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作者:余飞

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重庆楼市,仅躁动了一个月

9月末以来的新一轮救市,一线城市与部分强二线城市的行情,在10月份躁动了一波,但也有很多二线城市,表现得波澜不惊,成交量古井无波。

比如南京、青岛等城市,之前本号就写过南京、青岛。

还有的城市,10月份有所上涨,但涨幅并不明显,而进入11月份又很快下来了,比如本号前几天写到过的厦门、广州等城市,以及今天要说的重庆。

10月份在一线城市行情带动下,重庆的新房和二手房成交量也有所起色。

重庆锐理披露的数据显示:

10月份,中心城区商品房成交面积62万方,环比上涨94%,同比下降7%。这个成交面积是今年重庆市场的新高,但同比来看,仍不如去年10月份的成交量。

房价降至万元!这个直辖市,底在何处?

二手房方面,止跌回升,但回升幅度不及预期,10月重庆中心城区二手房成交量仅7680套,环比上涨3%。

成交量低于1月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份。

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整体来看,重庆楼市10月份的表现,只能说是意思了一下。

进入11月份,成交回落非常明显。上周重庆中心城区商品房成交面积仅9.88万平方米,环比下降11%,连续三周下行。

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成交规模已经回到了10月份之前的行情。

这都是预料之中的事情,毕竟一线城市中的广州,是这一轮救市的直接利好享受者,行情也出现了明显降温,遑论重庆这样一个供应量超大的市场。

在这种情况下,本就不限购、没有什么牌可打的重庆,11月28日又打出了公积金这张牌。

11月28日,重庆市住房公积金管理中心发布了《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》,但都是一些乏善可陈的招数。

比如可以提取公积金支付首付,贷款结清二套房可以按首套房标准贷款,延长贷款时间(男性延长到68岁、女性延长到63岁,或延长到缴存人法定退休年龄后5年,最长贷款期限不超过30年)。

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02

房价跌至万元

这一轮调整,重庆也非常明显。

重庆锐理数据显示:

2024上半年,重庆中心城区商品住宅供应144万方,环比减少28%,同比减少46%。商品住宅成交247万方,环比减少8%,同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡,环比下降2%,同比下降1%。

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上半年的成交量,创下近年来同期最低值。成交均价,也回到了2021上半年。

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从上图还可以清楚地看到,如今重庆的新房市场成交有多冷清。

疫情暴发之前的2019年,重庆新房成交了20.2万套,2020年与2021年也都在17万套之上。今年前五个月合计仅成交了5.1万套,全年预计大幅低于去年。

房价方面,今年年中本号就写过一篇重庆的楼市分析文章《 即将跌破万元!人口第一城,悬了!》,当时根据贝壳找房披露的数据,重庆二手房价格即将跌破万元,只有1.04万元/平方米。

事实上今年2月份重庆的二手房均价就已经跌破过万元,当时均价为0.99万元/平方米。

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从走势可以看到,重庆的房价在微幅震荡下行。

到如今,再看贝壳找房平台披露的数据,8月份、9月份跌破了万元,10月份略微上涨了一点,为1万元/平方米。

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客观来说,重庆的房地产市场泡沫并不算大,虽然有,但相比于东部、中部一些城市的泡沫小得多。

重庆的均价在中心城市中,一点都不高,甚至比长沙还要低。核心板块江北嘴、朝天门、解放碑的二手房均价都不到2万元。

这三个板块是重庆的最核心,长江与嘉陵江在此交汇,俗称长嘉汇。但其二手房均价最高的江北嘴,均价1.9万元,朝天门1.8万元。解放碑只有1.3万元。

当然,新房要比二手房贵得多,核心板块的高价楼盘均价在4万到8万。这是提供给富人的需求,普通人的选择余地很多,毕竟还有大把价格不贵的二手房。

按照房价收入比来看,重庆2023年房价收入比为11.4,在万亿GDP城市中,位居倒数第十。虽然超过了国际标准线,但作为一个直辖市、人口第一城、GDP超三万亿的城市来说,这个收入比不算高。

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既然重庆的房价泡沫不算大,为何还会调整如此厉害?

多方面因素导致的:

第一,重庆本身供应量庞大。

克而瑞披露的最新数据显示,重庆目前的新房库存量1047万平方米,去化周期24.9个月。

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来源:克而瑞重庆

这只是狭义库存量,广义库存远不止这些。

狭义商品房,也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子,已出让地块还未动工的房子。

这一数据,克而瑞在2023年之前都公布,之后就不再公布。我这里只能找到2022年9月份的数据,当时青岛的广义库存量接近1亿平方米,位居全国第一。重庆接近6000万平方米,位居全国第五。

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除了新房,还有二手房。重庆现下有25万套左右的二手房在挂牌。

此外,重庆还有庞大的公租房。

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重庆官方8月份披露过一组数据,截至8月15日,全市建成58.3万套公租房,已帮助140余万人解决了住房困难问题。

58.3万套公租房,位居全国第一,比北上广深加起来还多。

重庆也被称之为,公租房第一城。这是重庆在上一轮房地产大牛市期间,房价能够保持相对稳定的关键因素。

第二,重庆需求在减少。

去年,重庆人口减少了二十多万。

我在分析主要城市人口变化的数据时,总结过,重庆凭借减少的21.91万常住人口增量,一举夺得了多个第一和唯一:

是主要城市中,人口减少量第一的城市。是四大直辖市中,唯一负增长的城市。是9个国家中心城市中,唯一负增长的城市。是目前公布人口数据的200多个城市中,人口减少量第一的城市。

