市场夜话 2024.10.23

总价500~800万的社区,会所功能需求投票:

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对比之前总价800万以上社区的会所功能,需求前三都是:

泳池、超市、器械健身。

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这说明,客户对于会所的定位,首要是解决日常高频需求(运动、采买)的「里子」设施。

在这基础上,才是对于低频宴请等「面子」需求。

以上结果,供近期拿地的企业参考。

比如,越秀小沙河地块。

1、10月22日,越秀+未来科学城联合底价摘得昌平小沙河0005等地块,经营楼面价2.55万/㎡,销售指导价6.6万/㎡。

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对比上下游在售项目的楼地缝,我若是越秀,就卖它5-5.1万/㎡。

点评:就这样,都能有得赚!

而其他家竞品房企,居然都不抬两手地价。纯指望小沙河顾及梧桐星宸,不会入市价格太低吗?

换个思路,某家公认有钱的房企,去哪了?

2、10月23日,又有两宗地底价成交。

金茂底价摘得丰台东铁营0010等地块,经营楼面价5.77万/㎡,销售指导价10.75万/㎡。

招商底价摘得通州区梨园6001地块,经营楼面价2.9万/㎡,销售指导价6.2万/㎡。

做了一场梦的金茂,终于醒了,续接「一平方公里的城市梦想」,吃了10多的府系产品红利,去年开发布会要迭代升级,来得有点迟。‍‍‍‍

当下,一条全新产品线的红利大约是3年,很期待「金玉满堂」北京首次亮相。

招商再拿通州地块,离璀璨公元约1.4km。梦回2023年3月,璀璨公元地块引得8家房企争抢。招商当时拿的时候是临时动议,让志在必得的万科很郁闷。

万科其实也想入伙,看完招商的报规后,算不过来账,最后还是放弃了。

璀璨公元走个量,不赚钱。猜测这次招商学聪明了。

点评:三连底价,新政后的土拍市场热度,还没有拱起来。听到的原因之一是,各家都在积极去库存,没闲钱拿地。

还有,都在盯热门地块,比如酒仙桥地块后续供地。

3、10月15日,北京市规划自然委发布一则预申请公告,朝阳区酒仙桥、小红门、十八里店3地块组合出让,总建设用地面积约14.7公顷,规划建筑面积约39.4万平方米,起始价153亿元。

10月18日,该组合迅速转正。显然已有企业盯上

①本次三宗地中,酒仙桥0014地块,仍是焦点。

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☉此次出让的酒仙桥1019-0014地块

项目规划建筑面积约7.8万平方米,容积率2.8,建筑高度60米。

由于东北、西北两侧为北京宸园已报规方案,意味着本次地块规划方案,将受到很大的限制。

根据北京设计通则要求,除需保证北京宸园各楼栋最低日照要求外,还应符合有关建筑间距要求

但是,在相邻用地双方自愿协商且不违反相关法律法规的基础上,可按双方协议的意见执行。

显然,如果中建智地自己获取,协商的余地稍大一些。

其他家获取,就从严吧!

更多的限制条件,必然导致新酒仙桥地块的产品,很难强于北京宸园。

②中建星光里,将迎来了强劲对手。

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☉ 此次出让的 小红门9号地块

相比于中建星光里(11号地),本次供地更靠近地铁10号线分钟寺站。同时,地块规模更大,预计产品将更好。

③十八里店的商业,难上加难‍

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☉ 此次出让 的十八里店1303-692、1303-L01/L02地块

板块内,今年1月开盘的保利朝阳和煦项目,基本去化完毕。

金隅云筑还有小几百套,金隅新地块(预计千套以上房源)待入市,下游一站地北京润府工程进度加快,现房实景优势明显。

此时此景,再入场千余套房源……又是一个继西红门之后的大红海。

4.相比于住宅,地块商业部分需要更加花心思。

过往经验告诉我们,住宅挣的钱,往往都沉淀在公建里了。

据了解,LH商业曾研究过该地块。

两块地各自仅6万余方,在作为商业中心来说,面积偏小;如果分别打造商业体,很难形成气候。

所以拟定仿照龙湖常营天街,进行「天桥」跨市政路连接。

但这样,就意味着要与政府相关部门有更多的沟通频次,花费更多的精力。最终,龙湖商业放弃了,原因是

下游仅一站地的北神树,华润塑造了21万方的亦庄万象汇。

lh商业预测,仅2倍的体量,亦庄万象汇将长期压制十八里店商业,至少压制到整个朝阳港发展成熟。

毕竟,住宅差一站地,有价值差;

逛商场,可不差这5分钟的路途。

华润和龙湖之外,合生虽有同档次的商业运营能力,但无力承受153亿的总地价。

某家公认有钱的房企,商业运营能力只是稍逊。但是,

有钱。

4、10月17日,朝阳区书记文献与中建集团董事长郑学选座谈,就进一步深化双方合作进行交流。中建副总经理吴秉琪、投资部总经理黄刚,一局总经理左强,副总经理、中建智地党委书记、董事长樊飞军,朝阳区副区长任超参加。

点评:大佬们全都出面了,朝阳153亿大礼包花落谁家,逐渐浮出水面。

肯定是Z字头!

