本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：杨一轩
编辑：陈涧
设计：岚昇
早已跌成“仙股”的中国奥园（03833.HK），突然上演一出绝地翻身的戏码。
9月23日，中国奥园跳空高开，盘中一度大涨近150%，收盘仍涨近127%，市值升至10.18亿港元。
这令人振奋的走势，源于中国奥园9月20日宣告引入战投。根据公告，一家有中东背景的投资方Multi Gold Group Limited，获得创始人郭梓文售出的约6.22亿股普通股，由此成为公司的单一最大股东。
▲中国奥园发布引入战略投资者公告。
由于新的大股东持股16.48%，持股16.38%的郭梓文退后，让出董事会主席之位，转任非执行董事，角色是为公司发展战略给予指导。
近年来对中国资产频频出手的中东土豪，看中一家刚刚出险的房企，自然令投资者激动，外界甚至有声音将之视为房地产触底的信号。
但疑虑很快产生。
中国奥园并未公布具体交易对价，想来并不高。毕竟若以交易时的市值算，入主这家曾经的千亿房企，代价可能也就1亿港元。此外，新老板的背景似乎也经不起推敲。
9月24日，中国奥园股价在短暂上涨后回落，收盘下跌1.84%，9月25日继续下滑，市值跌破10亿港元。
这桩处处透出“神秘”的卖身交易，能一把解决中国奥园面临的困境吗？
暧昧不明的交易
两年多前宣布暴雷的中国奥园，终于如愿引来战投，按理说算是十足的好消息。
但这桩交易，的确有让人看不懂的地方。
外界质疑颇多的，是交易对价不明。毕竟，郭梓文卖掉了其所持中国奥园超过一半的股份，而要拿下一个曾经千亿房企的大股东位置，按理说应该要花费不少钱。
根据猜想，按9月20日中国奥园市值4.5亿港元测算，16.48%的股权需要的花费不到8000万港元，即使是溢价50%收购，所需金额也就是约1.1亿港元。
也因此，中国奥园不公布交易价的举动，被外界猜测是价格太低。
此外，这位新老板的来历，也耐人寻味。
中国奥园的公告，用比较大的篇幅介绍了Multi Gold的单一董事和实际控制人Alobeidli。这位45岁的新任董事会主席，显然是位学霸，在多个大学获得计算机科学、项目管理、法学等学位，还有包括科技、房地产、战略咨询等领域的从业经验。
▲奥园官网更新了董事会成员，Alobeidli排在第一位。
而根据公告所述，Alobeidli自2023年开始担任Magnuvest Investment的总经理，该公司已参与阿联酋多个房地产项目。
通过企查查发现，Multi Gold公司的注册地在摩洛哥，其注册资本显示是10万。至于其任职过的Magnuvest Investment，去年4月才成立，注册地在阿联酋，目前公司状态显示是关闭。
▲与Alobeidli相关的两家公司的情况。图片来自企查查。
此外，公告中所提及的Alobeidli任职过的M5 Telecom及M5 Consultancy，则很难查到信息。
值得一提的是，中国奥园的公告提到，“预期Alobeidli先生将为本公司引入潜在投资人，并为本公司带来更多发展机遇”。
这也不难理解中国奥园的措辞，先不论这桩交易背后有何隐情，至少Alobeidli来自中东，还是有可能通过他接触到更多中东土豪。
也因此，一些分析认为，这位新老板的最大价值，可能就是帮中国奥园引入海外的潜在投资人。
从中国奥园公告中同时提及的董事会调整来看，虽然郭梓文转任非执行董事，但三位执行董事陈志斌、谭毅和郑少辉都是郭梓文的班底。从这个角度看，大股东在公司经营层面能有多大影响，还很难说。
中东资本近年来已投资上百家中国公司，但参照万达商管的引战历程，中国奥园的这笔交易，很难不让人引发猜想。
今年3月，万达商管高调宣布，两家中东投资机构与太盟投资集团、中信资本等组成的财团，向其注资约600亿，获得60%的股份。而几个月之后，这笔投资才终于落定。
相较而言，中国奥园的这笔交易，就有点简单和顺畅了。
曾苦寻国资接盘
事实上，中国奥园寻觅战投的过程，并不容易。
作为已经成立28年的老牌房企，中国奥园一度跻身“粤港澳四小龙”，这要得益于其规模在短时间内大幅飙升。
2015年，中国奥园的销售额为150亿元，但2019年就站上千亿，2020年更是攀升至1330亿的巅峰。
高速扩张之下，中国奥园债台高筑，这也是众多暴雷民营房企的缩影。2015年时，中国奥园的负债为约370亿，但2020年已经大幅扩张至逾2700亿。
