01 市场分析
9月北京楼市遇冷，成交表现不及预期
2024开年至今，北京楼市呈现出复杂而多变的特点，一季度末小阳春姗姗来迟，成交迎来一波放量。随着二季度北京发布优化调整房地产市场政策，下调购房首付比例和房贷利率，市场信心得到了进一步提振，成交继续回升。然而，新政利好效应在进入三季度后逐渐减弱。不过，随着9月美联储宣布降息后，央行也宣布降息，北京也于9.30发布最新限购放松政策，进一步降低购房门槛，激发购房需求，这也为四季度的北京楼市带来新的期待。
因为“金九银十”是楼市传统旺季，9月的市场数据往往很受关注，但9月的北京楼市却异常冷清，首先土拍市场接连遭遇延期、终止出让，新房市场又有项目大力度折扣，二手房市场也不温不火。9月北京新建商品住宅成交2398套，销售总量创下年内第2低，排在9月后面的是地产淡季——过春节的二月。二手房成交12723套，数据也仅高于今年1月和2月。
9月份北京5个新房项目开盘，分别是华曦府现房、和光煦境现房、住总青年ONE、中海长安源境、龙湖观萃。在楼市下行期，部分房企选择延长蓄客时间推后开盘。
从4个一线城市政策对比来看，广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市，上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策，其中深圳放松力度更强。此前北京在房贷利率、首付比例已经进行多轮调整，930新政终于在限购放松上更进一步。一系列政策支持，不一定带来超预期的效果，但必定会有增量需求进入楼市。
近一年来，北京每一次政策放松都会带来成交量的小幅波动，但对市场的长期拉动效应有限。底层原因是整体经济形势尚不明朗，市场信心缺失，企业拿地信心、推盘力度和积极性下降。这一波楼市新政的力度能持续多久，是一举将北京房产市场拉动起来，逆转市场形势？还是短暂刺激市场，之后恢复到常规状态？这一点，还需要时间和市场的检验。
02 榜单解读
中海京华玖序、保利·朝央和煦、保利·天汇荣登1-9月北京项目销售金额榜前三建发观堂府、中海京华玖序、中建玖玥府位居1-9月北京项目销售面积榜三甲
中建玖玥府、中海寰宇未来、建发观堂府位列9月北京项目销售金额榜前三
建发观堂府、中建玖玥府、中海寰宇未来荣膺9月北京项目销售面积榜三甲
热点项目成交下挫，底部行情尚待扭转
2024年9月北京TOP30项目共实现成交额64.31亿元，环比8月下跌27.9%。
分城区来看，2024年9月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的和光悦府荣登榜首，实现了3.02亿元的销售额。近郊区成交金额排行榜中，大兴区的中建玖玥府位列第一，实现了3.74亿元的销售额。远郊区成交金额排行榜中，延庆区的中建·上源府位列第一。
分环线来看，2024年9月五环内商品住宅项目成交金额排行榜中，位于大兴区的中建玖玥府登顶榜首，五至六环昌平区的中海寰宇未来，六环外昌平区的建发观堂府位列第一。
回顾今年北京楼市表现，1月市场处于低位维稳的状态，2月恰逢春节长假，楼市成交大幅缩水，3月小阳春楼市终于迎来一波升温，4月楼市成交量有所回落，5月市场相对平稳。6月新政利好，再加之各个项目发力年中冲刺，取得了不错的成绩，而在7、8月后，传统淡季市场，回归平静后，热门项目成交额有所下滑。进入9月份，之前430和626政策的效应已基本消失，家长们也在9月开学之前解决了学区房的问题，市场再度陷入困难时刻。此外，二手房市场对客户的分流也冲击着新房市场。
