第 2172期〡2024/11/11
颐和盛世小区，是广州地产商颐和地产集团有限公司（以下简称：颐和集团）在高陵区运作的大型房地产项目，占地超过500亩。小区从2018年立项到如今已有15年，如今却成了一个“半成品”。
在小区后方，有超过200亩本应开发三期住宅的土地，被用作堆放钢筋的仓库等用途，与小区绿地仅用一片铁皮隔开。超200亩并不是个小数字，毕竟百亩都可称为大盘，这里停滞已接近6年，错过了土地市场的高涨时期。
“想开发也没用。”开发商办公室内一位自称“管工程”的人士告诉《每日经济新闻》记者，因为约半数土地位于国家文物保护单位汉阳陵的保护范围，无法开发只能先租出去。“员工的工资都发不了，我租出去也很正常。”
而围绕颐和盛世的烦心事，同样困扰着物业和业主们。
颐和盛世是各大投诉平台的常客，包括房产证10年办不下来、小区存在临水临电、漏雨、小孩上学安全问题。不少小区业主不愿再缴纳物业费，他们认为不值。在物业门口张贴的财务收支显示，小区物业今年第三季度亏损了61万。
这是一个令人遗憾的结果。物业、业主、开发商三者间所形成的罗生门，正在导致小区螺旋式的“塌陷”——开发商无力开发和实现配套、业主不愿缴纳物业费、物业没钱维护小区，矛盾正在不断加深，而这些困扰多方的成因甚至可以追溯到十余年前，解决难度并非一人、一个企业、一个部门就可以完成的。
01▶
债务危机
颐和盛世是广州颐和地产在西北地区运作的第五个大型房地产项目， 项目位于西安渭河北岸的高陵区马家湾片区，由广州颐和集团、西安光明房地产公司共同开发，主体公司为高陵光明房地产开发有限责任公司（以下简称：高陵光明）。
根据高政复决字〔2020〕05号行政复议决定书、企业变更信息、记者采访获悉，颐和盛世所处地块原先为工业用地，1997年3月10日批给西安光明饮品有限公司（高陵光明曾用名），后企业经营效益不佳，申请在原征地的528亩上投资建设住宅项目。2007年获高陵县发改委批准，并将合计512.6亩土地使用权用途由工业用地变更为住宅用地。
2008年8月18日，高陵光明取得高国用（2008）第41号国有土地使用权证，使用权土地座落于高陵县泾渭镇泾渭南路，使用权类型为出让。
图片来源：高陵区人民政府网
同年，西安光明饮品有限公司更名为高陵光明房地产开发有限责任公司，经营范围由果汁、果酱、蔬菜汁系列产品变更为房地产开发、销售、租赁物业管理，颐和集团进场并逐步增资至3000万元，获得60%股权，原大股东西安光明房地产开发有限责任公司持股40%。
官网显示，2008年，项目正式启动，总占地512亩，规划分为三期开发，包括别墅、多层、花园洋房、小高层、高层共有百十栋楼，总户数8000多户，定位为 “百万平米人文大盘”的纯居住高尚社区。
操盘一个500亩的大盘，对一家中小型房企而言挑战巨大，分3期开发，“长战线”与“高周转、高杠杆”的主流地产开发模式相悖，让兑现、资金链充满变数与风险。
遗憾的是，2018年，开发商广州颐和集团债务危机爆发，证监会广东监管局指出，颐和地产涉及9笔违约债务中，单笔数额均超过1000万元，合计金额超过50亿元。其至今仍未完全从债务危机中脱身。
危机同样传导至高陵，颐和盛世从2018开始接近停摆。小区彼时仅开发两期，目前仍有两三百亩土地尚未开发，一大部分规划愿景亦随之落空。
“买房的时候说有轻轨、有幼儿园、有学校、有酒店，现在啥都没有。”小区业主向记者表示“孩子上学划分在梁村，那梁村自己村的人都不上，就几个娃在那上，你说咋上？都是自己花钱在别的地方上。”
根据官网介绍，颐和盛世项目配套齐全，规划小区内部配有双语幼儿园、小学、酒店、运动广场，中心公园水系。
但许多业主谈及此只是无奈地笑笑，他们已经不想这些“加分项”了，只想要回基本的保障。在领导留言板、各大投诉平台，颐和盛世的问题包括房产证10年办不下来、小区存在临水临电、漏雨、小孩上学安全问题。
一位业主2021年曾在西安网反映，“我们是西安市高陵区泾渭南路颐和盛世小区二期的业主，2011年购房时，房子五证齐全，该交的契税都交了，可是我们的房产证10年了，遥遥无期，业主们住的还是没有验收的房屋，生命与财产一点保障都没有。多年来小区业主多次投诉开发商无望，绝望至极……”
