请大家务必注意“促进房地产市场止跌回稳”这句话。

因为,过去高层对房地产的表述,要么“住房不炒”,要么“防犯重点领域风险”,但这一次的表述,意味着房地产政策出现了重大转向。

总之一句话,千万不要轻视了政策的力量。

可能很多人没注意到,房地产板块已经连续收了12根阳线,尤其是最近3个交易日,更是跟随大盘暴涨。

我们今天来聊一聊房企“一哥”——保利发展

众所周知,即便强如万科这样的房企,今年上半年也发生了亏损,而且巨亏近百亿,但是,保利发展却盈利74.2亿元。具体来说,保利发展的毛利率是16.02%,但万科只有8.12%。

也就是说,在房地产里面,保利发展的盈利能力最强,即便也在房地产最低谷的时期,没有发生亏损。

对房企来说,最重要的是偿债能力这个指标。

保利发展的净负债率是65.81%,现金短债比是212.2%,财务非常健康。截至2024年6月底,保利发展货币现金是1463.8亿元,对应的短期借款和一年内到期非流动负债分别是62.36亿元和627.44亿元,完全能够覆盖。

这里要提一句,跟当年万科喊出“活下去”差不多时间,保利也提出了“适度杠杆”的策略,严控负债。目前看,保利似乎践行的更加彻底。

也就是说, 当高层喊出“促进房地产市场止跌回稳”时,要钱有钱、要利润有利润的保利,毫无疑问掌握着更大的主动权。

这种实力,体现在三个方面。

首先是保交楼。

经历了过去三年的教训,现在购房者购买期房非常看重房企的实力,以确保能够高质量交付。这就意味着,在后房地产时代,保利发展将受益于大众消费心理的改变。

其次是稳定预期。

近日,保利发展率先打响“保价”第一枪,称“若天珺项目同类房屋(仅住宅)在后期网签销售折扣低于买方现有折扣(较备案价),或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠,可无理由退房。”

一句话就是, 如果降价的话,购房者可申请退款!

尽管这看起来更像是房企的营销手段,但不管怎么说,从侧面向消费者传递了乐观预期。

再一个就是拿地。

跟上半年不同,进入9月后,保利发展的拿地变得更加激进。9月26日,保利在经过超80轮的竞拍后,以28.2亿元、溢价率35.58%;三天后,经过148轮报价,保利又以117.55亿元的价格拿下广州天河区“新地王”,溢价率33.35%。

这背后,就不得不提一个规律。

尽管说目前的“去化周期”仍很长,但是,考虑到目前住宅新开工面积已经连续4年下滑(2024年算在内),录得近15年低位,一旦楼市重新企稳回升,考虑到从拿地到交楼3年左右的周期,不排除楼市会从“供过于求”短时间内切换成“供不应求”。

所以,保利的拿地行为,表明了其对未来楼市的乐观态度。

咱们再聊聊房子的过剩问题。

包括很多经济学家在内,都有一个说法,就是中国有6亿栋房屋,房子已经严重过剩。事实真的如此吗?

首先,这6亿栋指的是“房屋式建筑”,包括农村宅基地、自建房,也包括城镇自建房、工业建筑、写字楼、厂房、公寓等非住宅建筑。 所以,如果只计算城市商品房,大家觉得实际数字大概是多少?

其次,绝大多数的商品房集中在三四线等低线城市,而打工人又大部分集中在一二线城市,存在严重的错配。 深圳曾公布过一个数据,截至2022年底,约60%的人口居住在深圳城中村。别忘了,剩下40%的人虽然居住的是商品房,但绝大多数又是租的房。

再有,有经济学家提到过这样一组数据,近6成的房子都是2000年前建的。 尽管说具体数字可能存在争议,但是,正如“房屋养老金”所提到的那样,房子是会慢慢变老的,如果大家都想住新房子,那么新房的数量会不会不够呢?

尽管说,房地产市场不会再像2021年前那样高速增长,但是,民众对房子的要求也会从“住房子”到“住好房子”转变。国内房地产市场已经经历了三年的低谷,随着强刺激政策的出台,拐点或许已经出现。

而这时,保利发展有望凭借最出色的财务表现,在接下来大展拳脚。最重要一点,保利发展现在的市净率只有0.6,比银行还低。