文/子木
很多读者在后台催更，其实这些天我一直在日更小号《子说一点》，结果发现很多满级读者都不知道它的存在……
大号不是不更了，而是着重于宏观和楼市，不然关小黑屋太多，影响不好，今天继续开更城市系列购房建议。
接下来我会提速，以2-3城市的合集去更，最好在年前更完，不然怕在明年小阳春买房的读者，赶不上参考。
闲话不多说，直接入题，聊一下上海。
1、
上海今年的确遇到了一些问题。
根据第三季度报，GDP是34389.18亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。其中，第一产业增加值60.78亿元，同比增长5.5%；第二产业增加值 8032.81亿元，增长1.2%；第三产业增加值26295.59亿元，增长5.8%。
聪明人一眼就看出来了，上海的第二产业遭遇大滑坡，跟广州第二产业1.1%增速，“旗鼓相当”。
归根结底是汽车工业出现了问题，意料之中，在新能源汽车工业的攻势下，上汽和广汽一样，双双兵败城下。
据报告，上汽集团第三季度利润下滑了93.25%，仅剩下了2.79亿元。大家可能不知道这意味着什么？
一家年产几百万辆车的集团企业，一个季度这点利润，基本已经到达亏损的临界点，甚至可以说这点利润都是东拼西凑出来的。
其实当时上汽董事长说出来“灵魂论”的时候，我就认为上汽要出问题。
上汽，这些年沉迷于合资，没什么技术可言，更别说，营销、口碑和服务这些。面对行业巨大变革的时代，思想还如此僵化，没有创新意识。
时代的红利不可能吃一辈子的。你吃了合资车的红利，国产车起来后，以前的优势就成了阻碍企业变革的动力。
而上汽又不能像当初byd那样，可以孤注一掷做转型，40年合资的路径依赖岂能说改就改。所以注定了现在的结局。
还有一个问题就是，上海的外资企业在大量迁出。
一方面来自于国际形势的动荡，另一方面则是国产品牌崛起，逐渐替代了外资企业的产品和服务。
尤其在工业层面，外资的技术和服务大多停留在过去几年，所以市场份额逐渐被国产品牌吞噬，也是理所应当。
外资企业迁出，又没有培育足够多的本土企业，这对于城市的产业链条的冲击不小，再看北京就不一样了，清一色都是国产大厂，产业格局比较稳健，两者经济增速就出现了一定的变化。
总之，时代在变革，之前好的可能接下来并不是好的，国内产业转型升级有了一定的成果，就要积极拥抱抓住一些未来的通道。上海当年没抓住互联网，痛失了好几年才补上，而现在高端工业如果抓不住，未来牌依然不好打。
不过上海毕竟是上海，虽然第二产业出现滑坡，但第三产业却表现亮眼，整体增速高达增长5.8%，创造GDP高达2.6万亿，占到上海GDP七成左右，是经济增长的重要支撑。
这就是大城的优势，产业多元，结构复杂，一个产业不行，其他产业可以补上，而不像一些城市，一个产业崩了，整个城市的经济都遭遇重大挫折。
上海还有一个优势，就是国际化程度极高，这跟文化资本有关系，这在某种程度上，接下来依然会虹吸境外回流资本，以及留学归国人才。
上海近两年，也在户籍政策和人才引进战略上做了很了很多努力，据统计，2023年上海人口达到2483万，是2015年以来增长最高。
预计接下来还会继续打开户籍政策，引入长三角新鲜的血液，其实某种意义上，也在对冲上海老龄化趋势。
花这么大篇章将这一部分，是想告诉大家，上海虽然是龙头一线城市，但也有挑战，经济结构出现了分化，那么意味着人均收入分化，房屋资产价格分化，这时候就要趋利避害。
