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如果一个刚需盘和一个豪宅同时入市，谁的关注度更高？
那一定是豪宅。
虽然大多数人只能仰望它，但有了吃瓜、猎奇的心理在作祟。这就是人性。什么好事不出门、坏事扬千里，什么仇富的故事传播最劲爆，就是这么来的。
拿最近北京的两个新豪宅来说，东边朝阳的北京宸园，西边石景山的中海长安玖章，一个户型为145-160-220-249平米，单价9.2万元/平米，一个户型为183-236平米，单价7.87万元/平米。
它们，是个顶个的千万级豪宅，稍有点风吹草动，就成了新闻。
如北京宸园：1、把幼儿园挪了位，从方形变成了三角形；2、把阳台变使用面积，偷了一半面积；如中海长安玖章：1、利用奇偶层偷阳台面积，不允许封闭，也不算面积；2、西边有7.46万平米酒店，对住宅形成遮挡。
如果要拿这两个豪宅作比，刨去区域位置来说，北京宸园是纯住宅，而中海长安玖章所在的1612-763地块，是公建住宅混合——公建占70%，住宅30%。
这种搭配，对于中海长安玖章来说，也许是致命的。
住宅2.0容积率，纯粹183-236平大平层
中海长安玖章，在中海长安九里的正西侧。具体位置是：北京市石景山区南至首钢东南区二街、西至古城路南延，北至鲁谷村路，东至首钢东南区一路，离地铁1号线古城站直线距离约500米。
今年5月22日，中海长安玖章所在地块763与830、831地块一起，在被中海新城拿下，底价57.5亿元，住宅销售指导价均为7.68万/㎡，浮动8％。它的规划用地性质为公建混合住宅用地，建设用地面积37379.803 平方米，限高80米。
地上 8 栋住宅、2 栋酒店以及包含文化设施、体育设施在内的其他配套建筑，总建筑面积167415.00 平方米，其中地上总建筑面积为11.96万平米，地下总建筑面积为4.78万平米。
它的容积率为3.20，分成住宅区、商业区和酒店区。在北京，公建住宅混合项目不多见，可以枚举的是丰台的京能西贤府——住宅+酒店+商业，石景山的中海学府里——住宅+酒店，还有电建地产的门头沟曹各庄项目。
1、住宅容积率2.0，分183-236平米户型
住宅区域位于小区的东南方向，由8栋按7-10层洋房构成。花姐据此测算，其住宅区域的容积率接近2.0，在石景山实属罕见——830和831地块约为2.8。中海寰宇天下天镜的容积率也是2.8。
8栋洋房的楼栋情况是：1#7层、7#8层、4#6#8#9层、2#3#5#10层，其中7#10#为楼王，都有两个单元，位于小区正中央。
按照户型面积来看，它只有183平米和236平米户型，其中183平米户型在外围，分布在1#、3#、4#、5#、6#和8#；236平米户型，分布在2#和7#。此外，每栋的一层疑似为下跃产品，面积会更大。
住宅的大门在东南角，地下车库仅有一层，入口在东南角，出口在西北角。
2、商业体为2-3层，有社区商业1万平米
商业区域位于住宅的北部，三栋商业楼呈一字型，从西到东，分别是2F、3F和2F。
这个商业体大致的内容是，有室内设施1000平米、社区文化设施1000平米、机房400平米、社区商业10000平米，公共厕所70平米和再生资源回收站5平方米。它是否会用于做餐饮，从规划上看不出来。
3、酒店布局像"之"字形，最高25层
酒店区域位于小区的西面，三角地块，楼栋排布似之字形。专业术语称之为：建筑采用形体扭转、高低错落及局部架空的设计手法，营造灵动活泼的城市界面。
它由14#和15#楼构成，14#分成25层和15层两个部分，15#分成25层、21层和10层三个部分，一层还配有小部分商业，楼体最高为80米，地下车库有两层。在酒店的东北角，有一个车库出入口，在东南角有个车库出口。
放弃飘窗，奇偶层赠送超大阳台
对着总平面图，拿着放大镜，带把尺子，可以对户型的尺寸，能猜个八九不离十。
但这个户型具体长啥样，还是很难猜的。
有关中海长安玖章的户型，北京市自规委在8月29日剧透了。在它的设计方案公示反馈意见采信情况的通告中，有这样一句描述：“住宅楼南侧及东西两侧灰色填充部分功能，为奇偶开敞阳台”。
这说明它有阳台设置，而且是奇偶错开，阳台不算产权面积。