资金危机已经掩藏不住，2022年1月，中国奥园宣布债务违约，表示不会兑付或支付即将到期的逾10亿美元债和利息。
当时，中国奥园声称不会“躺平”，将考虑引入战略投资者。
而引战的动作，几乎在同时就已经展开了。
据媒体报道，2022年1月，中国奥园就与国企山东能源集团开始接触。3月份，山东能源集团与其子公司山东颐养健康产业发展集团有限公司派出一百多人，对奥园进行了一个多月的尽调活动。但此后并未达成战略合作。
直至2023年1月，山东能源集团的一家子公司，耗资5.84亿，控股了奥园在珠海的翠微旧村改造项目。该项目曾被预计总体货值超过220亿。
不过，山东国资对中国奥园的投资，也就仅限于此。未来似乎也很难再有大的合作。
除了山东国资外，传闻中的中国奥园引战对象，还有广州国资。
作为曾排名前三十强的粤系房企，广州国资想伸手拉一把也很正常。2022年9月，一位国企人士曾对无冕财经研究员称：“上半年跟奥园接触了，奥园的原则是，可以合作项目、控股上市公司，但是不让出项目。即使项目合作，奥园也要求自己操盘。”
引战同样无果之下，2023年2月，中国奥园出售旗下奥园健康29.9%的股份，放弃控股权，接盘者是有国资背景的广州南粤基金平台。
去年，中国奥园自救动作不断，而引入的基本都是国资背景公司。除了前述两项合作，中国奥园还先后与西安航投科创、中国黄金旗下的中金国测投资展开合作。
但这些基本以项目合作为主，从暴雷到境外债重组完成之前的两年时间里，中国奥园应该是对国资寄予过厚望，但始终未能如愿。
中东资本的入驻，也许意味着，中国奥园已经彻底放弃对国资的期待。
仍等着钱“上岸”
无论新的大股东将扮演什么样的角色，中国奥园最需要的，还是真金白银。
境外债重组使得中国奥园负债所有减轻，但其资金状况依然令人担忧。
中报显示，截至今年上半年，中国奥园资产总额为1886.34亿，负债总额则为1904.07亿，仍身处资不抵债的泥潭。
此外，其现金及银行存款约16亿元，受限制银行存款则有约23.18亿元。
国内债务展期，境外债务重组，但债务压力并未消失。
财报显示，今年上半年，中国奥园包括借款、优先票据及债券等在内的有息债务合计为762.05亿元，其中约534.09亿元将在一年内到期。
9月10日，中国奥园发布公告称，境外债务重组计划的持有期延长6个月，至2025年3月20日。
▲中国奥园公告境外债务重组生变。
原本9月20日是中国奥园境外债重组计划持有期的届满日，但一纸公告，令重组横生枝节。而20日，引入中东资本的消息就来了。外界多猜测，还是因为中国奥园缺钱。
根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具，对原有约61亿美元境外债务进行置换，包括发行新票据、永续债，拟新发行公司股份等。这些都需要资金支持。
中国奥园账上是没啥钱了，而作为收入大头的地产开发业务，还是没有起色。
今年上半年，中国奥园营收为47.34亿元，同比下降56.7%。虽然录得223亿的盈利，但主要是境外债务重组成功所实现的收益导致，经营层面还是亏损。
在地产销售方面，中国奥园上半年销售额仅为51.9亿元，而上市房企中，有两家房企上半年销售额超千亿，50多家超过百亿。
而其销售情况似乎在恶化。中指研究院数据显示，今年前8月，中国奥园实现全口径销售额为63亿元。
四处“漏风”的中国奥园，最有价值的还是土储价值，但与前几年比下滑明显。
根据中报，截至6月末，中国奥园在粤港澳大湾区的土储总建筑面积为约576万平米，而去年中期，这一数字为约2822万平方米。
值得注意的是，中国奥园之前能与多家国资合作，依靠的是其城市更新项目的价值。
中国奥园在2021年的中报里称，其拥有70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售货值约7543亿元。根据奥园官网，截至2023年底，其拥有的城市更新项目规划总建筑面积约3000万平方米。
不过，在中金国测去年6月介入中国奥园在广州的旧改项目后，曾有媒体质疑，中国奥园的真实可售货值，可能要打个折扣。
而在几家国资筛选过后，中国奥园还剩下多少价值不错的旧改项目？而这些项目要取得回报，周期还比较漫长，也是远水解不了近渴。
来自中东的Multi Gold，真的是看上了中国房地产的投资机会，逆势抄底？也许并不重要，对资金饥渴的中国奥园来说，重要的是它能投下多少“金子”。
毕竟，中国奥园还等着资金真正“上岸”。