比如上汽集团有20万员工，这意味着这些人接下来收入大概率会下降或者直接被裁员，那么与他们相关的板块或者区位的房价，会第一时间受到影响。大家一定要考虑进去。
2、
上海楼市跟北京楼市有一定的同频性，上海比北京政策出得更早更松一些，同样也反应在了想把楼市拉起来的决心。
上一轮周期，从2015年-2024年，上海经历过2波涨势2波跌势。
最高房价涨到6.8万/平米，是从2020年开始上涨，直到2022年年底，次年口罩结束反弹的第一个小阳春，而后，短短一年，房价大跌至4.5万/平米，平均跌幅33.8%，局部最高跌幅达到45%左右，跟北京一样，基本算是腰斩。
可以说，上海当下已经跌穿了上一波周期，可以想象跌幅有多大，在上海的读者朋友应该能感受到近一年楼市的刻骨铭心。
那么上海房价筑底了吗？还有没有泡沫？
我认为基本上已经完成了筑底，且挤出了大量泡沫，甚至局部板块出现了超跌价值。
其实在今年3月份之后，上海房价已经稳住了，主要表现在成交量上。
3月2万多套，6月第一波新政后高达到2.6万套，10月基本再次登上2.4万套的高位，即使在非政策期间，每个月的二手房成交量也都稳在了枯荣线（1.5万套）上。
成交稳健，意味着需求在稳步释放，只不过预期比较低迷，所以迟迟不会反映在房价层面，两次政策，对成交量有较强的提振作用，也能反映上海的需求其实是潜藏且实在的。
接下来对上海还有三大利好。
一个是2024年是中国金融高水平开放的元年，接下来会在这方面有大动作，对外资的引入，会给最高的权限，这对于本身就有金融外资营商土壤的上海来说是非常好的一件事。
另一方面，接下来马上要公布重大财政刺激计划，上海对财政政策敏感度较强，会成为第一波接水的龙头城市，有助于资金入场，率先盘活楼市。
最后，全球进入抢钱大战，上海是承接回流人才的第一站，这直接表现在购买力层面。而且川普上台，限制移民，甚至要对华高净值人群提高税率，当初走掉的人会有一大部分要考虑回国。也就是说，上海当初是润掉富人最多的城市，但接下来有可能成为回国富人最多的城市。
所以在买房节奏上，从现在开始到明年2月小阳春之前是比较好的窗口时期，主要表现在中外环以内。
而外郊环和郊环外，去化周期比较长，不用太多紧张，其中郊环外区域去化周期高达28.5个月，选择空间比较舒适。
3、
接下来是上海最真诚的买房建议：
1、二手房市场热度明显高于新房，且开始呈现“止跌”趋势，在二手房市场“量升价稳”的同时，随着一二手置换链的进一步传递，上海新房市场改善类产品也已率先回暖。
2、未来上海市场或将进一步呈现两极分化态势，一极是改善及豪宅产品的火热，另外一极则是外围超刚需新房项目的预冷，上海热钱很多，而且集中在头部资产，所以接下来房价上涨，也会以豪宅、改善为主，其后才是刚改和刚需盘等。
3、按热度来划分：市区>外郊线区>新城轨交>新城无轨交>极远郊>临港。
4、上海城市化高度成熟，但也分方位，东西较强，南北较弱，浦西看环线，浦东看产业。
5、五大新城主要承接刚需，主要考虑居住时间和置换周期，市中心则是考虑地段改善和产品改善的形态。
6、五大新城都有各自的优势和潜力。如果注重产业基础和交通便利性，嘉定新城是不错的选择；若看重战略位置和产业发展前景，青浦新城具有较大的吸引力；对于追求文化底蕴和生态宜居的人来说，松江新城更为合适；奉贤新城在产业特色和生态建设方面表现突出；而南汇（临港）新城则在政策支持和高端产业发展方面具有明显优势。
7、嘉定的综合实力，在五大新城中最为突出，其次是松江，然后是青浦，最后是奉贤，临港属于一个超级变量X。
