文|凯风
千呼万唤始出来。
刚刚，央行行长在国新办发布会宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，达到历史最低水平。
此外，央行还宣布降低政策利率，将7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，同时降准0.5个百分点。
这意味着，降息、降准、降存量房贷利率、降首付，可谓四箭齐发，油门踩到底。
这是前所未有的大动作。
单看存量房贷降息，就涉及30多万亿住房贷款，预计每年可节省2000亿元左右的利息支出。
存量房贷降息，某种程度上相当于银行割肉让利，这在正常时期几乎不可能，但在大局面前，一切都要跟着让路。
这里的大局，既是稳定市场预期、带动楼市企稳的需要，也是减轻居民债务负担，为刺激消费、稳定经济创造空间难以避开的选择。
降息之后，楼市会否企稳反弹？消费能够刺激起来？
01
存量房贷再次降息，影响几何？
前几年楼市高涨之际，房贷利率一度飙升到6%以上，去年虽然一度降到4%左右，但相较于当前的经济形势和利率走势，远远不够。
毕竟，当前首套房平均商贷利率，先是降到上半年的3.45%，近期又降到3.2%左右，个别城市已率先跌破3%。
如此之高的房贷，在经济狂飙突进之际尚不构成压力，在投资收益高企的时代也不算什么事。
但在如今的大环境下，想拿到3个点的无风险投资收益率都十分困难，连5年期定期存款利率都已跌破2%，谁能接受4%乃至更高的房贷利率？
更何况，美联储已经开启降息周期，首次降息就多达50个基点，超出市场预期。
这相当于打开了几乎所有国家的降息空间，中国也不例外，降息可谓大势所趋，存量房贷的高利率显然无法维持。
众所周知，利率是资金的成本，利率越高，债务的成本就越高。
无论如何理财，稳定收益都无法超过房贷利率，那么提前房贷就是最务实也最理性的选择。
这两年几乎所有人都视“加杠杆”为畏途，提前房贷、减少负债几乎成了新的共识。
数据显示，仅今年上半年，银行房贷规模半年缩水超3000亿，而去年全年减少了5467亿元，且部分银行贷款不良率有所提升。
因此，对于银行来说，与其任由提前还贷造成大量的利润损失，还不如主动让利，留住优质客户，也博得一个“让利于民”的声名。
退一步讲，总比一些人无奈选择断供好。
更何况，房贷利率下降，存量利率也会下降，坊间预测的“存款0利率时代即将到来”，并非危言耸听。
所以，存量房贷降息之下，银行息差当然会收窄，但受到的影响并没有那么大。
02
存量房贷降息，着眼的不只是房地产救市，更重要的是刺激消费。
房地产是居民最重要的资产，也是最大的负债来源，2/3的资产都是房子，而70%左右的债务都与房子相关。
这在某种程度上构成房地产“绑架”经济的逻辑，也是房地产市场走势牵一发而动全身的底因，消费自然难以置身事外。
房地产对于消费，既有财富效应，也有挤出效应。
在楼市上行期，财富效应往往大于挤出效应，财富增值，哪怕只是名义资产扩张，也能带来一定的消费刺激效应。
但在楼市下行期，财富效应不复存在，而高房贷支出对于消费的挤出效应愈发凸显。
两者双向挤压，对消费的冲击超出预期。
因此，当房价持续波动，导致房产价值开始收缩，而房贷利息成本又超过可能的投资预期收益，提前还贷成了自然而然的选择。
这也是“资产负债表衰退”的逻辑，居民选择优先修复资产负债表，而非消费或扩大投资。
今年以来，一二线城市整体消费走势，罕见弱于三四线城市，背后的道理就在于此。
原因不难理解，一二线城市房价更高，房子在家庭财富中占比更高，居民债务杠杆率也高，其波动对于收入和预期的影响也更大。
所以，如果降低房贷利率，减少的债务支出能一部分转移到消费上，对于扩大内需、提振经济都有着积极作用。
当然，提振消费的核心在于收入分配，要么增加居民收入，要么减少居民债务压力。
双管齐下，才是最佳选择。
03
房地产有多重要，这几年几乎所有人都深有体会。
任何行业，如果随行就市，价格涨跌起伏都是正常的，暴涨时形成的泡沫，自然能通过自然破裂来调节。
然而，房地产并非普通产业，从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在一起，牵一发而动全身。
无论是从国民经济层面，还是居民财富层面，房地产都不能轻易任其下坠。
然而，过去几年，随着限购、限贷、限售、限价全面松绑，中国楼市已经迎来史上最宽松时代。
但“史上最宽松”的政策，并未带来“史上最疯狂”的楼市，就连官方也直言：
“当前房地产市场继续处于调整中”。
从房价来看，70个大中城市房价全部面临持续调整，多数城市回到2018年前后水平。
从市场来看，高峰时期全国商品房销售面积超过18万平方米，今年1-8月只有6亿平方米，全年可能不及10亿平方米。
从卖地收入来看，前几年卖地收入一度达到8.7万亿元的巅峰，而去年已经回落到5.8万亿。
这背后的原因，除了房地产市场本身面临的调整之外，也受到城镇化、人口、住房拥有率等长期因素的制约，但也与经济增长、居民收入、社会预期不无关系。
因此，稳楼市，除了需要超预期的政策刺激之外，更需要从增加居民收入、扭转社会预期的深层次领域着手。
全民炒房潮早已远去，但一个稳定的房地产市场，仍是不可或缺的。