02▶
涉嫌在国家级文保范围内私建商品楼
围绕在颐和盛世项目的不止开发商资金问题。
在2020年，最大的暗礁同样浮现——2020年5月31日，高陵区文旅局接到西安市文物局电话通知，称接举报颐和盛世项目涉嫌在国家级文物保护单位汉阳陵遗址保护范围内私自建设商品楼。
被划入国家级文保范围内，就意味着剩余的两三百亩土地基本告别住宅开发。根据《中华人民共和国文物保护法》第十七条，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。特殊情况则需要向上获批，汉阳陵作为国家保护单位需要国家文物局的意见。
叠加上开发商资金紧张，颐和盛世剩余地块开发由此陷入停滞，错失了往后几年的房地产高涨时期，损失无疑是巨大的。
“我们也希望尽快让企业正常运行起来，但涉及到文保我们也没办法。”高陵区住建部门人士向记者表示，项目包括前期一系列规划手续都是有的，但是在建设过程中，突然是因为这个事儿（停止）了，“因为你涉及汉阳陵的保护，你不是一般的保护。”
据知情人士透露，当时高陵区曾去国家文物局说这个事，才把两栋处于范围内、已经售出的楼保住了，本来之前是要直接拆除的，但红线内没盖的就是坚决不让盖了。
图片来源：每日经济新闻网记者 夏子博摄
高陵区文旅局文物部门人士向记者表示，这个举报是从国家文物局督办下来的，因为土地位于汉阳陵司马道保护范围内。“现在国家省市对文物保护比较重视，说白了是不可逾越的红线，保护范围内是不允许建设跟文物保护不相关的那些项目，尤其是汉阳陵这样的国保单位，你不管建设什么项目，你要有充足的必要性，国家文物局要同意你才能做，任何建筑改建新建扩建都是这样。”
而10年前获批的住宅用地，为何现在突然变成国家级文保范围内的违建了？
据行政复议书，颐和盛世开发方认为：己方根据政府及相关部门的文件、证书均充分证明了申请人的住宅楼建设项目获得政府依法审批，建设行为合规，销售行为合法，在项目建设之前履行了文物保护手续。
但根据行政复议决定书，从调查结果以及颐和盛世开发方所提交的各种证据来看，其并无文物相关审批手续。尽管陕西省考古研究院2012年1月有作出《某xxx公司建设项目考古发掘工作报告》，但此报告显然不属于也不能替代文物部门审批手续。
“他们以为是做了文物勘探就行，一直都没有征求过我们高陵区文旅局文物部门的意见。”上述区文物部门人士表示，国家现在要求先做文物勘探，做完之后我们再出意见，之后才能报地。就是因为之前企业有时候在施工过程中发现古墓，他就给你不报，因为担心影响施工进度，对古遗址，古墓可能就是种破坏。
据高陵区自然资源和规划局人士向记者表示，从2018年开始，供地之前才决定要文物意见了。“报地是农用地变为建设用地的前提，之前是土地报批后做文物，现在是做文物后再报地，有文物的话地就报不上了。”
上述文物部门人士进一步表示，目前国家文物局对项目的建议就是保持不动，可以作为绿地，等到70年产权到期后不再续租。而高陵区自然资源和规划局人士则向记者表示，到底能建不能建，建啥，得等后面西安市国土空间规划出来。
这也意味着，即使有心、有钱开发，颐和盛世想短时间内重启这200余亩土地开发希望也不大。
03▶
超两百亩土地何解
项目停滞带来的影响不止于开发商，同样传导至业主一端。
记者在现场观察到，一个小区，一侧是小区绿地和住宅，另一侧是工地，其内的钢筋挪动的噪声不绝于耳，两者间仅用一张铁皮隔开。
图片来源：每日经济新闻网记者 夏子博摄
据小区业主向记者表示，中间（空地）以前说开发酒店，现在被颐和承包出去当库房使用了，后面也承包给人家做工地了，“整个城乡结合部在这里，你现在站在楼上面，他看后面还乱七八糟的，养牛养羊都在后面，一个大卡车在里面呜呜地开，堆放那些钢筋。”
在小区门口物业旁边，是开发商的办公地点，大门有锁，只能从玻璃侧边小门进去，其中一位工作人员表示，“这里没剩几个人了。”
图片来源：每日经济新闻网记者 夏子博摄
值得一提的是，高陵区文旅局曾对高陵光明地产处以罚款人民币50万元的行政处罚。其于2020年11月23日缴纳了10万元罚款，剩余款项因运营非常困难，申请延期缴纳。
