【导读】房地产重磅发布会如何解读？A股将如何演绎？券商最新研判
中国基金报记者 莫琳 闫晶滢
10月17日上午，住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企共同出席国新办新闻发布会，宣布一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策，主要包括通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元等。
房地产政策预期提前催化，今日房地产板块回吐昨日涨幅，国内商品期货玻璃、焦煤、螺纹钢跌停。对此，平安证券认为，近期受大盘回落、部分政策博弈资金落袋为安影响，板块出现回调，但基于促进房地产市场止跌回稳、政策持续加码呵护，可以维持适度积极观点。
综合多家券商观点来看，此次“四个取消+四个降低+两个增加”构建的政策组合拳体现了严控增量、优化存量、提高质量的坚定决心，对房地产仍是以托底为主，守住底线，解决一些问题，而不是进行强刺激。
中信证券：打出一套“组合拳”
推动市场止跌回稳
中信证券研究部政策组认为，“两个增加”是本次新闻发布会的重要增量，包括“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，或将对投资和住房销售形成有效带动。
其次，“四个取消”“四个降低”有利于释放居民购房需求，助力满足居民住“好房子”的愿望。在保交房上，以“白名单”解决建设资金问题，以“一楼一策”推动项目进度，防止违法违规者“金蝉脱壳”。统计数据显示，近期新房和二手房成交明显回暖，一线城市成交量领涨，且房价降幅有所收窄。
关于“白名单项目的信贷规模增加到4万亿元”，考虑到白名单协调机制仍然以市场化为主，银行将按照授信标准，对房地产项目进行融资，不涉及风险承担主体的转移，因此主要是优质项目可能相对受益。
展望未来，该团队认为公积金贷款利率、部分一线城市首付比例等或仍有下调空间，政策层或根据房地产市场复苏情况相机决策，持续发力推动市场企稳回升。
中信证券研究部地产组认为，当前政策体现了严控增量、优化存量、提高质量的坚定决心，其中的回购土地政策可能对优化房地产企业资产负债表以及夯实企业净资产起到极为关键的作用。城中村改造的货币化安置也有利于增加短期的市场需求。总体而言，房地产市场正走向止跌回稳，蓝筹房地产开发企业具备明显的投资价值。
过去一段时间，各参与主体对开发商交付和信用的担忧进一步强化了房价下跌的自循环机制。本次发布会提出，“要在今年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”。中信证券研究部地产组认为，该项改革有助于保障项目的建成和交付，保障购房人的合法权益，有助于缓解购房人对交付的担忧及资本市场对开发企业信用风险的担忧，也有助于稳定产业链信心，从而多向发力阻断房价下跌的恶性循环。
中信建投证券：重启货币化安置
着力推动行业去库存
中信建投证券地产及建筑首席竺劲认为，重启货币化安置，信号意义重大。住建部提出将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，并表示在前期工作做得好的基础上，后续还可以继续加大力度；货币化安置的资金来源包含开发性与政策性金融机构专项借款、地方专项债、商业银行贷款。
2015-2018年期间，我国曾以央行提供的PSL贷款为主要资金来源，大力推行棚改货币化安置，有效推动了地产去库存进程；此次住建部表态标志着城市更新改造的货币化安置方式的重启，释放出监管层决心推动地产去库存的重要信号，后续政策的落地与加码值得期待。
此外，白名单信贷规模扩容，利好地产链上下游企业。据金融监管总局介绍，截至10月16日“白名单”房地产项目已审批通过贷款达2.23万亿元，预计到年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元，将商品住房项目贷款全部纳入白名单，同时将贷款资金划拨至项目监管账户的时间提前。
竺劲表示，白名单信贷规模扩容，将进一步推动已售商品房的竣工交付，利好地产链上下游企业业务量的增加和回款速度的提升。
海通宏观：积极稳地产
重在托底 不搞强刺激
海通宏观梁中华团队指出，本轮地产优化政策中的很多内容，前期都已有类似表述和措施。但以往几轮政策，在针对房企纾困、盘活存量资产、防风险等方面，主要采取结构性货币政策工具，效果上需要提高。因为货币政策工具大多以贷款形式投放出去，即使利率很低，融资主体需要偿还本金、风险自担，难以起到很强的逆周期调节效果。而本轮稳地产的政策在财政政策方面边际上有所增加和倾斜，一定程度上可以起到逆周期调节的作用。
该团队认为，信贷类的工具更偏“顺周期”特征，经济预期高的时候实体更愿意借钱，预期偏弱时则偏谨慎。所以本轮政策边际上从货币工具略微向财政工具做了一些倾斜，可以起到一定的“逆周期”作用。
例如，本轮政策提及重启土地储备专项债，专项债的“逆周期”财政属性会更强一些，对于缓解部分房企的债务压力或起到一定作用。“土地储备专项债”是2017-2019年使用过的政策工具，与之前土储专项债不同的是，本次投向专注于盘活闲置土地和房产，以缓解房地产企业流动性和债务压力，促进保交楼等工作。不过，收储的关键仍然是价格，政策效果还需要进一步观察。整体来看，要对房地产形成更强的托底作用，或许需要更多逆周期的财政力量的作用。
本轮地产政策的初步效果已有所体现，但是当前地产基本面仍有不少问题需要解决。一方面，房价仍有回落压力，目前的量增，或更多是“以价换量”。另一方面，库存仍在高位，去库周期仍漫长。这意味着房企的风险仍较大，地产整体对经济仍有拖累。这或许也是本次会议对地产政策再次加码的主要原因。
