01
北京土拍市场终于又有点热乎气了。
今年下半年，北京土地市场，在经历了连续的底价成交，撤档、延期之后，终于又迎来了摇号。
还是两次。
海淀功德寺西地块（01）被绿城51.75亿摇走，东地块（02）则被越秀63.825亿摇走。
这有多不容易呢？表姐统计了下，今年北京地块已经成交到44号。
在今天之前，触及摇号成交的地块只有5宗，几乎只占总量的：八分之一。
而这八分之一中的地块，成交总价在在50亿以上的又是：零。
要不说，还是海淀牛掰呢，一天刷新两项记录，怒挣115.575个小目标。
在海淀的热闹之下，甚至很少人会注意到，通州土桥地块也是今天成交，被金隅11.96亿底价摘得。
02
只是，对在功德寺地块大杀四方的房企们来说，别看加价加的轻松，主持人话还没落牌子就先举起来了。
其实私底下，测算报表都快翻冒烟了。
第一个难题就是，就是地块西侧和北侧的高压线。
表弟去地块现场看过，北边的高压线还好点，到地块的距离大概在60米到90米左右。
西边可就惨了，到地块红线也就20多米的距离。
虽然多规合一文件中明确指出，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地，但完成时间却不明确。
别看就一高压线入地节点的事儿，对开发商的定位影响，可能会比我们想象中的要更大些。
到底有多大呢？
就因为这两排高压线的事儿，最开始的时候，居然有传言传出来，说这基本就是约等于内定HK的节奏。
现在大家可以笑着看这则传闻了。
但表姐听说，还真有投拓小哥专门针对高压线入地的问题，给海淀规划局和电力公司去过电话。
没出意外，结论就是没有结论。
据说，在知道入地时间没有办法确定后，这家房企当即就把两侧的高压线判定为高风险，退出了功德寺的竞争。
因为功德寺两个地块，如果不是被一家房企摘得，西地块就只有被东地块摁在地上摩擦的份。
现在就看绿城怎么跟越秀PK了（不过也可有能不用PK）。
03
实际上，按照表姐猜测，前面那家房企最后退出的真实原因，还是没钱。 不然这个地块的命运，只能是被HK底价摘得。
因为相较于北京其他区域的内卷，到现在为止，海淀依旧是最安全的。
表姐查了最新的去化速度，丰台、朝阳都已经卷到30多个月了，通州、昌平也在25个月以上。
再看海淀，只有19个月。
也就是说，功德寺这俩地不成交，海淀目前的新房一年半载也就卖光了。
此外，即便拍到摇号，按照10.5万/㎡的指导价，功德寺地块缝差也在3万/㎡以上。
要知道海淀上一个摇号成交的西山观复，缝差只有2.2万/㎡。
何况功德寺地块的位置，还是在海淀的五环。
缝差够大，位置不错，售价也不离谱，更重要的还是纯住宅，没有啥的配建，干净不麻烦。
看看这条件，高压线算什么，户型稍微做小一点不就好了嘛，只要把总价控好，那些不怎么有钱的伪改善，还是会买单的。
ps：这句不是表姐说的，别打表姐，表姐听说，会做200-300的大平层，关注项目的亲们联系助理XGDBJ2022进群蹲消息。
所以，大家会发现，北京现在但凡还有钱的房企，都来了，不怎么有钱的…就也来了吧。
并且，为了增加拿到地块的几率，房企们各种奇招也都用上了。
除了红瓶可乐加持，功德寺01号地块竞得者绿城摇中地块时的座位，也在第二场土拍中被占走了（然后居然就摇中了）。
甚至，有些房企在私底下，也已经提前谈好了背靠背协议。
根据表姐得到的线报，两家房企都很有实力（也有说三家的，真的，表姐的CPU已经干烧了）。
说实话，表姐已经很少见到两个（也许是三个）如此善于操盘的企业联手合作了。
这背后的潜台词很可能是，为了拿地，开发商们都要出奇招了。
04
今年朝阳两个大巨无霸项目，就是个很明显的信号，通过提前跟区里的沟通，用打包的形式锁定其中的优势地块。
一来地块包里的地块不全是住宅，有商业有配建，肥瘦相间，对操盘能力要求巨高；（没实力的房企就被甩开了）
二来，体量大，总价高，纯纯拼谁有钱。（没有钱的开发商也被甩开了）
看起来难度大，但只要实力和技术到位，拉通整盘来说也绝对有得赚。
这不，中建智地北京宸园+璞园park刚做了一次漂亮的示范，后续就有兄弟跟进了。
但这也意味着，民营企业逐步出局后，实力不行的央国企日子也会越来越不好过。
甚至，实力不行的央国企，以后连联合操盘的角色都没得做。
实际上，今年表姐不止听到一次，在央国企联合操盘的项目中，由于开发水平不对等而引发的决策拖沓。
那边竞争对手动作都做完了，这边联合体的内部流程都不走完，只能被竞品摁在地上摩擦。
放在以前，市场容量或许还有容忍度，但当下市场还没完全好转，竞争依然激烈。
有时候真的就是一着不慎，满盘皆输。
表姐记得，去年的土拍市场上，摇号参与最多的一次是45家。
时间只过去一年，好多当时熟悉的名字，就已经无人问津了。销冠100
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