文/宋 丁
（2024年10月13日，在历经十年停顿后重启的深圳房地产交易会上，我在论坛环节做了《深圳房地产正在跨入新的窗口期》的演讲，下面是我演讲的主要内容。）
俗话说，当老天对你关上一扇门时，就会为你新打开另一扇窗。深圳楼市受全国经济通缩阴影和房地产重大困局的影响，在历经三年多的低潮期后，当前在国内外一系列因素刺激下正在跨入新的窗口期。所谓“窗口期”，就是行业产业的基本表现形式和格局会在风口、风向、风力、风速、风效等方面出现重要转变。对深圳房地产和楼市来说，这个窗口期的核心变化就是由三年来的相对低潮态势开始转向成交整体相对活跃的态势。这个窗口期效应已经在国庆黄金周及节后深圳楼市持续的积极表现中得到一定程度验证。
下面我从六个方面对这次深圳房地产和楼市窗口期的变化做一个分析。
其一，政策顺应落定窗口期
中国楼市是政策市，这个大家都是明白的。所谓“政策市”，不是说市场不管用，而是说政策往往在楼市前行过程中起着非常关键的引领作用。然而这几年来我们看到一个情况，从2021年开始，政策由严控转向扶持，从中央到地方先后投放了上千项政策，但实际效果并不理想。
这是什么情况？原来，政策投放不是为摆样子的，而是要落定的，但政策投放须顺应时机、顺应周期、顺应趋势。只有顺应，方能落定。
现在，大时机来了，大周期来了，大趋势来了，这就是美元在历经两年多连续11次加息后，终于在9月18日启动降息，一次下调50个基点。美国的降息操作，我们等了很久了，国家层面一直在做准备，当美元一降息，中央政治局立即破例在9月26日召开重要会议，对中国经济走出低谷提出全局性、战略性部署，其中对房地产提出“止跌回稳”的重要诉求。与之相应，在国庆前后，一行一局一会（央行、金管局和证监会）、发改委、财政部先后举行新闻发布会，公布一系列重磅政策，包括下调存量房贷利率、下调首付比例、延长部分房地产金融政策期限、优化保障性住房再贷款有关要求、取消豪宅税、卖旧买新则个税退还、专项债券土地储备和收购存量房等等。
在此基础上，9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，推出六大新政，包括优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策、加快构建房地产发展新模式等。
这次从中央到深圳的房地产和楼市的政策投放，紧紧跟随美元降息，时点选择非常及时，过程非常紧凑，也非常符合市场客观诉求，所以政策落定变现得以全方位展现。
其二，楼市止跌回稳窗口期
这次政策投放的核心诉求是“止跌回稳”。其实，“止跌”是第一次提出，也是这次政策的最核心诉求。从深圳楼市表现看是充分做到了，但“回稳”就不一定了，客观上真的不可能回稳，而是大幅回升。当然，我指的是成交量，我们看数据：
从深圳市住房和建设局获悉，10月1日-7日国庆黄金周，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%；二手房方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。
这种楼市成交量相对活跃的情况在节后继续，而房价则相对稳定，二手房在以往三年国庆黄金周的成交价在持续下滑，2020年是6.6万/平米，2021年是6.3万/平米，2022年是6.2万/平米，2023年是5.2万/平米，而今年是5.3万/平米，有轻微回升。
显然，这种价稳量升的楼市是政策面最期待的也是市场面最合适的表现。
其三，行业信心修复窗口期
深圳楼市行情转暖回温的态势背后，是房地产行业信心重燃的支撑，是这次窗口期的内在表现。我们可以看到，深圳楼市已经由三年多来的信心缺失和低迷状态中走了出来，开始进入信心修复期。
九月国家和深圳各项新政快速拉升了国庆黄金周深圳楼市的一二手市场成交量，市场信心明显回温；四季度本地及外地买家应该会持续稳步入场，深圳楼市同比环比成交量均稳步前行，市场信心将持续巩固基础；明年随着国内经济和深圳经济向好趋势及政策持续的追加，引导楼市稳健运行，市场信心有望进一步向正常化回归。
其四，资本市场联动窗口期
过去的五年里，三年疫情，两年经济低潮，期间我国出现了罕见的通缩阴影。中国经济犹如一个巨大机器的齿轮组合，出口、投资、消费、科技制造、房地产、金融货币政策、财政政策等等相互咬合难动，里面漂移、沉淀和空转的数百万亿资金缺乏抓手性驱动力，无法形成实质性的流动性能量。
9月18日的美元降息客观上成为推动中国资本市场重返上升通道的头牌助推器，也拉开了与美西方争夺全球金融资产主导权和定价权的序幕。我们看到，在一行一局一会重磅政策投放后，九月末的数天内，大A暴涨600多点，日成交创2.6万亿新记录，资本市场净增约15万亿财富。
这个时候，我们看到了股市楼市的传导联动效应。股市证券资本市场巨大而快速的增量财富强烈外溢流向投资，流向消费，其中很大一部分流向楼市，从而产生股市向楼市的积极传导作用和联动效应。国庆黄金周深圳楼市的活跃度及成交量显著增加与股市增量资产联动外溢有很大的关系。