北京核心区域的项目对于购房者依然具备吸引力，与之相比，外围刚需刚改楼盘的去化不尽如人意。受“新房破发”影响，犹豫观望情绪愈发浓重，尤其是具备投资属性的客户，除了明显的地段价格优势，很难让其下定决心。而一部分有自住改善需求的客户又被二手房套住，无法进入下一步的买房置换环节。目前中心城区以外，流速还保持在高位的，基本都是产品力优秀、配套完善且叠加优惠的项目，整体市场“去库存”压力仍在。在市场的调整周期中，高品质兑现、安心交付才能撬动有限的买房人。
03 典型项目
中建玖玥府
9月北京项目销售金额榜第一。
中建·玖玥府位于大兴区西红门板块，9月份，中建·玖玥府实景示范区及会所开放，高品质的兑现让购房者更加安心。约1500平方米的下沉庭院会所里，精致卡座、绿景点缀之外，打造了约12米的垂天之瀑。西红门在售的新房项目有橡树湾一,二，三期，御景星城，中建玖玥府，和8月31日开盘的御景星城二期元启，共6个项目。加上此前成交的兴创6030地块，西红门即将迎来七盘大战。
中海京华玖序
1-9月北京项目销售金额榜第一。
中海京华玖序是中信城五期项目，一期锦园、二期沁园、三期禧园、四期都阙臺，都取得了不错的成绩。一期锦园为2009年北京楼市销冠，去年四期都阙臺“开盘即清盘”。
中海京华玖序位于二环内西城区板块，寸土寸金的二环土地供应极少，西城区近10年只供应了3个住宅项目，京华玖序更显稀缺。项目距离7号线虎坊桥站700多米、4号线菜市口站900多米，步行仅需要10多分钟。此外，2站抵达西单、5站平安里、7站西直门，串联金融街、中关村、西单和城市副中心，接驳北京西站、北京北站等铁路枢纽。
中信城项目是中信地产多年前做危旧房改造拿下的大吉片区土地。2016年，中海地产以310亿元并购中信地产，里面就包括中信城项目。
保利·朝央和煦
1-9月北京项目销售金额榜第二。
总建筑面积56001㎡，容积率2.8，绿化率30%，于今年1月首次开盘。规划9-17层的小高层。位于朝阳十八里店板块，于去年8月拿地，出让底价25亿元，由上海成通京置业溢价率15%，28.75亿元摘得，成交楼板价51858元/㎡，网签均价约7.76万/㎡。
项目距离17号线十八里店地铁站仅400米左右，步行6分钟可到达。17号线含金量较高，由南到北串联了亦庄、国贸、望京、未来科学城等产业区。目前，一路之隔的人大附现在已经开工，一期是小学和初中，预计2025年交付使用；二期是高中部，2026年建成并投入使用。
建发观堂府
1-9月北京项目销售面积榜第一。
建发观堂府位于昌平区南邵板块，项目距离地铁昌平线北邵洼站约500米，7站直达西二旗，西侧是白浮泉公园，周边还有悦荟广场、路劲世界广场，以及区域认可度较高的十二年一贯制名校清华附昌平学校。
建发·观堂府大门沿用的是一贯擅长的新禅境中式风格，共分东西2个地块，0018、0023地块共规划19栋住宅楼、1108户，层高在9-15层，容积率2.2、控制高度45米，配建社会停车场、社区养老服务驿站和12班幼儿园。建发·观堂府是建发在京的第七个项目，从珺和府、长安和玺、文源府、璟院、养云再到观云，擅长打造新中式建筑的建发，每个项目大门都是前期宣传时的重要卖点。
04 总结展望
新政之后“银十”可期
9月30日，北京楼市新政终于和大家见面。不论预期如何，高层救市的决心是不容置疑的，也必定会反映在未来的数据里。所以对于十月的北京楼市，我们依然保有期待。
北京楼市刚需和置换改善群体的买房需求，是市场稳定的基本盘。从9月底政策连发来看，如此多重磅政策密集落地非常罕见，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，同时假期认购数据的回升也将逐步在网签数据中体现。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期待。（来源：克而瑞）
