酝酿了一个多月后,楼市政策“组合拳”中,有关税收的“重拳”终于打出。

11月13日傍晚,财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(以下简称《公告》),明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

政策共涉及三项税种,分别是契税、增值税、土地增值税。

契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后,在全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。针对面积为140平方米以上的,对个人购买家庭唯一住房,减按1.5%的税率征收契税,对个人购买家庭第二套住房,减按2%的税率征收契税。

土地增值税方面,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

此外,明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策,降低二手房交易成本,保持房地产企业税负稳定。

此次调整中,契税与增值税的降低更有利于居民端,土地增值税的调整,则能给企业带来利好。分析人士指出,无论从实际负担的减轻,还是传递出的信号意义上,此举的作用都不可忽视。

楼市减税“大礼包”落地:契税、增值税等税率调整 利好供需两端

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购房成本继续降低

新政涉及的三个税种中,契税的调整最受关注。与此前相比,除了纳入征税优惠的房屋范围有所扩大,税率也普遍有所降低。对个人购买家庭唯一住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。同时,对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

增值税的调整,则与取消普通住宅和非普通住宅标准有关。

此前在二手房交易中,个人出售购买2年以上的普通住房,可免征增值税;若是非普通住房,则要按照差额的5%的缴纳增值税。

此次调整后,只要是满2年的住房,出售时即可免征增值税。

有房产经纪从业人员向21世纪经济报道记者表示,按照当前一线城市的房价水平,此次调整后,可节省的增值税负担在数万元至十几万元不等。

分析人士指出,这两项税收政策的调整,对于降低交易成本,促进改善性需求的释放,有着重要意义。

面向开发商征收的土地增值税,也迎来调整。

为充分发挥土地增值税预征的调节作用,税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限,其中东部地区为2%,中部和东北地区为1.5%,西部地区为1%。

此次调整后,东部地区的土地增值税预征率为1.5%,中部和东北地区为1%,西部地区为0.5%。

此外,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。”随着普通住宅和非普通住宅标准的取消,免征范围将进一步扩大。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,政策规定,各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整,意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下,很多地方可能会取消预征。这对于减轻企业负担有着积极意义。


顺势而为

减税“大礼包”的落地,被认为是此轮楼市政策调整中的又一项重大举措。

今年9月26日召开的中央政治局会议指出,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

此后,包括四个一线城市在内,多个城市陆续发布一揽子稳楼市政策,从而拉开本轮楼市政策调整的序幕。

其中,限购、限售等各类限制性政策很快被取消,各地还推出了包括发放购房补贴、提高公积金贷款额度等在内的多项措施。备受关注的房地产税收政策减免,虽未能落地,预期却越来越强烈。

10月中旬,住建部部长霓虹介绍了“四个取消、四个降低、两个增加”等楼市政策组合拳。“四个降低”中,便包含降低“卖旧买新”换购住房税费负担。

11月8日,财政部部长蓝佛安介绍,支持房地产健康发展的相关税收政策,已按程序报批,近期即将推出。

从房地产发展的视角来看,减税政策的推出,是顺势而为的结果。

李宇嘉表示,针对“有没有”住房时期缺房子的现状,必须要最大限度增加房屋供应,于是就有了普通住房和非普通住房的划分,以及差别化的税收政策。现在,住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期,房地产供求关系发生重大变化,而且房地产下行压力比较大,交易循环不畅。因此,差异税费对待不仅失去了存在的意义,而且阻碍了交易循环和市场企稳。

他表示,此次税收政策的调整,也可看作减税让利、涵养税源。

从政策效果来看,除实际负担的减轻外,此次调整的信号意义也不容忽视。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,根据近期调研,购房者对楼市政策的期待,主要在于税费减免、存量房贷利率下降等方面,企业则更期待盘活存量闲置土地政策,并关注城中村改造的潜在机会。

他表示,契税、增值税的下降,有望给交易端带来利好。近期,盘活存量闲置土地政策正在陆续落地,土地增值税负担的减轻,则能够进一步提振企业信心。

根据21世纪经济报道记者调研,10月末以来,一些城市的市场出现降温,市场观望情绪再起。此次减税政策的落地,使得购房成本继续降至低位,被认为有助于促使观望需求入市。

中指研究院指出,综合来看,本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好,降低购房者置业成本、缓解房企资金压力,有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心,10月房地产市场出现了“阶段性回稳”,财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏,助力房地产市场止跌回稳。