8、嘉定、青浦、松江处于进沪大通道上，连接江浙两省，奉贤就比较尴尬了，被更西边的金山区锁在上海内部，大家别以为嘉定、青浦、松江处于进沪大通道上，只是起到了跨省连接的作用，如果这三个区不够强，结局会很惨，因为它们不仅要被上海主城区虹吸，还要被苏南和浙北虹吸，但如果这三个区足够强，那就可以替上海，与苏南和浙北抢夺资源，所以上海势必要在嘉定、青浦、松江这三个区，落下关键棋子。
9、接下来是各区域买房梯队划分：
10、浦东新区，第一梯队：陆家嘴，联洋，花木，前滩；第二梯队：塘桥，杨思/前滩，三林，北蔡，御桥，张江，周浦；第三梯队：南码头，世博，康桥，金桥，川沙；不建议航头，新场/宣桥，祝桥，惠南，书院/万祥/泥城/大团，临港。
11、黄浦区：第一梯队：外滩，淮海中路，新天地；第二梯队：黄浦滨江，豫园，老西门，南京东路；第三梯队：董家渡，世博滨江，打浦桥，五里桥。
12、徐汇区：第一梯队：徐家汇，徐汇滨江；第二梯队：衡山路/建国西路，枫林路/斜土路，龙华，华泾；第三梯队：田林，漕河泾，康健，上海南站，华东理工，长桥。
13、长宁区：第一梯队：古北，中山公园，天山；第二梯队：新华路，西郊/程家桥；第三梯队：愚园路/镇宁路，仙霞，虹桥，北新泾
14、静安区：第一梯队：江宁路，大宁，静安寺；第二梯队：苏河湾，阳城，西藏北路/中兴路；第三梯队：闸北公园，不夜城，曹家渡。
15、普陀区：一梯队（富豪改善片区）：长风；第二梯队（市中心外溢片区）：长寿路，武宁；第三梯队（中产片区）：中远两湾城，真如，桃浦，万里，长征。
16、杨浦区：第一梯队：东外滩，新江湾城；第二梯队：杨浦滨江，黄兴公园；第三梯队：鞍山，周家嘴路，控江路，五角场
17、虹口区：第一梯队：北外滩，临平路(瑞虹）；第二梯队：四川北路，虹口公园；第三梯队：曲阳，凉城；第四梯队（不推荐）：江湾
18、闵行区：第一梯队：莘庄，南虹桥(前湾)，七宝；外环内(虹桥镇、古美、梅陇一部分)；第二梯队：新虹街道，梅陇，颛桥，老闵行，吴泾，浦锦；第三梯队：浦江，马桥，老华漕，上海康城
19、宝山区：第一梯队：大华；第二梯队：南大、上大，共康，共富，杨行，高境淞南；第三梯队：罗店美兰湖，罗泾，淞宝，月浦
20、嘉定区：第一梯队：嘉定新城，南翔，江桥，嘉定老城，菊园新区；第二梯队：安亭，韦庄，徐行；第三梯队:外冈，华亭，黄渡
21、青浦区：第一梯队：青浦新城，西虹桥，徐泾，赵巷；第二梯队：华新，凤溪，青浦新城北，重固，朱家角；第三梯队：白鹤，商踏，练塘
22、松江区：第一梯队：泗泾，九亭，松江新城，洞泾，新桥；第二梯队：余山；第三梯队：其他板块不推荐
23、奉贤区：第一梯队：奉贤新城；第二梯队：西渡；第三梯队（不建议）：金汇，青村、奉城、四团、海湾、庄行、柘林
24、金山区板块：金山新城、金水湖、枫泾、亭林、朱泾。
25、不建议购买：1、新场、宣桥、惠南（这三个位置偏，地铁通勤时间长，居民以土著为主）、合庆；奉贤四团、青村、海湾、拓林、金山全区；2、崇明岛适合度假，投资属性差；3、上海最北端，宝山的月浦、淞宝；4、浦东最北端死角:外高桥、高东板块，两个地方属于浦东的北侧。
篇幅有限，今天先讲到这里，想把上海讲透一篇文章不够，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。
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