根据海外的经验，房地产周期的出清需要一定的时间和过程。本轮政策落地后，预计房地产基本面会有短期改善，但持续性有待观察，需要对房地产市场的恢复保留足够的耐心。梁中华团队认为，在房地产面临压力的情况下，积极的政策会继续加码。不过也要注意到，针对房地产的政策，更多是托底为主，而不是强刺激。政策端会注重托住一些底线，例如保交楼、保障房建设、老旧房产改造升级、打开对刚性和改善性需求的限制、降低居民债务付息压力，托底系统性重要的金融机构和企业的稳健经营，守住不发生系统性风险的底线等。
广发宏观：货币化安置方式重新出现
政策可以视情况继续加码
广发证券资深宏观分析师王丹认为，此次发布会上的增量政策之一为“新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造”。这是自上一轮集中棚改货币化以来，货币化安置方式重新出现，其影响依旧值得关注。虽然100万套规模显示出积极稳妥推进的整体思路（2015年完成601万套，货币化安置比例29.9%），但从政策表述看，这不是最终上限。它打开了一个政策方向，如果“止跌回稳”这一目标未能实现，则政策可以视情况继续加码。
增量政策之二是“将白名单项目信贷规模增加到4万亿元”。王丹指出，白名单制度年初陆续落地以来，其执行效果以及执行过程中遇到的问题均已比较清晰，目前相当于“进一步优化+督促落实”，政策信号相对比较积极，后续信贷数据是一个重要的观察变量。
增量政策之三是取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。这一表述并非完全是增量，实际上在10月12日发布会上财政部已经初步阐述。从“有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳”这一表述来看，待出的政策应是以激励需求、通过降低交易成本提升市场活跃度为基本考量的。
王丹认为，从9月下旬一揽子政策开始出来，至今大约三周时间，目前政策效果尚在继续传递过程中。对资产定价来说，短期影响来自市场预期差的博弈，若预期较满则可能会修正；中期影响则来自基本面变化。未来对地产销售量价、开工等领域高频数据的跟踪较为关键。值得注意的是，本次发布会对基本面做出了一个相对比较明确的积极判断，住建部指出，“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底”“我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果”。
兴证宏观： 宏观经济企稳可期
兴证宏观团队认为，目前，房地产支持性政策落地已有积极效果。房地产主要指标降幅收窄。房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄。特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。
该团队预计，自2024年9月26日中央政治局会议以来，金融、发改、财政、企业、地产等领域增量政策不断推出落地。本轮政策组合拳，呈现部门协同发力、举措部署系统、存量落地快、增量有力度的特征。在一系列存量政策先行、增量政策接力、落地效能不断显现带动下，宏观经济企稳可期。
方正证券：A股在震荡中修复
对于“如何看待土储专项债”，方正证券首席经济学家芦哲团队认为，化债加码叠加央行配合下，地方政府盘活存量闲置土地有望加速。同时，在土储专项债发行期限、偿债资金来源等约束下，收购存量土储如何定价或将显著影响政策效果。
本轮货币化安置能拉动多少住房销售？根据该团队计算，假设货币化安置比例50%、按照70%-90%的购房率，可以拉动全国住房销售165-381万套（新房+二手房）。如果后续进一步有政策加码，预计将助推实现房地产市场“止跌回稳”。
展望四季度，在主要政策利率、MLF和“降准”已经落地之后，该团队预计10月底之前，调降LPR报价、存量房贷利率和存款利率同步下调等前期安排的政策也将陆续生效，货币政策维持宽松基调，根据安排年底之前或仍有一次“降准”，流动性供给保持充裕，预计从广谱利率中枢下移和利率之间的“比价效应”来看，债券收益率趋势上行风险较小，应把握长端利率在震荡中逢高点配置的机会。
权益市场在长期政策转向预期改变前，市场整体情绪有托底、但上行动力可能被三季报业绩、经济数据修复程度拖累，指数可能震荡。风格方面，在估值中枢全面修复之后，震荡期可能仍然更偏向有资金支持、业绩头部集中的大盘股。
平安证券：部分房企或率先走出低谷
平安房地产团队认为，“四个取消+四个降低+两个增加”合力支持地产回稳。后续，应持续关注“去库存”动向及专项债落地收储进度。
该团队在报告中提到，9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策。根据Wind统计数据，国庆假期后9天（10.8-10.16）重点50城新房日均成交套数较9月增长38.1%，较上年10月增长17.4%，20城二手房日均成交套数较9月增长55.5%，较上年10月增长24.3%。
一线城市政策优化带动短期楼市回温，但是当前市场对于销售复苏持续性仍有分歧，该团队认为行业复苏主要存在两方面障碍：一是存量库存较大；二是房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动，中期来看，产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，中期维度更具投资机会。。
编辑：乔伊
审核：木鱼
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