卸去束缚北京楼市后的脚镣手铐，各家产品力又会怎么一番争奇斗艳，甚至耍大刀？
11月22日，北京官方把束缚开发商的脚镣手铐拿掉后，表弟惊呼，
新政一周后，手持官方产品力大宝剑，金隅马上就在南四环的丰科园地块「立棍」，率先「交卷」。
——北京楼市产品力新时代，以迅雷不及掩耳之势，降维式打击，扑面而来。
1.容积率低至1.25
总规图上，金隅地块东侧现状是城市公园，没有马路相隔，而是一墙之隔，隔空牵手的距离。
这是一份超级大礼，大到什么程度，我们可以计算下，
金隅地块容积率2.5，住宅和公园差不多是1：1占地比例。将公园和住宅放在一起，金隅地块容积率就是1.25。
四环+公园+1.25容积率产品
即便没有好房子利好加持，金隅产品未出生，就已经风华正茂。
2.2m+进深的大阳台
根据方案描图，表弟粗略计算后发现，金隅地块各户型均有宽至少2.3m的大阳台！
更重要的是，目测这阳台可以封进室内（后文详述）。
阳台尺寸到底多少，要以官宣为准。在此前金茂璞逸丰宜的方案公示中，也已经出现阳台，只是阳台尺寸尚未确定。
表弟推测，金茂璞逸丰宜总规公示在政策前，金隅地块在政策后，所以，阳台尺度突破上，金隅至少跟金茂打个平台，甚至尺度更大。
妙笔生花看丰台，文思泉涌看阳台，丰台阳台看金隅。
3.架空层
猜测架空层不低于3米，位置在2#楼首层+1#楼的部分首层。
架空层的具体功能，金隅没有披露。表弟猜测会泛会所化。
对南城当下市场怎么看，除了用足好房子政策优势，金隅又会祭出哪些杀手锏，一张报规总图，也能看出天下乾坤。
01楼盘高端定位
公示图显示有三个面积段：
117-120㎡、125-130㎡、150-155㎡
其中：
125-130㎡为主力产品，占比达47%；
次主力产品是117-120㎡，占比约36%。
没有低于110平米的小户型，妥妥的高端定位。
7栋住宅楼，楼王4#楼的层高3.05m，其余产品层高均为3m。
高端定位的依据是什么？金隅凭什么敢做大户型？
为了破译金隅的隐密逻辑，表弟先是拉取今年丰台四、五环之间的成交数据，就是下面这张图表。
表弟意外发现，总价1100万、1300万是流速的两个大坎。
也就是说，主力产品的总价控制1100万以内，去化流速有较好保障。
肯定要做大户型，户型多大合适？
答案也就浮出水面：总价1100万以内的面积段；总价1300万以内的面段段。
反推对应的产品面积段，还要看在售竞品。
周边直接竞品，网签均价在8.2-8.8万元/㎡，而金隅地块指导价是9万元/㎡。
有了总价段，有了单价估算，主力面积约在125-130㎡，最大面积段控制在155㎡左右。
最后，表弟对竞品去化速度进行验证，就是下图，
居然交圈了！
120-130产品没毛病！
懂定位的都知道，里面的门道有多深。当然话说回来，表弟这是「对着枪眼画靶子」，实际定位过程绝非如此简单。
未来我们也会有专门的板块分析，还原定位过程中的细节故事。
02还有哪些杀手锏
这次政策发力点在架空层、风雨连廊、阳台等室外或半室外空间，也是我们常说的
灰空间
金隅在好房子上如何耍大刀，还有很多期待。不过，从报规图上，表弟已经发现了多处不一样。
1.景观大门
风雨连廊的起点是大门和大堂。分析金隅怎么做风雨连廊，先来看它怎么做大门。
从报规图上分析，金隅地块的人行主、次入口，都设置了景观大门。
人行主入口，结合车辆出入口进行一体化设计。与道路红线有一定的退让，设置了缓冲落客区。
如果客户打车，不至于路边上下车。那样又堵路，又有安全隐患。
而次入口的景观大门，巧妙将配电室置于端头，对配电室进行「遮挡处理」，配电室也可以很美。
1.下沉庭院+会所
从下图可以发现，金隅将会把架空层、风雨连廊、下沉庭院和会所一体化打包设计。
还有一个不同的地方。北京当下的普遍做法是，通过社区大堂电梯或步梯，下到负一层，直接进入会所。
从总规图上，表弟意外发现，金隅把会所放在社区的中间位置，会所不再和大堂一体化设计。
这是为什么？
来看下面这张图，
金隅会不会在小区和东侧公园之间，开一道连接闸门？
我们前面提到过，地块东侧是一墙之隔的大尺度城市公园。
近水楼台先得月，金隅有可能和紧临东侧公园再开一扇门。这样做的好处是，城市公园变私园，有了第二道景观中轴。
同时，两道景观中轴的交汇点，就是金隅地块的景观会所，真正坐实容积率1.25公园大宅概念。
03户型解析
从户外灰空间的竞争，转到室内户型，还是拼得房率。
来看下面这张图：
赠送主要分为两部分：
① 北侧设备平台全面积赠送。
表弟对各户型都测量了一下，设备平台的赠送，合计都在4.5㎡左右。
以丰台区一贯传统，这部分未来可封入室内使用。
② 南侧阳台半计面积赠送。
每个户型的阳台，2/3的长度是2.3m进深，1/3的长度是1.6m。
赠送不是个别户型，是每个户型，全都有！
而且，2.3m的部分占2/3！
表弟反复量了好几次，才敢确定（尺度或有误差，仅供参考）。
根据丰台区的传统，这些应该也是可以封进室内的！
还有一个佐证：
表弟在对各户型测量时，发现部分户型核心筒南侧的房间，进深过短。
也就是说，如果阳台不封入室内，这空间压根没法用。
所以，真相只有一个：
这大阳台，都能封进室内来！
分析完阳台赠磅，具体户型也就浮出水面。
前文提到，项目有3个面积段。结合业态及形状，推测有4大类、7种产品。
分别的格局推测如下（仅供参考）：
1.洋房117-120户型，位置在7#楼，共48户
2-1.小高层117-120户型的类别1，位置在3#楼西侧，共18户
2-2.小高层117-120户型的类别2，位置在3#楼东侧、6#楼，共54户
2-3.小高层117-120户型的类别3，位置在1#楼2单元，共35户
3.小高层125-130户型，位置在1#楼1&3单元、2#楼、5#楼，共205户
4.小高层150-155户型，位置在4#楼，共66户
在户型描图推测中，表弟也有一些疑问：
同户型中，边户与中间户面宽相差300mm。但是从绘图方式上看，并非存在侧飘窗。
另一方面，紧挨着公园，这视觉资源，得利用呀！
所以，，表弟怀疑，金隅地块有边厅户型。
以上皆为推测，实际情况以官宣为准。
04方案深化
因为只是报规图分析，尚有深化空间，就此略过。
05让人意外的金隅
金隅的产品力，出奇地强，超出地表的强，很让表弟意外。
这一次，金隅又在丰科园地块上演一场产品秀，既意外又不意外。
不意外的是，金隅每次都能让人眼前一亮，惊艳多了，就会觉得金隅实力摆在这里，应该惊艳，
从云筑、云未，到东序，再到丰科园，金隅一路惊艳。
为什么是金隅？凭什么是金隅？金隅还有什么秘密？
业内某设计大佬跟表弟说：因为金隅背后有高人。
表弟认为，金隅背后的高人就是客户，心中装着客户。销冠100
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