“目前，我们是按照LPR（贷款市场报价利率）还款的，这次存量房贷利率下调刚好可以降0.3个百分点。”小艾（化名）告诉《国际金融报》记者，“这次月供可以从7335.26元降到7075.02元，利息再减近10万元。”
近日，超百家银行官宣下调存量房贷利率的细则，而自9月底下调信号释放以来，房屋交易量和银行新增房贷业务量均出现大幅增长，刷新全年纪录。与此同时，监管与银行均显示出完善个人房贷利率定价机制的意图。
受访专家和银行人士表示，未来存量房贷利率的调整将实现常态化。从中长期看，存量业务的调整将有助于稳定银行房贷业务，促进房地产市场和经济复苏，整体对盈利前景改善有益。
超百家银行发布细则
近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除六大国有行和股份行外，民营银行、外资银行和各地中小银行也迅速跟进。各家银行公布了具体操作方案，在10月底前对符合条件的存量房贷实施批量调整。
《国际金融报》记者注意到，截至10月15日，已有超百家银行发布了存量房贷利率下调细则。据悉，此次存量房贷利率的调整不涉及LPR变动，而是通过加减点实现。除北京、上海和深圳地区二套及以上存量房贷调整标准不同外，其余符合条件的存量房贷将由银行系统自动批量调整至LPR减30个基点的利率水平。
存量房贷利率下调的消息犹如给市场打了一剂强心针。
小王（化名）在上海某连锁房产中介工作，他告诉记者，目前门店的日均业务量大约是之前的1.5倍。相关数据显示，10月13日，上海市二手房网签套数达到1334套，创下了今年单日新高。
与房屋交易量同步上涨的是银行的新增房贷业务。记者从某银行客户经理处了解到，存量房贷利率下调的消息释放以来，他所在支行房贷业务增量不少，客户咨询按揭及按揭受理量较之前均有所增加，近期客户经理每周平均可受理签约5单左右。
另一位大行房贷业务人员则告诉记者，近期常常是“三班倒”的作息，周末签约中心亮灯到凌晨一两点钟。“最近业务量多时，较往常可以翻番。”他进一步解释说，“最近一年多来政策时点密集，房贷业务情况又复杂多样，业务中也会遇到一些问题，对于部分复杂情况的认定还不太明晰，据说11月1日还会有针对个例的细则发出。”
“整体来看，本次央行快速落地下调存量房贷利率，政策落地节奏以及市场利率定价自律机制要求各商业银行执行的时间均较快，加快调整存量房贷利率，对于稳定市场预期将产生更加积极的作用。”中指研究院政策研究总监陈文静在采访中表示。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，选择在此时对存量房贷利率作出调整，对第四季度的消费将产生较大带动作用，对全年经济增长目标的达成也将带来很大帮助。
酝酿房贷利率定价长效机制
2023年8月，存量房贷利率首轮调整，不少高位站岗的购房者享受到了利率优惠，小艾也是其中一员。当时在调整前，他的房贷年利率为6.15%。等到本次调整结束后，他的房贷年利率累计将降低2.25个百分点，总利息将减少74.28万元。
好消息是，在本轮调整中，监管机关和多家银行均透露出制定个人住房贷款利率定价长效机制的意思。
此前，央行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问时指出，房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
“未来存量房贷利率下调或将常态化。”前述大行客户经理也在接受采访时表示，“不过，目前尚无具体实施细则下发。”
“从此次央行发布的〔2024〕第11号公告内容来看，自2024年11月1日起，只要存量与新增房贷利率差值较大，贷款人便可与银行自主协商、适时调整加点幅度。此外，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，由此可以使二者利差保持在合理范围内，也可缓解购房者的月供压力和提前还款现象。”李宇嘉分析指出。
不过，记者注意到，网络上对于提前还贷的呼声仍旧不小。银行人士表示，近期提前还贷现象虽无明显增加，但数量仍旧不少。“当前整体收入与房价预期仍不乐观，同时缺乏较好的投资渠道。其次，此次存量调整力度与之前相比也较小。这些可能是消费者决定提前还贷的主要考虑。”李宇嘉表示。
长期以来，房贷作为银行的优质业务，提供了较多的业绩来源。此次存量房贷利率调整又将给银行带来怎样的影响？
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可控，央行通过降准、降息等有助于降低银行负债成本，支持银行为存款利率重定价。
“一般来说，存量房贷利率调整对银行经营业绩影响，主要看该存量房贷业务在具体银行机构占比，如果部分机构资产中存量房贷业务比重过高，房贷利率调整短期对净息差及盈利方面影响相对大。但也要综合考量，存量房利率调降将减少提前还房贷和客户流失情况。”周茂华分析道，“从中长期看，这一举措有助于稳定银行房贷业务，促进房地产和经济复苏，整体对盈利前景改善有益。”
