【导读】公募REITs新风向，民企项目崭露头角
中国基金报记者 陆慧婧
在政策支持民间投资，鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产的背景下，民营企业REITs项目日渐增多。
多位业内人士表示，民营企业讲求效率，激励机制更为灵活，引入民营企业有助于提高公募REITs市场运营效率，提升行业整体水平。
民营企业REITs迎来发展
多只产品成功上市
数据显示，截至12月7日，今年以来，已有包括嘉实物美消费REIT、中金联东科创REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT等4只民营企业REITs成功上市，合计募集规模超过50亿元。此外，有3只民营企业REITs已上报至交易所，其中，易方达华威农贸市场REIT、南方顺丰仓储物流REIT进入问询阶段，汇添富九州通医药仓储物流REIT进入反馈阶段。
民营企业REITs的涌现，在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，这离不开中央对于民营经济的政策支持。2023年7月，中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，加大对民营经济政策支持力度。2022年11月，国家发改委发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，支持民间投资项目参与REITs试点。
此外，资产类别准入逐渐放开，对民营企业REITs的发展起到了推动作用。公募REITs发展初期，项目以高速公路、公用事业和产业园区等资产类别为主，这些领域央国企占比较高。后续，能源、消费基础设施、公寓等新类别放开，更多的民营企业将参与进来。
“公募REITs与民营企业融资需求高度契合。传统的融资渠道，如银行贷款、债券发行等所受限制较多，信用评级、抵押物等要求比较严格，而REITs以证券化方式，将不动产资产转化为可流动的金融产品，为民营企业提供了更为灵活便捷的融资方式。”中航基金不动产投资部表示。
关注机制创新及扩募能力
相比国有企业，民营企业在资产运营、扩募能力、公司治理上的不同特点，受到基金管理人的关注。
“在资产运营策略的创新实践方面，优质民营企业往往能够突破传统思维局限，引入先进的理念与专业经验，对底层资产进行精细化管理与深度价值挖掘。而且，他们效率较高，能够快速定制并实施适配性的服务方案，从而有效增强底层资产的吸引力和竞争力。”财通资管基础设施与不动产投资部总经理陈剑谈道。
他也指出，从安全角度，中小型民营企业在治理机制和规范化管理方面有所缺失，而且民营企业持有的资产规模相对有限，需要关注企业的扩募能力。
朱元伟也强调，对于民营企业REITs而言，首先，要关注其治理机制与合规性。按照相关政策与指引的要求，确保运营管理的规范性和透明度，同时增强信息披露，尤其关注关联交易等问题。其次，关注企业的激励机制。民企在激励机制方面有更多创新，对于行业发展有一定的推动作用，也有利于促进各方利益保持一致。
推动产品供给多元化
公募REITs市场稳步发展，民营企业进场，对于增加参与主体多样性、提升市场活力有积极意义。
中航基金不动产投资部表示，发展民营企业REITs有助于推动产品供给多元化，助力REITs市场健康发展。
在陈剑看来，发展民营企业REITs的重要意义，主要体现在提升市场规模与流动性、增强市场创新性等方面。
“首先，民营企业通过公募REITs将大量存量不动产资产证券化，转化为可在资本市场交易的份额，这直接扩大了公募REITs市场的资产规模，提高市场在金融体系中的地位和影响力。随着资产的丰富程度提高，会吸引更多机构开展REITs投资研究，参与二级市场交易，提高市场流动性。其次，民企市场敏感度高、创新灵活，能推动REITs产品、运营、融资创新，提升市场适应性，完善市场发展，从而构建健康稳定市场生态，全面反映实体经济状况。”陈剑分析称。
朱元伟尤其强调民营REITs在探索及优化估值定价机制上可能发挥重要作用。“国资通常会受到资本评估备案的制约，在IPO发行询价时，要把询价区间下限定在不低于评估值的水平，投资人只能在这个下限之上报价，这在一定程度上限制了市场化定价机制在价格发现上的有效性。随着民营企业参与REITs的增多，询价区间的下限或逐步打开，更多由投资人进行市场化定价。”
“国家及地方层面都在推动民营企业参与REITs发行，未来随着信息披露和投资者保护机制进一步完善，市场对民营企业项目的接纳程度逐渐提升，民企REITs有望站上更加广阔的舞台。”中航基金不动产投资部对于民营企业REITs的发展充满信心。
制作：小茉
编辑：杜妍
审核：许闻
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