本文来源：时代周报 作者：梁争誉
郝悦花1200万元买的房子，现在同小区同户型的挂牌价是1050万元。
她“上车”的那一年是2020年，那是深圳楼市最为火热的时期——当年，深圳卖了4.5万套新房，同比增长19.8%，创下5年新高。
如此火爆的场景主要归因于新房和二手房价格的倒挂。
那时，深圳的限价政策已经执行三年，新房价格受到严格管制，与二手房价存在较大倒挂空间，“打新”浪潮席卷全城。在当时的购房者眼中，深圳很多房子都相当于“100万元的宝马50万元卖”。
在“买到即赚到”的情绪裹挟下，开盘“日光”成为常态。深圳中原研究中心统计数据显示，2020年深圳的住宅、公寓、商办等各类型楼盘开盘超过130次，其中34次当天售罄。
眼看着市中心的楼盘接二连三被抢光，郝悦半推半就入手了龙华一套建筑面积约120平方米的新房，单价约10万元/平方米——这是当时整个片区最贵的价格。她并无太多担忧，因为一公里开外已经有二手楼盘卖出12万元/平方米的价格。几乎所有人都认定，房价还会继续上涨。
但接下来几年的市场走势超出了绝大多数人的意料，几乎所有买房人都目睹了一次楼市的“深蹲”。当下，市场经历长期调整，形势逆转，房价深度回调，再加上9月29日深圳限售政策取消后，二手市场供应增加，“破发”取代“倒挂”成了高频词。
因为限售解禁，郝悦的房子有了流通的机会，但这并不是好消息。她在贝壳找房APP看到，小区现在出售的二手房，一半的挂牌价低于四年前的备案均价，和她家同样户型的房子挂牌价为1050万元，隔壁曾经卖出天价的小区最新成交价也已经缩水四五成。
郝悦入住未满一年的房子，价格“破发”了。
类似的“破发”并非个例。在各个社交媒体平台，四大一线城市乃至杭州、成都、武汉、厦门等热点二线城市，都有业主分享“破发”的买房故事。
一名武汉业主在2020年高位“上车”，300万元本金已经浮亏50%，“不卖了”。同样在2020年买房的一位广州业主，680万元买的房子，现在同小区同户型只卖450万元。“每日人物”的报道中也出现数名宁可亏损上百万也要“解套”的北京业主。
在深圳贝壳研究院院长肖小平看来，二手房价“破发”，既不是个案，也不是现象。“市场毕竟调整了三四年，价格肯定不可能和之前比，所以原价卖也好，甚至比原价还要低的价格来卖，肯定是有的。”
根据肖小平的调查，目前低价卖房的业主，最主要的原因是信心不足，“虽然现在卖的价格不高，但是他们认为未来可能还会更低。”
一二手房交错的深圳市中心，时代周报摄
网红盘报价“破发”
曾经备受市场追捧的深圳网红盘房源，现在不乏以“破发价”挂牌出售。
譬如深圳第一个实行积分摇号的华强城。
2020年8月，华强城三期入市。据深广电都市频道报道，2.6万人参与了诚意登记，而华强城可售房源只有556套。最终，长达96页的入围名单上，第一名积分高达109.5分——按积分规则推算，这是一对深户夫妻，合计在深圳缴纳41年社保，且名下均无房产。
去年开始，华强城三期陆续解限，可以上市交易。目前，华强城三期在贝壳找房有20套房出售，挂牌价在4.37-5.87万元/平方米之间，而开盘时的备案价在4.3-6.6万元/平方米之间，多套在售房源打上了“业主急售”的标签。
贝壳找房的成交记录显示，今年3月，华强城三期一套建面约89平方米的三居室以378万元成交，单价约4.26万元/平方米。在挂牌出售的308天里，业主调价7次才促成交易。
与华强城齐名的网红盘万丰海岸城在2021年1月首次开盘，同样吸引大量“社保巨子”打新，也没逃过“破发”命运。限售取消后，万丰海岸城获得交易资格，目前在贝壳找房有8套二手房出售，其中5套的挂牌价低于开盘均价。最便宜的一套挂盘单价约5.26万元/平方米，而三年前的备案均价约5.75万元/平方米。
改善盘招商臻府也有二手房报价“破发”了。
招商臻府位于“限购区”宝安区新安街道，只有两种户型，建面约118平方米四居室、建面约156平方米五居室，备案均价约8.84万元/平方米，于2020年8月入市。
目前，招商臻府有27套二手房在贝壳找房挂牌，其中10套房源报价“破发”。最便宜的是一套建面约120平方米的四居室，在限售政策取消后半个月放盘出售，挂牌价950万元，单价约7.92万元/平方米。负责维护这套房子的经纪人为它打上了“满二唯一”“红本在手”“高楼层”等标签。
肖小平认为，二手房业主低价卖房，是在“迁就市场”。2021年5月以来，深圳房价持续下探，部分区域房价较高点缩水三至五成，大量二手房价格回到六年前，新房价格也不断回调。二手业主想要卖房，只能随行就市。
“业主迁就市场，最重要的原因是对后市信心不足。”今年8月，肖小平曾发起一个关于卖房原因的调查，“这些业主选择这时候低价卖房，主要是因为他们觉得过几个月或者明年再卖，价格会更低。”
一位以“破发价”卖掉房子的杭州业主发现，下一套房子的成交价又比自己的成交价低了25万元，“还是跑得慢了，但是现在跑总比再晚点好。”
肖小平表示，二手房价“破发”的确存在，但并没有形成趋势，“真正愿意以低于购入价卖出的人，没有我们想象中那么多，这个事是很需要勇气的。”
二手房挂牌量走高
二手房价格承压，与限售解禁后业主大量放盘不无关系。
9月29日，深圳市住建局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），明确取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。