一天后的8月30日，中海长安玖章的户型图正式流出了，阳台是怎么赠送的，一目了然。
最近几个月，北京楼市有个新特点，花姐每看一个新项目，第一眼是看它怎么偷面积的——这已成为北京楼市的新质生产力。
先看183平户型，有两款产品，一款是边户，南向主卧送了L型开敞阳台；另一款是中间户，南向客厅和次卧送了连通的开敞阳台。
整个户型的面宽13.4米，进深12.65米，比较常规的四叶草款式，南向两个套间，北面两个卧室和一个厨房，厨房北面送了一个开敞阳台——半赠送。
简而言之，183平米户型南北都有阳台赠送，南门分奇偶层、阳台不计产权面积，面积分别是10平米和16平米，北面阳台约4平米，计入一半产权面积。
南北都有阳台的新盘，中海新城在首钢园还有个项目，叫中海长安源境，只是南向阳台送的比较小气，要么在客厅，要么在卧室，没有连着的。
再来看看236平米户型，也有两款，都是边户，主要差异是南向阳台。一个阳台把主卧和隔壁次卧连通了，一个是客厅阳台和隔壁次卧连通了。从使用角度上讲，肯定客厅有阳台的更实用，且阳台长了至少2.7米。
236平米户型的北面阳台是全赠送，通过改造设备平台和挑空，达到完全不算面积的室内空间。这一点，它是完胜183户型的。
简而言之，236平米户型南向阳台都是半赠送，只是有大小之分，阳台面积分别是18平米和13平米，北面将近赠送了9平米室内使用空间。
中海长安玖章的户型还有一个特点，放弃了飘窗，但中海长安源境南向房间还保留了飘窗。
这说明了一点，北京楼市的大户型是杀死飘窗的始作俑者，北京宸园如此，中建璞园PAR亦是如此。
当然，如果要评顺义区之外的偷面积之王，中海长安玖章还是逊色于丰台区的中海丰和叁號院——由中海地产北京公司出品。它的262平米户型，把面积偷到了极致，不仅有奇偶层的阳台设计，每户南向的房间或阳台，都把阳台变成了室内空间。
致命缺点：来自80米高的酒店遮挡
中海长安玖章定位十分纯粹，纯183-236平米大平层，收割石景山区域的富人阶层。
它的对手是谁？花姐来逐一盘一下。
目前石景山在售的楼盘，大概10个左右，真正能成为中海763项目的对手，只有2+2个：新盘为中海寰宇天下天镜、元玺；老盘为远洋源山春秋、长安悦玺。
中海寰宇天下天镜是中海新城开发的，面积段150-160平户型供应348套，网签了12套，单价7.5万元/平米；190-200平米供应100套，网签了5套，单价7.7万元/平米；
元玺是首钢地产与香港置地、招商蛇口联合打造，容积率2.8，160-180平米供应159套，网签14套，单价7.7万元/平米；180-200平米供应了96套，网签了15套，单价7.8万元/平米；
远洋源山春秋是叠拼别墅，供应240套，已网签191套，单价7.77万元；长安悦玺供应的200平米以上户型44套，一套未售。
初步测算下，石景山目前180平米以上待售套数约269套。加上中海长安玖章的180套，共计449套。
从中海寰宇天下天镜和元玺的网签数据来看，大户型的成交情况有些慢。在这些竞争对手的数据面前，中海长安玖章一面世，中海新城总经理张欣就会遇到很大的压力。
不过，它最大的自信在于，约2.0的容积率，是7-10层的纯洋房。这是一个创造出来的需求。
回到中海长安玖章本身，购房者如何优中选优？
首先，靠近西边酒店的3#、4#是最差选择，因为下午两点以后就会被挡住太阳——酒店是25层层高，80米——这是住宅最大硬伤；高达80米的酒店在住宅的西边，势必造成遮挡。
相较而言，丰台京能西贤府的酒店和商业在住宅北面，石景山中海学府里的酒店在东北角，只遮挡了一栋住宅。
因而，183平米的楼栋优选顺序为：1#、5#、9#、8#、4#、3#；如果你不担心吵闹问题、追求视野——地块南面是绿化带，优选顺序为：9#、8#、1#、5#、4#、3#。
其次，两栋楼王的排布十分完美，7#低2#2层，2#与7#的间接达44.65米。它们的中间户放心选，端户还是会受到旁边楼栋的影响。
再次，是来自北面商业体的威胁：1、商业体的地下停车位是不是与住宅区域混用？2、商业体地上部分与住宅如何隔开？3、商业体是否能做餐饮？如果有餐饮会直接影响到1#和3#的居住品质。
这三个问题，都和选房直接相关。当然，硬币都有两面性，有了酒店，有了商业，中海长安玖章的住宅配套能实现自给自足。
