原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)
作者 | Chong Lei,CFA
房市苦“贝壳税”已久。
“名称+税”，是市场对一家处于支配地位的公司，凭行业地位收取不合理费用时的抱怨。
近年来，最典型的例子是“苹果税”。不过，在欧洲面临反垄断铁拳的苹果，其在欧洲智能手机的最新市场份额只有24%，而贝壳在中国二手房交易的市场份额，则接近30%。
对贝壳的抱怨，在近期国家调整房地产税收政策后，达到极致。因为大家突然发现，贝壳的中介费居然比契税要贵了。
一线北上广深及成都、杭州等热门二线城市中，贝壳的中介费基本上都在2%-3%，而满两年面积140平方米及以下的一二套房，征收契税的税率减到了1%，中介费在房产交易成本中的占比达到50%到75%左右。
更让人难以接受的是，在国家不断引导房地产交易成本下降同时，贝壳收费的方式却还在花样翻新。
比如，贝壳正加大力度引导卖家使用“好赞”服务，这个服务在有些地区的服务费高达1%，意味着一套500万元的房，如果使用“好赞”，就要多给5万元服务费，差不多一套全屋家电了；而如果坚决不用“好赞”，可能意味着“好不容易交易活跃起来，却没有迎来一个带看的客户”。
这两年，房地产行业垂死挣扎，贝壳作为房地产中介，却赚得盆满钵满，财报显示贝壳两名高管两年拿了超过20亿元的薪酬。
“贝壳税”，似乎已经成为房地产进一步止跌回稳的一座大山。
中介费比税贵
房产交易市场上，对中介费的抱怨，在最新一轮政策降税之后，达到了极致。
11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，重点是契税和增值税的调整。
其中，契税方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
增值税方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。
随后，11月18日-22日，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，随之明确了与之相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。
不过，国家一系列刺激楼市的组合拳出台后，市场尴尬地发现，过去在交易成本中占比不大的中介费，一下子成为了二手房交易中最大的一项支出，不少人在网上感叹：“中介费竟然比国家的税费还要高！”
比如，北上广深四个一线城市废止普宅和非普宅标准后，二手房只要产证满2年再交易，增值税归零，个人所得税也从2%降到了1%（若满5唯一则免征）。
但截至目前，在一线和热门二线城市中，北京各大平台中介费率在2%左右，上海、深圳、广州、成都、杭州基本上都在2%-3%。
有人对新政前后的二手房交易成本做了简单对比：
新政前，二手房屋交易的成本大概在12%左右，新政后在4%左右。新政前，中介费在交易成本中的占比大概在20%左右；新政后，中介费在交易成本中的占比大概在50%到75%左右。
以一套100平二手房为例，满二不满五，目前契税为1%，增值税满2年后免征，个税为1%，中介费为2-3%。所有税费相加约为4-5%，中介费大约占交易成本的50%到60%。
不过，和契税、增值税等不同，对于中介费，住建部不能强行降低，只能联合监管部门倡导。
早在去年4月27日，住建部、市场监管总局联合印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》。
这里面比较重要的几条，其一是关于规范经纪服务收费的，即房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
另外一条是严禁操纵经纪服务收费，即具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。
同时，房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。
无论是新政后占比巨大的中介费，还是官方措辞里的“具有市场支配地位”“不得滥用市场支配地位”，矛头都直指房产中介龙头——贝壳。
还有加收空间
“贝壳税”的说法，源于贝壳在中介市场的支配地位。
根据贝壳2023年财报，其存量房交易的总交易额为2.03万亿元；同时根据贝壳研究院测算，去年中国二手房交易额约7.1万亿元。
根据上述数据，贝壳在二手房交易的市场份额接近30%，意味着每100万元的二手房买卖，就有30万元是经贝壳促成。
30%的市场份额，虽然不是严格意义上的垄断，但绝对可以说得上对行业具有支配地位。在欧洲面临反垄断的苹果，其在欧洲智能手机的市场份额同样不足3成，2024年三季度只有24%。
凭借庞大的“贝壳税”规模，贝壳也实现了强劲的业绩。
三季报显示，贝壳当季总交易额（GTV）达7368亿元，同比增长12.5%；净收入为226亿元，同比增长26.8%；净利润达11.68亿元，经调整净利润达17.82亿元，超出市场预期。
在房产交易服务方面，贝壳三季度的存量房业务GTV达4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元；至于新房业务，贝壳当季的GTV达到2276亿元，同比增长18.4%，净收入77亿元，同比增长30.9%。