5、土拍新热点,北京双子星座,东有酒仙桥,西有功德寺

10月22日,海淀功德寺到了挂牌竞价起始时间。11月5日揭晓花落谁家。

根据绿中介数据库数据,周边典型二手项目,今年1~9月成交情况如下:

  • 西山壹号院,成交5套,单价9.0~9.5万元/㎡;

  • 如园,成交2套,单价约8.5万元/㎡;

  • 西山华府,成交4套,单价约9.6万元/㎡;

  • 橡树湾1~5期合计约40套,单价8.7~10万元/㎡;

相比之下,本次地块指导价10.5万,虽然称不上倒挂,但依然具备优势。更何况其所在的上地学区,在海淀排名顶尖。

产品方面,由于2.1的容积率匹配30m限高,意味着面积段做小,将出现东西向;即使做大,面宽资源也有限。

当然,宽厅三面宽产品,终归是可以做出来的。

值得注意的是,地块西侧及北侧,存在高压线尚未入地,对此,海淀规划局最新回复:

目前处于施工主体走流程招标阶段;海淀电力公司最新回复:目前处于前期对接阶段,迁改还没有具体的时间节点。

在如今这个市场下,政府对卖地、卖房都是全力给支持、给便利的。

只是迁改还没有具体的时间节点是官方不便宣布,还是内部掌握,表弟不知道

9月25日,海开与城建悄然成立北京海城兴泰置业发展有限公司。

这宗土拍花落谁家,答案似乎也明确了。

有信源称,jg可能作为财务投资方,加入到合作开发中。

还有哪家有兴趣?余下的席位和留给洽谈的时间,已经不多了。

6、近日,永丰南也有了节点的“风声”。网传节点截图:

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7、还有一个迟迟未动的项目,也再传信息。

东四环朝青板块「御翠园」预计10月底开盘。该项目从三年前开始,多次宣称准备入市。

点评:「御翠园」预开盘一直没准日子,是一款捉迷藏游戏。没想到,开盘还能玩出这样新高度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

8、地产营销出现新口径:有效销售。

  • 有效销售,就是真·客户购房;

  • 无效销售,就是请员工买房,企业出首付款和月供;

  • 半有效销售,就是工抵房,冲抵应付给供应商的账款。

点评:这是碧桂园二小姐上周开大会说的词儿。反推就是碧桂园过往业绩中,无效销售太多。‍‍

9、有信源称,朝阳某畅销项目,房源越卖越多。因为退房量也多。表弟猜测可能跟无效销售有关。

10、据匿名信源透露,部分项目的销售管理存在漏洞。最常见的就是,买房时销售说网签之前退房没有违约金,诱导客户先交钱签合同。但当客户

真在网签之前,想要退房时,却告知会被收取2%的违约金。

就相关纠纷,网友向有关部门反馈。得到回复是:

已协调开发商与客户协商。如协商未果,建议通过司法途径解决。

点题:打官司会影响房企信用,建议私下协商解决。‍‍‍

11、前几年的故事,某知名豪宅设计之初,没有考虑外立面夜间泛光照明。

某日,项目营销团队晚上下班时,走出售楼处无意间一抬头,旁边的回迁房在夜景泛光下,「豪气」丛生。于是顺嘴问了下设计部,自己项目夜景啥样。被告知没考虑泛光。

点评:这么做外立面夜景,不知道后期有没有安全隐患?

12、风雨连廊也开始做天花造型了。

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点评:望京国誉府往顶上卷产品,风雨廊还要有场景和故事,太拼了。

13、有信源称,某央企地产在京营销管理水平稍有欠缺。旗下某热点项目在开盘初期,管理无序,甚至连盘客台账都没有。

后来公司挖来了业内知名的营销大佬,逐步提升了团队的实力。不但让旗下优质项目,业绩持续领跑全市;还让多年的沉疴项目,得以破局。

知情者称,该营销总除了专业过硬以外,为人谦和,并且早已财富自由。就职该企业,主要是经人介绍,「给个面子」

近日,该央企旗下某项目营销团队,在项目持续领跑后,心气儿也高了起来。坊间传闻,有人认为营销总的助力是多余,甚至是束缚了自己能力,想要「独立自主」越级汇报,准备做一些小动作。

点评:如来佛座下有四小鬼,以为受香火的是自己,就把自己也当成了佛。

14、各地产企业随着市场下行、销售额骤,对于员工在职数量也展举起了砍刀。

2023年相比2022年,部分地产企业减编情况如下:

  • 中国金茂,1.15万人降至0.95万人,减少0.2万人,降幅18%

  • 保利发展,6.7万人降至5.6万人,减少1.1万人,降幅16%;

