商贷与公积金利率“倒挂”现象的出现，确实引发了广泛的关注，并对房地产市场和金融政策产生了深远影响。以下是对此现象的分析及相关背景解读：
1. 商贷与公积金利率“倒挂”现象
“倒挂”指的是商业贷款的利率低于公积金贷款的利率。在过去，公积金贷款利率通常较低，且贷款额度和贷款条件较为优惠，而商业贷款利率则相对较高。然而，近年来，由于多种因素的影响，商业贷款利率有时低于公积金贷款利率，造成了这一“倒挂”现象。
2. 李宇嘉的观点：内卷式竞争没有赢家
李宇嘉指出，银行为了在市场中争夺客户，可能不计成本，采用过度激进的策略，如降低贷款审批门槛、推出返点政策等。这种“内卷式竞争”虽然可能暂时吸引一些客户，但其长期效果不利：
不良贷款率上升：为了抢占市场，银行可能会放宽贷款条件，导致部分购房者偿还能力不足，增加不良贷款的风险。
潜在的市场预期影响：过低的利率可能会让购房者期待更多的利率下降，进而选择推迟购房决策，这一现象在房地产市场低迷时尤为明显。
李宇嘉提到，房贷利率不仅仅是由银行间的竞争决定的，还受到多个宏观经济因素的影响：
金融服务和风险控制：银行提供的贷款服务质量和风险管理策略也会影响房贷利率。过度激进的竞争可能导致金融服务质量下降，风险控制不严。
资金成本和政策因素：银行的资金成本、存款准备金率、存款利率、以及央行的货币政策（如公开市场操作利率）等都直接影响房贷利率。银行如果未能合理匹配资金来源与贷款利率，可能会导致其经营风险加大。
为了防止“无底线”的利率竞争和由此可能带来的风险，相关政策已明确规定房贷利率不能低于3%。这一政策的出台有助于：
遏制过度竞争：通过设定最低利率底线，遏制银行在房贷市场的恶性竞争，避免出现贷款返点、无序降息等过度争抢客户的行为。
消除市场对利率持续下行的预期：政策的明确声明让购房者明白，房贷利率将不会继续大幅下调，从而避免了购房者因等待更低利率而推迟购房的行为。
防范金融风险：避免因过低的利率政策导致银行盲目放贷，增加不良贷款的风险，有助于金融体系的稳定。
房贷利率调整对房地产市场的影响显著。低利率有助于刺激购房需求，尤其是在经济下行期。但过低的利率可能引发泡沫，增加金融系统的风险。
购房者行为的影响：政策明确后，购房者不再抱有利率进一步下降的预期，这可能刺激一些观望已久的购房者尽快入市，从而促进房地产市场的回暖。
此次明确房贷利率不能低于3%是一项重要的政策调整，旨在稳定房地产市场，防范金融风险，并提高银行的风险管理能力。通过打破无序竞争，政策不仅对房地产市场起到一定的稳定作用，同时也有助于维护金融系统的健康发展。未来，房地产市场可能会看到更多理性和规范的竞争模式，这对银行和购房者而言都是一种正向引导。
