商品住房项目贷款全部纳 入“白名单”，做到“应进尽进”。二是进入“白名单”的 项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。三是优化贷款资金的拨付方式， 做到“能早尽早”。商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。这样贷款资金就可以快速及早发放到房地产“白名单”项目公司的账户上，可以提早把钱支付给上下游企业，能够确保房地产项目、住房项目及早甚至提前开工建设。住建部预计，到2024年年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
该项改革有助于保障项目的建成和交付，保障购房人的合法权益，有助于缓解购房人对交付的担忧及资本市场对开发企业信用风险的担忧，也有助于稳定产业链信心，从而多向发力阻断房价下跌的恶性循环。
该政策还有利于缓解制约地产投资的束缚。华创证券认为，目前地产投资受两个因素掣肘，一是存量的施工项目在减少，1-8月，施工面积累计增速为-12.0%。二是开发商资金来源不足，1-8月，房企资金来源增速为-20.2%。若到年底白名单项目增加到4万亿元，那么四季度的白名单融资增量规模达到2万亿元左右。这意味着，资金端或基本不再成为地产投资的掣肘。
本文刊于10月26日出版的《证券市场周刊》