其五，房企化债解困窗口期
这几年来，房地产行业及房企们的最大困局就是高负债，2020年的三条融资红线成为压垮高债房企的最后一根稻草，由此产生了比较严重的债务缠身、烂尾楼、高库存、亏损、资产负债表衰退等问题。
深圳房地产对深圳经济的贡献占比远低于北上广，但仍是基础性支柱产业，房企肩负着排头兵的重任；深圳2000万人口+外部人口，对住房需求很强且具有持久性，房企的增量和存量业务庞大；深圳保障性住房及城中村改造量大、困难多，房企面临压力非常大；当前深圳房企化债、保交楼、去库存、产业转型升级等任务均非常艰巨，主要是资金缺口大。
这次美元降息以及政策投放和市场变动窗口期的一个明显作用在于，十分有利于房企通过多种渠道实现战略融资从而“化债解困”。深圳房企若抓住了这次窗口期的重大机会，就会从这些年来的高债泥潭里爬出来，稳步实现保交楼和去库存，重回正常发展之道。
其六，市场分化成型窗口期
中国房地产的一个基本改变是市场的“大分化”，房地产的金融属性影响范围已经大幅收缩，过去那些年那种仰仗投资投机实现房产增值甚至普涨的时代过去了。房地产的市场分化在当前的窗口期正在进入成型时代。市场大分化有多重表现，也是一种“聚核”的表现。
第一重“聚核”表现在地区层面，就是“核心地区”，全国规划了19个城市群，其中有5个重点城市群：长三角、珠三角（大湾区）、环渤海、长江中游以及成渝城市群。将来全国房地产和楼市的深度发展机会，重点应该会落在这5大城市群里。
第二重“聚核”表现在城市层面，就是“核心城市”，比如在大湾区广东9市中间，未来房地产和楼市的重心显然在广州和深圳这两个超大城市，这两个城市都聚集了超过2000万的高能量人口、庞大的资金、技术和产业，经济发展动能强大，对住房的需求将持续释放。深圳作为移民城市的典范，对外来人口吸引力强大，同时自身人口的住房满足率仍然有较大缺口，未来的房地产和楼市成长潜力仍然很大。
第三重“聚核”表现在地段，就是“核心地段”，这就是李嘉诚先生所强调的，房地产最重要的，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。比如在这次929深圳楼市新政中，福田、南山和罗湖和宝安的新安街道和西乡街道就属于楼市的“核心地段”，仍然保留限购，但是我们知道，它们其实是“核心城区”，或大的“核心地段”，在这些重点城区范围内，也有很多市场表现并不理想的片区，属于“核心地段”内的非核心片区，购房者理应对这类“伪”核心地段心知肚明，避免踩坑。
第四重“聚核”表现在资产，就是“核心资产”，从深圳看，哪些资产能进入“核心资产”范畴呢？在当前形势下，我列出如下五个特征：
第一是性价比，经过这几年的楼价下跌，很多优质房产已经处于价格的底部，目前的窗口期的确是收纳这些优质房产的时机，但买房要认真研判，哪些是真正的优质房产；
第二是功能高配，在深圳这样的大都市，房产优质不优质，一定要看其各项城市功能是否高配完配，一般处于城市规划核心片区的优质居住小区就属于高配型；
第三是房产提档，近期深圳修改了建筑设计规则，减少住宅公摊面积，有效提高得房率，并对住宅和宿舍实行150米限高等。这些政策显然有助于未来房产的品质提升，要关注这些动向，寻找更有价值的房产；
第四是双轨效应，深圳二次房改后，保障房占比上升，商品房占比下降，按照国家要求，商品住房要回归商品属性，这意味着若买到好地段、高品质的商品住房，未来会在市场引导下产生更大的升值潜力；
第五是深圳已经在非核心城区取消限购，不排除未来全面取消，这意味着将有更多的国内、境外人士前来深圳买房，从而加大深圳住房的需求，巩固和推升房价。
第五重“聚核”表现是深圳这座城市本身，就是“核心深居”，这是把深圳放到全国所有超大、特大城市中间比较出来的一个概念。深圳有着多种独特的价值，比如它的“山海绿城”品质，在一线城市中是独有的；它的“经济特区”属性是独特的；它是一座“活力之城”，年轻人特别多，这也是其他城市难以比拟的；作为“科创之都”，它完全可以媲美硅谷；它还是全国的“经济中心”之一，一直是全国经济增长领头羊；它还被国家赋能为要建设“全球标杆”城市，也就是世界级城市；综合这些定位，可见，深圳完全有条件、有能力成为一座具备“优居胜境”资格的高品人居城市，是为“核心深居”。
如上所述，近期国家和本地政府连续投放的重磅扶持政策引导深圳房地产和楼市开始快速跨入一个新的窗口期，三年多来楼市的低潮表现已经在近期得以大面积化解。今年四季度乃至明年的房地产和楼市走势应该在当前止跌回稳的基础上，继续稳步推进，信心也会逐步回来。但是我们也要看到，房地产和楼市这些年来沉淀的大量问题目前仍然没有得到根本性的解决，房地产和楼市的基础仍不稳定，固基仍然需要时间，因此，对当前窗口期的运营和操作，一定要稳扎稳打，步步为营，不宜过急，避免卡壳，避免阻断，让深圳房地产和楼市能稳步重回健康发展的轨道。