  • 中海地产,4351人降至3753人(2023年中期),减少598人,降幅14%

  • 招商蛇口,5.8万人降至5.25万人,减少0.55万人,降幅10%

  • 金地集团,4.3万人降至4.0万人,减少0.3万人,降幅8%

  • 万科集团,13.2万人降至13.1万人,减少不足千人,降幅0.5%

但是也看到有些企业,人员反而增长,如:

  • 华润置地,5.53万人增至6.17万人,增加0.6万人,增幅12%;

  • 越秀地产,1.8万人增至1.9万人,增加约千人,增幅5%。

越秀新增千人,主要是从外界引入了市场化人才,促进企业发展

15、有信源分析,越秀内部有两大标签团体:龙湖帮和办公室派

部分龙湖背景的高管有:

  • 李亮:地产集团营销中心总经理,曾任龙湖烟台城市总经理;

  • 孟庆恩:地产集团工程技术中心总经理,曾任龙湖地产广州运营副总经理;

  • 张瑞:地产集团成本招采中心总经理,曾任龙湖地产集团大区供应链负责人;

  • 刘玮:地产集团景观设计总监,曾任龙湖地产集团研发部副总经理、景观条线负责人;

  • 王超:地产集团室内设计总监,曾任龙湖集团精装条线产品负责人;

  • 闫强:地产华东区域公司联席总经理,曾任龙湖南京公司总经理;

  • 费柳天:地产广州区域公司副总经理,曾任龙湖江西区域总经理、广州龙湖副总经理;

  • 王建辉:越秀服务行政总裁 王建辉,曾任龙湖物业总经理。

部分有体系内办公室主管/主任履历的高管有:

  • 王恕慧:集团管理咨询协调委员会副主任委员、越秀资本党委书记、董事长;

  • 姚晓生:越秀资本控股集团有限公司监事;

  • 朱辉松:地产集团联席总经理及越秀服务集团董事会主席;

  • 赖雅:地产集团副总经理、湾区东部公司董事长;

  • 欧凡:地产广州区域公司党委副书记、常务副总经理;

  • 王小龙:地产中西部区域合肥公司总经理。

点评:整体来看,履历有办公室背景的高管,战略发展眼光更高,担任整体战略把控的角色。而龙湖背景的高管,市场专业度出色,担任具体业务管理的角色。

其实,表弟反倒觉得这些人只有一个标签,叫优秀,和履历关系不大。比如北京昌平梧桐星宸项目的操盘手,就是龙湖仕官生出身,北京营销总是金地出身,还有中海背景操盘手,不能一概而论。

16、近日,某项目宣传:中央财经大学房地产开发管理专业的老师 ,购买了自家楼盘。

并且在购买后,特意组织学生到项目现场,进行了一次实践教学。

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点评:做活做全套,卖房、团购、线下教学不耽误。

17、有信源称,某操盘手问自己团队的置业顾问:有多少人亲身经历过线下开盘大场面?

超过一半人没有举手。

点评:还是太年轻了。

18、有网友称,环线买点逻辑是:四环项目卖区位;二环项目卖神秘;五环项目卖地铁;六环项目卖「黑科技」。

点评:门头沟某盘将出现「黑科技」

19、10月18日,电建摘得的门头沟曹各庄0107等地块项目,案名官宣:

「长安华曦府」

项目位于门头沟区,地铁S1线上岸站往北约350米。

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从现在输出的资料看,户型面积段78~135㎡,弥补了今年京西刚需、首置类产品断供的空白。

社区容积率1.8,10~11F全1T2设计,得房率有所保证,据说有可能将出现大阳台。

项目指导价6.1万元/㎡,但永定河两侧价差普遍在2~2.5万元/㎡。

点评:根据元玺、天镜的网签价格表现来看,长安华曦府若想以5字开头,意味着需要拿出更多的诚意和惊喜。

如今拓展空间是「黑科技」,华为科技反而略逊一筹。

20、有眼尖的网友发现,某项目宣传海报图文不符。文字提到的华为科技,在图中哪里呢?

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点评:需要用心感受。‍‍

21、上周海报中,最具色彩美学的,非北京国贤府“盛世中国色”系列莫属。

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点评:这就叫有文化。‍‍

22、本周形式最佳的海报,表弟认为应该给

点评:热销楼盘都在拼暗物质。

23、京熙润府案场,将每季度都是TOP1的奖状海报罗列摆放,给足客户信心。

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点评:业绩榜单其实是说一件事,这么多人买房,是客户给到客户信心

24、除了业绩数字,京熙润府案场还塑造了售卖布置。

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点评:将超市开到售楼处,小朋友最开心。

25、10月21日,5年期LPR的利率下降了25个基点,从3.85%降至3.6%。

北京的首套房商贷利率降到了3.15%的历史最低值,二套房商贷最低利率也达到了3.35%,同样是历史最低。

评论区呼吁,公积金利率快跟进调整呀!

26、夜话合集:

销冠100

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