李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，在国务院新闻办公室的发布会上，央行宣布了几项重磅性的政策。其中，降低存量房贷利率备受关注，此次明确表态引导存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅在0.5个百分点。
不久前的9月5日，针对下调存量房贷利率的传言，央行在发布会上曾指出，“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束”，这也是9月份LPR并未调整的原因之一。这次突然调降，最大的触发因素可能是，作为经济增长贡献引擎的消费相对疲弱，8月份社会消费品零售总额同比增长2.1%，增幅为近十年来次低点。
消费潜力人口集中的北京和上海，上半年社会消费品零售总额负增长，影响全年经济社会发展目标任务（特别是5%左右的增长）的完成。此次央行表态，“坚持支持性货币政策立场和政策取向”，意在通过调低存量房贷利率，以降低实际利率（名义利率-通胀率）负担。
这对提振房贷人群消费活跃度有较大意义。承担按揭高利率的，主要为2017~2021年买房的群体，其中很多是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民。按照100万元、30年期贷款计算，下调50个基点可节约每月300元月供，对于日常基础消费有明显支撑。
根据央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，去年9~10月份存量房贷利率调降后，截至2023年底的存量房贷平均利率为4.27%。考虑到去年和今年7月份LPR分别调降10和45个基点，重定价的存量房贷平均利率约在3.9%~4.0%。而《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.45%。
此次调降50个基点后，存量房贷利率恰好降至了新发放贷款的利率水平。除了降低存量房贷的月供压力，支撑生活消费刚性支出，还有利于缓解“提前还贷”的趋势，稳定房地产贷款规模。国泰君安研究团队发布的数据显示，今年6月居民“早偿率”（监测提前还贷的指标）降至23.4%，较4月份37%的历史高位下降13.6个百分点，7月早偿率又降至23.1%。
其中，也有储蓄对还贷的支撑力下降，因换房而提前还贷的案例减少等原因。但此次将存量房贷利率下调至新发放贷款的水平，政策力度比较大，在居民心理上实现了新旧利率的公平性，有助于进一步抑制提前还贷的趋势。当然，降低存量贷款利率减少了银行的利息收入（券商估计净息差下降2~3个基点），但提前还贷减少，居民消费活跃，有助于稳定整体的盈利贡献。
值得注意的是，此次央行还表示，将引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。也就是说，银行降息支持实体经济的让利，将通过资金来源端的存款利率下降得到弥补。截至今年二季度，银行净息差已降至1.54%的历史最低水平。出于对增厚利润、资本金和不良贷款拨备，以应对可能攀升的不良率和风险处置，同步降低存款利率是应有之义。
这也有应对居民存款定期化、资管化，导致消费不活跃和银行成本拉高的考虑。今年上半年，银行理财规模超越29万亿元，逼近历史高点。中信证券估计，在国有银行带动下，下半年理财规模有望站上31万亿元的历史高位。降低各档次存款利率后，叠加此次下调存款准备金率0.5个百分点，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，银行资金端成本将明显下降。
根据机构测算，38万亿的存量房贷中的60%（首套房贷）享受了去年存量房贷利率下调优惠，但并未享受优惠的二套房贷与新增房贷的利差在100个基点左右。因此，此次政策对二套房贷的降息更明显。不过，这部分贷款占比仅12.7%。另外，房贷利率下限较高的几个城市，比如京沪深和厦门，2019~2022年房贷下限在LPR加30~50个基点，此次享受的利好更大。
同时，此次降息也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷等行为，开前门、堵后门，让经营贷、消费贷真正回归支持实体经济。另外，部分城市房价回调幅度较大，特别是2018~2022年购置的房屋。如果房价下跌幅度较大，再遇上高的贷款利率，可能会增加房屋断供和法拍的规模，不利于房地产市场的稳定。因此，此次下调存量房贷利率，也有助于稳定市场情绪。
最后，央行宣布将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%；将今年5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。降首付和降利息同步、支持商品房市场和保障性住房筹建同步，为5月17日以来的政策再次全面发力，有助于稳定中短期房地产市场。
