观点网从九月下旬开始，资本市场及房地产行业相关政策如雨点袭来，经历了一轮深度调整的上市房企也在进行护盘大战。
10月20日晚间，招商蛇口发布公告，正式宣布与招商银行深圳分行签署《合作协议》，并获得该行出具的《贷款承诺函》，将为其股票回购项目提供不超过7.02亿元的贷款。
当天，23家沪深上市公司先后宣布回购增持贷款相关银行协议落地，涉及金额超100亿元，值得注意的是，招商蛇口是其中唯一一家房地产开发企业。
根据公告，招商蛇口获得的贷款期限为12个月，且贷款利率原则上不超过2.25%，另外，招商蛇口实际控制人招商局集团股份有限公司董事长缪建民同样担任招商银行董事长，这一贷款协议将构成关联关系。
结合此前披露，招商蛇口拟回购金额在3.51亿至7.02亿元之间，对应约2238.52万股（占总股本0.25%）至4477.04万股（0.49%）。
信心提振
招商蛇口官宣后的第一个交易日，10月21日，公司股价收涨3.26%，市值收复千亿关口，当天华宝中证800地产ETF上涨0.75%，深证房地产指数上涨0.58%。截至收盘,首批23家公司平均涨幅为5.46%，合计21只个股收涨。
短期来看，股份回购仍能激发资本市场信心。
贷款回购的大背景源于9月24日，央行明确提出创设股票回购、增持专项再贷款，旨在支撑资本市场的稳定与发展。
市场消息显示，政策放出后已有全国性银行迅速启动相关业务的营销蓄客工作，业务分为“股票回购专项贷款”和“股票增持专项贷款”，融资主体包括上市公司和5%以上大股东，贷款期限原则上不超过3年。
相关文件强调目标客户需符合国家产业政策，避免涉及风险较大的股票。同时，贷款业务将优先介入市值稳定、流动性良好的股票，并关注沪深300、中证500及中证1000等指数成分股。
随后10月18日，央行与金管总局、证监会联合发布《关于设立股票回购增持再贷款有关事宜的通知》，明确金融机构发放贷款的利率原则上不超过2.25%。
在不考虑股价波动的情况下，若股息率超过2.25%，便意味着回购增持贷款有利可图。
根据Wind最新数据显示，截至2023年度，A股市场中有1106家上市公司股息率超过2.25%，占据了整个市场的20.62%。另据中国上市公司协会统计，从股息率来看，2023年度分红的3667家沪深A股上市公司中，有493家2023年度股息率超过3%，有151家股息率超过5%，有21家股息率超过8%。近三年平均股息率排名前100的公司，近三年平均股息率为6.8%。
对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，回购贷可视为一种低成本融资方式，为公司提供了“票息套利”空间。但是对于大多数房企来说，尽管回购贷的利率较低，整体融资成本仍可能偏高，尤其是在市场环境不确定的情况下。
静观其变
截至目前，A股共有115家房地产上市公司，其中104家为房地产开发公司，11家为房地产服务公司。
以招商蛇口为例，该公司2023年度利润分配方案，每股派发现金红利0.32元（含税），总计分配现金股利达到28.99亿，10月21日收盘价11.1元，因此滚动股息率为2.88%。
另一家千亿房企保利发展2023年年度权益分派方案为每股派发现金红利0.41元(含税)，10月21日收盘价10.76元，因此滚动股息率为3.81%。
但显然并非每家上市公司的股息率都能跑赢2.25%这一基准，如金地集团2023年年度权益分派每股现金红利0.0197元，最新股价5.49元，滚动股息率仅为0.358%，更有甚者，万科2023年度并无现金分红，也就没有股息率可言。
此外，股息率角度更偏向于静态观察，动态来看，上市房企及大股东仍在等待市值筑底，但抄底是A股永恒的学问。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端对观点新媒体表示，这轮回购贷款政策“目前没有看到明显针对房企的动作，还是主要考虑龙头企业对整体市场的影响”，也就是为资本市场托市。
就招商蛇口而言，其“兄弟公司”招商轮船、招商积余、招商公路、招商港口等也纷纷宣布回购计划，在第一波回购贷浪潮中，招商蛇口作为“招商系”的属性，似乎要高于其作为地产开发公司的属性。
汇生国际资本行政总裁黄立冲接受观点新媒体采访时亦表示，回购贷是给大股东回购股票，而且只能回购股票，所以不能看作房地产公司的融资。
“可能国有企业，它有窗口指导，真正实施的兴趣和动力会强一点。但是民营企业，说白了钱还是要付，买卖股票的风险还是要担”。黄立冲补充道。