甚至在租房方面，贝壳同样表现强劲，三季度该业务的净收入为39亿元，同比增长118.4%。省心租在管规模突破36万套，较去年同期大幅增长。
相对贝壳的强劲业绩，房地产行业还有另一番截然不同的景象。前三季度，房地产行业和中国房企依然在过冬。
就拿三季度最后一个月份为例，根据国家统计局的数据计算，当月70个大中城市，新建商品住宅和二手住宅的销售价格平均环比下跌0.7%和0.9%，跌幅环比持平。
其中，新建商品房方面，9月，一线城市的销售价格环比下降0.5%，降幅环比扩大0.2个百分点；二线城市的销售价格环比下降0.7%，降幅环比持平；三线城市的销售价格跌幅环比收窄0.1个百分点至0.7%。
二手房价跌幅更大，其中一线城市的销售价格环比下降1.2%，跌幅环比扩大0.3个百分点；二线城市的销售价格环比下降0.9%，跌幅环比收窄0.1个百分点；三线城市的销售价格环比下降0.9%，降幅环比持平。
此外，根据Wind统计数据，截至2024年三季度末，97家A股上市房企的现金及现金等价物余额合计约为7373.10亿元，相比2024年6月末减少649.38亿元。这意味着，这些上市房企的现金在第三季度净流出近650亿元。
不过，即使凭着支配地位展现了强劲的盈利能力，贝壳依然希望通过更多方式创收，其中涉及一个关键的增值服务——好赞。
根据贝壳对“好赞”的描述，一旦使用，房源就会享受一定的特权期，期间贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精准匹配，房源能够迅速触达潜在买家，实现高效的交易。
但这个看起来能更好促进交易的服务，在实际落地后，更像是另一种“贝壳税”的加收。
据凤凰网财经报道，南方某省会城市一个希望置换房产的贝壳用户称：“在我们这里，买卖双方各自需要承担1%的佣金，而额外的‘好赞’服务费也高达1%。”
他补充，如果他那套挂牌400多万的房子成功售出，仅“好赞”服务费这一项就需要支付4万多块钱。但在他看来，“好赞”这种商业模式在他看来完全是不合理的：“大家都是在平台卖房，怎能因交不交钱就决定房源推不推流？”
值得注意的是，上述用户之前一直没有使用“好赞”，但从2023年10月开始，一直到2024年的3月初，都没有迎来一个带看的客户。而和他户型相近的房子，在使用了“好赞”服务后，房源流量大增，一些还顺利地完成了交易。
三个月后，他不得不低头，加入了使用好赞服务的行列。
这是除了数据外，贝壳“支配地位”的缩影。
两人两年20亿薪酬
庞大的“贝壳税”被征收后，到底进了谁的口袋？
最大的受益者，其实是董事会主席彭永东和执行董事单一刚。
根据贝壳年报，2022年，彭永东薪酬总额高达4.75亿元，单一刚则高达3.55亿元；2023年，彭永东的薪酬总额更涨至7.13亿元，单一刚的也涨到了5.29亿元。
以此计算，彭永东近两年合计拿了接近12亿元薪酬，单一刚则合计拿了接近9亿元薪酬。两人合计在两年内拿到的薪酬超过20亿元。
这个薪酬水平有多高呢？在A股市场，2023年薪酬最高的是药明康德董事长、实际控制人李革，薪酬约4200万元；二至三名分别是通威股份副总裁李斌和迈瑞医疗董事长李西廷，薪酬分别为2628万元和2662.82万元。
值得注意的是，2022-2023年，贝壳除税前溢利合计为82亿元，如果把彭永东和单一刚两人拿去的超过20亿元薪酬计算在内，意味着贝壳赚的钱，有接近2成（20/【20+82】）进了这两位高管的口袋。
如果单看2022年情况更为恐怖，当时贝壳的除税前溢利只有3亿元，但彭永东和单一刚的合计薪酬却高达8.3亿元，意味着贝壳攒的钱，有7成（8.3/【8.3+3】）流入了他们口袋。
贝壳高管拿着天价薪酬，普通员工和经纪人却没有享受到多少红利。
一个残酷的现实是，在地产下行周期，员工和经纪人往往成为贝壳最先开刀的对象。
2022年5月11日，贝壳以介绍上市的方式登陆港股，但在上市前一日，市场再次传来其裁员的消息。彼时有内部员工爆料，贝壳已启动新一轮裁员计划，比例或达50%，几乎涉及研发、运营、中后台等所有部门，内部将这次裁员称为重生计划。这是自2021年10月以来，贝壳被曝的第三次裁员。
而对员工和经纪人开完刀后，当贝壳日子好过时，他们又往往得不到应有的待遇。
2024年前三季度，尽管贝壳展示出了强大的盈利能力，但利润表上，与经纪人或贝壳员工收入相关的佣金分割和佣金及其他员工薪酬均出现同比下滑。其中，佣金分割由188亿元下滑至141亿元，同比降25%；佣金及其他员工薪酬由137亿元下滑至124亿元，同比降9.5%。
与此同时，贝壳无论是门店数还是经纪人数量都还在增加。门店数同比增12.1%至4.8万家，活跃门店数同比增14.6%至4.7万家；经纪人数同比增11%至47.6万人，活跃经纪人数则同比增6.1%至42.3万人。
这显示出，贝壳给经纪人的待遇，可以用“僧多粥少”来形容。
中国楼市已经到了最关键的时刻。在9月底的国家刺激措施出台后，国家统计局发布的最新数据显示，10月各线城市的新房和二手房价环比转涨或降幅收窄。
其中，北京、上海、深圳的二手房价分别环比上涨1.0%、0.2%、0.7%，止住了此前连续环比下跌的趋势；广州的二手房价仍然环比下跌0.4%，但降幅较9月收窄了0.7个百分点。
刺激措施初见成效后，楼市能不能延续这波势头，可能要看贝壳肯不肯“减税”了。
参考资料：
柯谈地产观《中介费太高，百姓已苦不堪言！》
We地产《契税、增值税都降了，下一个是中介费？》
凤凰网财经《贝壳找房，正在狂“薅”卖房人？》