办公室内一位自称“管工程”的人士告诉记者，因为土地被划入国家文物保护单位的保护范围，无法开发只能先租出去。“我买了两三百亩地，我不能让闲着。现在政府也没有给一个解决方式，我花十几个亿卖的地，员工的工资都发不了，我租出去也很正常。”
当记者追问是否有资金开发时，其表示，“我随时想开发，不让开发。不是有钱没钱，政府手续不让你动，你连第一步都走不了，你怎么去谈第二步呢？”
值得一提的是，已经有资产管理公司开始处理“颐和盛世”相关债权，寻求脱手离场。
据颐和地产2019年披露，开发西安“颐和盛世”项目时，颐和地产曾向中江信托融资余额2.52亿元，该笔债务后来由某资产管理公司承接。
而在2024年8月7日，中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司挂牌了高陵光明房地产开发有限责任公司金融不良债权项目，截至7月底，债权合计金额4.72亿元，其中本金2.52亿元，利息2.21亿元。
该笔债权的抵押物正是颐和盛世项目，其中包括住宅及商业等在建工程合计42631.41 ㎡、待建未销售建筑物分摊土地456335.30 ㎡。该项目剩余未开发货值近30亿元、未开发净地估值近14亿元。从未开发部分340.55亩土地估值14亿元来看，折合约411万元/亩。
对此，上述开发商办公地点内人士表示：“那人卖也很正常，我跟人家抵押买的地都动不了，人肯定卖。”
04▶
业主、物业间的矛盾
对于颐和盛世的业主们而言，当下紧要的问题是供暖：为了一个温暖的冬季，颐和盛世的业主们正在与物业、供热方博弈。
供暖不暖，是换了第三方承包后才广泛出现的情况。颐和盛世并不算市政供热的范围内，过去11年都是由物业自备锅炉供暖，去年，由自备锅炉变为第三方承包，一下让业主们感受到了“温差”：在业主看来，交了3000多块钱，去年冬天温度还到18°，自己要在家开空调，今年为什么还要交费？
图片来源：每日经济新闻网记者 夏子博摄
除了供暖之外，业主还反映小区“电梯坏了，房顶漏水，卫生不好”，这样的服务无法与一级物业收费相匹配，导致业主们不愿缴纳物业费。一位业主向记者表示，“物业催我说该交费了，我说电梯啥时候修，他就不说了，他不说我就走了，我去年都没交，我今年也不打算交了。”
互相间的不信任，让小区品质螺旋式地塌方。在小区物业门口张贴的收支表显示，今年第三季度物业总亏损61万。“你越不交费，小区是不是就越来越差？你没有钱来投入，最后影响的其实是住在这儿的这些业主的生活品质。”
图片来源：每日经济新闻网记者 夏子博摄
小区物业人士向记者表示，小区本来入住率就低，小区目前是2596户人，在住有800多户，只有1/3，无论物业费、采暖费能收上来的就少，但是服务都是要统一的。就拿供暖来说，去年实际这2596户全部在跑暖了，另外新供暖方也是第一次，走完招投标后只有3个月改造期就要供暖了，设备方面可能确实存在一些问题，没有把小区每个边边角角照顾到。
“之前我们物业自备锅炉烧了11年，已经算可以了，两台锅炉已经接近报废，所以选择通过招投标引进第三方，我们也要求他们进来后维持5.98元的价格不能变，这个费用在整个马家湾来说是第二低的，其他都在6.20元以上。第二就是温度不能变，按照西安市集中供热协议，不能低于18度。”
而据第三方供暖方表示，截至11月7日，仅有50多户业主缴纳了采暖费。物业方向记者表示，今年不管缴费多少人，到了15号还是要正常供暖，业主体验半个月或一个月以后，如果满意，再自行决定是否需要供暖。
物业人士还透露，“开发商从18年开始就基本上停滞了，（开发商）跟我们也有些费用结算不及时。如果说这些业主也不缴费的话，先不说我们人员工资问题，我们没有拿出太多的钱去投入这个东西。还有路面的问题，开发商没有钱，只能物业去想办法，我们现在确实是没有现金去解决这个事儿。”
其进一步表示，“我们财务报表都在门口贴着，如果说这个小区再这么经营下去，我们现在养不起自己的人了，再不用一两年，不用谁来赶我们或者怎么样，可能我们也考虑主动撤场的问题了。”