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制图:城市财经;数据:各城市统计局

人口减少,需求自然减少,毫无疑问。

但人口减少带来的需求减少,只是需求减少的一部分,更重要的是宏观大环境改变、预期信心缺失、收入缩水导致的不确定性,让很多人望而却步,改变了买房计划。

这里就牵扯到需要说到的第三点。

第三,重庆住房自有率超高。

由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房,重庆的外来人口,收入尚可的,也都能买得起,所以重庆整体的房屋自有率非常高。

公开消息显示,早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。

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也即是说,重庆近92%的人有自己的住房。

这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道,深圳的房屋自有率23%。

自有率如此之高,虽然没有数据佐证,但可以做个不精确的估算,这一自有率应该在中心城市中位居第一。

所以,重庆的刚性需求可以说很弱,每年的刚性需求,基本集中在重庆外围区进入主城区的人口,或者重庆远郊县进入中心城区的人口,以及外地人奔赴重庆就业的人口。

大部分都是改善需求。而改善需求,在房价上涨的周期中,非常强烈。在预期信心缺失的如今,改善需求则会大幅萎缩,毕竟自己有房子住,想换个好的,大可以等房价调整到位,预期恢复时再出手。

03

重庆楼市,或率先找到平衡点

整体来说,重庆算是一个比较健康的房地产市场。

由于重庆房价本身泡沫不大,本号认为,重庆这两年半的调整,给为数不多尚未在重庆买房的人跌出了机会,往后重庆的房价在大环境影响下,以及在公租房转配售型保障房的半价利空下,可能还会有所下跌,但下跌的空间已然不大了。

本号在之前分析各城市房价何时见底的文章中强调过,只有房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。

大多数城市,平衡点出现还早得很。

但重庆, 可能会是这一轮房价调整中率先找到平衡点的城市。

逻辑有三:

第一,重庆房地产市场虽然供应大,但本身的泡沫不大,且又经历了三年调整,未来跌幅空间有限。

第二,重庆的城市级别决定了其未来资源、政策利好仍会不断,其发展前景可期。

重庆是现有的四大直辖市之一,而且还是9个国家中心城市之一,是属于城市金字塔级别顶端的城市。

恰如我上面所说,这种级别的城市,注定了不会缺少红利和眷顾。

君不见,重庆的第二机场已经获批。等通航后,重庆将成为内地仅有的四个拥有双大型民用运输机场的城市,另外三个分别是北京、上海、成都。

重庆受到的政策红利倾斜,还表现在,重庆都市圈是获批的第一个直辖市都市圈。

2022年8月份,重庆都市圈获批,具体包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和四川省广安市。

最近两年,中央给予重庆的红利,没有间断。

以今年来说,3月份主城都市圈扩容获得批复,垫江县加入了主城都市区。

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此外,4月份高层造访重庆,其定位也迎来了微妙提升。

其中关键的变化在于:

1,赋予重庆“新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽”两大战略定位。

2,按照国家部署,到2030年成渝城市群将要建成世界级城市群。到那时,成渝城市群将是全球9个世界级城市群中唯一的内陆城市群。

在写成渝地区双城经济圈的文章中,我反复强调过西南战略备份的意义。认识到了这一点,你就能懂得成渝的重要性。

第三,重庆经济和产业已经起势。

重庆统计局数据显示:

前三季度,全市生产的391种工业产品中有217种产品产量实现增长,增长面为55.5%。重点产品中,汽车产量173.46万台,同比增长8.0%,其中新能源汽车59.43万辆,增长1.3倍,燃油车114.03万辆,下降15.4%;笔记本计算机产量5128.25万台,下降4.3%;手机5970.12万台,下降 8.2%;液晶显示屏2.88亿片,增长25.6%;集成电路53.23亿片,增长1.0倍。

从上面数据可以看到,重庆正在走出黑天鹅的影响,同时也在走出产业流出到东南亚的影响,目前超过一半的工业产品实现了正增长。

其中当家产业汽车产业增长非常迅猛。

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制图:城市财经;数据:重庆市统计局

2023年,重庆汽车产量231.79万辆,时隔多年后重回全国第二。其中,新能源汽车产量50.03万辆,约占全市汽车产量的22%、全国新能源汽车产量的5%,有了质的飞跃。2024年上半年,重庆汽车产量更是反超广州,夺回“汽车第一城”的宝座。

前三季度,广州的汽车产量数据尚未公布,但看重庆8%的增速来看,重庆汽车第一城的宝座,大概率坐稳了。

重庆汽车工业王者归来,功臣非新能源汽车莫属。

作为燃油车时代的巨擘,重庆前三季度的燃油车产量仍在下降,前三季度燃油车114.03万辆,下降15.4%。而新能源汽车产量59.43万台,增长了1.3倍。

重庆统计局之前披露:

上半年,新能源汽车拉动全市汽车产业增加值同比增长30.3%,较一季度加快6.6个百分点,拉动全市规上工业增长5.1个百分点,对全市工业增长的贡献达59.7%。

其中,6月份汽车产业增加值同比增长28.0%,拉动全市工业当月增长4.9个百分点,增长贡献达88.3%。

重庆新能源汽车发力背后,是华为加注的赛力斯的功劳。

在当家工业和诸多工业回暖之下,重庆的GDP增速连续四个季度维持在6%以上,持续领跑直辖市。今年前三季度,重庆GDP增速与苏州并列十强城市首位。

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制图:城市财经;数据:各城市统计局

在产业起势之下,尤其是当家工业汽车工业起势之下,重庆的上升空间,值得想象。

因此,结合以上分析的,重庆房地产市场泡沫不算大房价不算高,房价收入比不算高,已经调整三年,虽然供应量庞大,但发展潜力值得想象,本号认为:

重庆房价在二线城市中,可能是率先找到平衡点的城市。但结合其市场供应的特点,这座城市只适合自住购买,并不适合投资。

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