此前，深圳的商品住房和商务公寓需在取得不动产权登记证书分别满3年、5年后方可上市交易。
限售取消后，原本在限售期的房源可以上市交易，次新楼盘挂牌量增多，推动整体挂牌量出现较为明显的增长。
深圳贝壳研究院监测数据显示，新政发布后，楼龄3年内、5年内的房源占比上升，其中3年内的新政后占比达到3%，增幅为1.8%；5年内的新政后占比达到9.5%，增幅为2.5%。
贝壳找房APP显示，新政发布后的四周（9月30日-10月27日），每周新增挂牌的二手房源数量分别为7253套、5091套、4626套、4144套。可供对比的是，新政发布前，贝壳找房每周新增挂牌二手房源在3000套左右。
深圳市房地产中介协会根据公开在售二手房源量数据统计发现，截至10月28日，深圳共有68341套有效二手房在售，在售量整体呈持续增长态势。
图源：深圳市房地产中介协会
供应短期走高，导致挂牌价承压。
以网红盘华润城润玺为例。润玺分两期开发，在2020年至2022年分三批入市，备案均价约13.2万元/平方米。随着限售取消，润玺得以上市交易。
目前，润玺一、二期在贝壳找房、中原找房的挂牌量分别为72套、85套。熟悉华润城的经纪人宋楠透露，润玺一、二期实际在售房源已超过300套，“有些是放盘程序还没走完，或者没签委托书，没有在APP展示。”
在售房源增多，急售的业主不得不让步。
在中原找房放盘的多名润玺一期业主近期下调了报价，降价房源均为建面约120平方米三居室，一套低层朝东北的降价250万元，一套低层朝南的降价150万元，一套高层朝东南的降价100万元。
中原找房成交记录显示，润玺一期最近成交一套建面约114平方米三居室，总价1668万元，单价约14.63万元/平方米。“算上供楼利息、资金成本，卖了1668万元的业主并没有赚钱”，宋楠表示。
宋楠表示，近几年引起全民打新的网红盘，按目前市场认可的价格测算，大部分只能保本，或者微赚，“不是说13万元/平方米买入，14万元/平方米卖出就是赚了一两百万元，首付的机会成本、利息、税费、佣金，难道不是成本吗？”
好消息是，限售取消与增值税免征年限从五年调整为两年引发的挂牌量走高趋势，已经开始放缓。肖小平表示，深圳新政出台的前三周，贝壳找房平台的二手房挂牌量增幅分别为4.4%、1.9%、1.0%，“随着时间的推移，增幅渐趋平缓，从中不难看出市场信心在逐步提升。”
价格泡沫被挤破
限售取消，大量二手房得以上市流通，只是“破发”的表层原因。更深层的原因是，房地产市场经过深度回调，泡沫被挤出，房价得到修正。
不止是深圳，杭州、武汉、成都等热点城市曾引发“万人摇”的不少网红楼盘，也在二手市场遭遇“破发”。
以杭州为例。 2018年至2021年，杭州累计出现32次“万人摇”，涉及未来科技城、钱江世纪城等热门板块的20个楼盘，部分已入市交易的楼盘出现“破发”。
未来科技城的远洋西溪公馆在2020年创造了“6万人摇”纪录。该项目新房均价约2.79万元/平方米，2022年3月的二手房成交单价一度攀升至4.2万元/平方米，但2024年9月的成交均价约2.56万元/平方米。克而瑞指出，远洋西溪公馆“破发”，主要受投资客比例过高、产品户型过时以及群租房过多等因素，导致小区房价出现踩踏、回落的情况。
大江东核心区的融创城也面临“破发”。2019年至2020年，融创城共开盘9次，创造了2次“万人摇”。新房时期，融创城高层均价约1.84万元/平方米，今年9月其高层房源的成交均价约1.66万元/平方米，亏损近10%。
杭州旧日的网红盘二手房价“破发”，原因同样指向房价的高位回落。
2022年中以来，杭州二手房价格开始波动下行，一二手房房价由此前的显著倒挂转变为当前的正向价差持续扩大。根据克而瑞监测，今年以来，杭州的新房与二手房价差已从3月的1297元/平方米扩大至9月的5466元/平方米。
“房价下行带走了短期投资投机需求，真实的购房需求显现，多数曾经的网红盘或进入保本和微利期，楼市财富效应预期也将持续减弱”，克而瑞表示。
对于限售政策的取消，业内普遍持肯定态度。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，限售取消短期内或推动二手房挂牌量增加，但也有利于促进二手房市场活跃度提升。
一名市场研究人士并不认为限售解禁供应增加会造成房价踩踏，“过去这么多年，二手市场活跃的时候，都是供需两旺的行情，需求和供应是齐头并进而非此消彼长的过程。供需两端都充足，大家才能够快速地进行需求匹配，从而达到量与价的平衡。”
“房子能够没有限制地流通，市场才会是比较健康的状态。”前述人士表示。
9月底落地的一系列政策组合拳已满月，深圳等一线城市市场信心明显修复。
根据深圳中原研究中心监测，截至10月28日，深圳一手住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和；二手住宅过户量为5256套，为2021年2月以来新高。
“一二手成交都创近几年新高，反映市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。”中原地产（中国内地）华南区总裁、深圳中原总经理郑叔伦表示，目前只是成交量的大幅上升，当这种行情能够持续下去，价格也就有机会完成筑底甚至转头向上。
（郝悦、宋楠为化名）
