本文来源:时代周报 作者:梁争誉
深圳今年第四宗涉宅用地以14.35亿元顺利出让。
11月13日,深圳前海合作区招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍挂形式出让,起拍价12.32亿元。在现场竞价环节,K104-0049地块吸引了招商蛇口、天健地产、绿城中国、中铁置业4家房企参与竞拍。经过44轮竞价,K104-0049地块花落天健地产,成交地价14.35亿元,溢价率约16.48%。
11月14日,时代周报记者以投资者身份致电天健地产母公司天健集团了解到,由于此前土地市场的各类限制政策譬如户型限制、商品房销售限价等取消,K104-0049地块整体符合其预期和要求,“未来如果有好的项目我们肯定会继续参与。”
房企出价克制
K104-0049地块是一宗低密宅地。
出让公告显示,K104-0049地块位于赤湾片区赤湾六路与天后宫路交汇处以东,土地面积约1.37万平方米,建筑面积约3.82万平方米,规定容积率≤2.8。和深圳近期出让的土地相比,K104-0049地块的容积率优势明显,9月成交的宝中A001-0219地块容积率为5.4、将于12月出让的后海T107-0107地块容积率为7.59。
另外,根据K104-0049地块的《规划设计要点批复表》,地块南侧退道路红线40米范围内建筑高度≤24米,剩余用地建筑高度≤100米,且符合航空限高要求。参考当前新房的建筑层高,K104-0049地块的楼层在30层上下。
K104-0049地块亦无限制条件——按“价高者得”原则确定竞得人、建成后商品房销售价格不作限制、不受“70/90”户型政策限制。
K104-0049地块航拍图,周边住宅楼密集
前述天健集团人士表示,K104-0049地块不受“70/90”政策限制,根据今年5月发布的《深圳市建筑设计规则》,得房率也会比较高,因此规划设计较为灵活,“但具体规划还是要根据实际来看。”
由于限制解除,且地处前海,K104-0049地块最终吸引招商蛇口、天健地产、绿城中国、中铁置业参与竞拍。
经过44轮报价,天健地产出价14.35亿元竞得K104-0049地块,溢价率约16.48%。
现场举牌不算激烈。深圳公共资源交易中心公示的竞价记录显示,整场竞价持续约40分钟,除去自由竞价环节的四轮出价,平均每分钟出价一轮,持有“66”号码牌的房企仅在自由竞价环节出价一轮,竞得者天健地产累计出价12轮。
美联物业深圳董事总经理江贤亮表示,参与K104-0049地块竞拍的房企仍以国企、央企为主,房企出价比较克制,可见即使“9·29新政”后楼市交易比较火热,但开发商的忧虑并未完全消除。
“但深圳作为一线城市、先行示范区,10月份楼市的反弹力度也大于其他城市,土地市场的回暖也仅仅是时间问题,下月初后海宅地的竞拍情况或将更加激烈。”江贤亮表示。
拿下K104-0049地块后,天健集团公告称,本次竞得该地块是公司持续深耕粤港澳大湾区的重要举措,为公司发展提供优质资源保障。
片区商品房去化承压
K104-0049地块位于前海深港现代服务业合作区,但更确切来说,地块所属片区是蛇口赤湾。早年,赤湾片区房地产市场并不活跃,近年来开发有所加快。
根据深圳市房地产信息平台,自2021年以来,赤湾共有5个项目入市。此前,该片区只有零星项目入市——2018年4月,山语海苑二期入市;2016年9月,山语海苑一期入市;2015年12月,前海丹华园入市。
赤湾片区最新入市项目是于11月8日备案的赤湾琅玥湾佳园,由深圳国企中国南山开发,备案均价约7.80万元/平方米。上一个入市项目是今年7月备案的云山海公馆(东区),由金众地产开发,备案均价约8.94万元/平方米。
赤湾琅玥湾佳园与云山海公馆(东区)仅一街之隔,相隔3个月入市,备案均价相差1.14万元/平方米。
据时代周报记者了解,赤湾琅玥湾佳园开盘折扣92折,折后均价约7.1万元/平方米,最低单价约6.4万元/平方米。有中介称,这一价格是“用龙华价买南山海景房”。龙华核心地段新盘价格在7-8万元/平方米之间。
云山海公馆(东区)也曾卖力促销。项目开盘期间,开发商给予前88名认购客户额外获赠50克黄金的优惠,折扣也拉满,单价最低约6.6万元/平方米。目前,该项目待售房源占比约25%。
同样由中国南山开发的开云府(备案名:赤湾汇广场)于2023年10月推出413套住宅,备案均价约8.92万元/平方米,折后单价约7.2万元/平方米起,有大量房源处于“期房待售”状态,截至11月13日处于“已备案”和“已签认购书”状态的房源有13套。
二手房方面。据贝壳找房,赤湾目前在售二手楼盘挂牌价在6.99-12.1万元/平方米之间。挂牌价最高的是2021年5月入市的半山臻境,有房源挂牌价高达14万元/平方米,暂未有成交;挂牌价最低的山海津,最新成交发生在2023年11月,成交单价约6.58万元/平方米。
天健地产竞得的K104-0049地块综合楼面单价37609.75元/平方米,加上建安成本、资金成本等费用,按目前的市场价格测算仍有一定的盈利空间。
“(对房地产后市)整体还是比较看好,不然我们也不会去参加竞拍。”前述天健集团人士表示。