自9月24日央行等部门在国新办会议上对房地产显示出更为积极的支持力度，之后中央政治局会议直至节后财政部、住建部接连发布重磅支持政策、释放信心，房地产止跌回稳曙光初现。
杨现华/文
过去近一个月，中央对房地产的政策支持力度前所未有。
10月17日，住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行及国家金融监管总局相关负责人出席国新办的发布会，介绍促进房地产平稳发展的有关情况。新的政策看点有：将以货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造项目；年底之前，房地产“白名单”贷款额度将增加至4万亿元，满足项目合理融资需求；房地产财税方面的支持也正在走程序……
这起始于9月24日央行发布系列政策，再到节后财政部表态支持专项债收购存量土地等，一些列重磅组合拳的推进，地产板块预期在改变，信心在提振。
在一系列政策落地、市场信心得到极大提振后，国庆节楼市热度明显好转，“银十”开局表现超预期，市场“回稳”迹象明显。财政政策也已经跟进，明确对房地产的支持方向，楼市量升价稳的持续性值得期待。
国泰君安表示，可以展望的是，一旦思路有了新的变化，预期的变化将快于基本面的变化，自上而下的决策将更加凸显。
货币政策打头阵
从9月24日央行在国新办会议上的表态，到10月12日财政部的发言，再到10月17日住建部部长会同四部门相关负责人表态支持房地产发展，短短不到一个月，中央的宏观调控可以说前所未有。这期间的9月26日，更高层面的中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作，并为房地产市场定调。
“打头炮”的是央行在国新办会议上的表态，央行主要出台五条政策助力房地产发展。这包括，引导商业银行降低存量房贷利率至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度约50个基点；统一首套房和二套房的最低首付比例均为15%，由地方政府和商业银行因城施策决定具体比例；优化保障性住房再贷款政策，将3000亿元保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。
研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企存量土地，减轻房企资金压力；延长“金融16条”、经营性物业贷款两项政策期限至2026年12月31日。
央行的政策一下子激活了低迷的股市，尤其是房地产表现尤为积极。尤其是随后召开的中央政治局会议点燃了市场的热情。
此次召开的政治局会议关于房地产表述提到，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
广发证券表示，从时间点来看，往年9月没有召开政治局会议的惯例，本次会议的召开意味着中央对于稳经济的态度和急迫性，其中讨论的三个重点，地产、民营经济和就业问题。
接连续力
与以往不同的是，财政政策发力是一个新变量。
在国庆节后财政部在国新办新闻发布会上，再次推出一揽子财政政策。针对房地产，财政部从三个方面明确了未来财政政策的发力方向。
具体来说，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。
此前，收储已经多次提及，但资金来源主要是中央保障性住房再贷款、政策银行、商业银行资金等。在财政明确后，地方可通过专项债收储丰富资金来源，这也意味着收储资金规模将有望进一步扩大。且降低了收储成本，并将收储对象从存量商品房明确扩大至土地。
金融监管总局表态，目前，把商品住房项目贷款全部按照“白名单”机制管理的条件已具备，符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应按“白名单”管理，做到“应进尽进”。会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目应进尽进，已审批的贷款应贷尽贷，资金拨付能早尽早。
截至10月16日，商业银行已审批通过房地产“白名单”项目贷款2.23万亿元。预计到2024年底，审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
地产白名单制度是在2024年1月提出的。1月底，住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会议提出，要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。随后，第一批地产项目白名单开始落地。
截至3月末，第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元。到8月底，商业银行已经审批了白名单项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。
也就是说，短短一个多月时间里，白名单新增融资额又超过了8000亿元。按照规划，年底将超过4万亿元。这意味着在未来约两个半月的时间内，将新增超过2万亿元的审批融资额度。融资进程一步步加快。
此外，住建部还表示，要通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
在一系列利好政策的接连刺激下，地产板块强势拉涨。从9月24日至9月30日，地产ETF大涨36.78%，并于9月26日和30日封于涨停板，个股更是连续拉出涨停潮。即便是万科和保利发展这样的行业龙头，股价也都连续涨停。
没有涨停限制的港股表现更为积极，有的开发商一日之内股价拉升数倍。万科在港股上市主体万科企业4个交易日内的涨幅也达到1.56倍，市场做多的热情被全面点燃。
扭转预期
除了中央层面外，地方政府也积极落实调控政策。北京首套房首付调整为15%，二套房首付20%。非京籍购买五环内商品房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，从五年调整为三年，五环外调整为两年。对二孩及以上北京市户籍居民，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元等。
非沪籍上海外环外购房的，社保年限调整为一年，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%。实行差异化政策区域下降至20%等等。广州最简单，直接取消限购。住建部对此总结是，北京、上海是放宽限购条件，广州是全面取消，深圳是部分取消。
取消限购的不止广州。10月16日天津也宣布取消限购，同时宣布统一最低首付比例15%。在天津全面取消限购后，国内仍对住房实施限购的城市只有北京、上海、深圳及海南部分城市。其他诸如深圳、杭州等各地放松政策不一而足。
在接连出台放松政策后，国庆节期间的销售为政策做了最好的注脚。国庆长假期间，国庆楼市大幅升温。根据中指监测，多数城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月。从网签情况来看，10月1日-7日国庆假期期间，25个代表城市新房日均成交面积较2023年假期（9.29-10.6）下降约27%。
考虑到2023年国庆假期包含9月29-30日，部分城市月末网签量较高，若剔除这两天影响，2024年假期25个代表城市新房日均成交面积较2023年同期增长约23%。另外由于网签数据存在滞后，结合假期各地认购情况的大幅提升，中指院预计接下来几周网签数据将明显好转。
中指院表示，二手房方面，国庆假期期间，重点城市二手房成交套数较2023年国庆假期普遍增长。其中深圳、青岛、温州增幅均超100%。“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显，预计短期内新政将继续显效。
另一第三方克而瑞监测显示，22个重点城市十一期间即9月29日-10月6日，日均认购面积环比提升12%，同比提升26%。客户到访量环比均有不同程度回升，热点楼盘甚至“到访客流环比节前翻倍”，到访转化率亦有提升。
不过，城市间、板块间分化依旧明显。热度较高的主要是政策松绑的一线城市及少部分二线城市，其余多数城市表现相对平淡，较前期变动不大或有所下滑。
上述信息都是基于短期且第三方数据，真正更为真实的情况需基于后续更为全面、真实的官方网签数据做出判断。因为，未来网签数据的高低更具有代表性，10-11月是政策落地及效果的重要观察窗口期。
2024年5月17日即“517新政”时，股市和楼市也都有过阶段性的表现。彼时新政主要涉及降首付、调利率等方面，中央也明确政府收储存量商品房。
当天包括万科A、保利发展和金地集团在内的27家A股涨停，涨幅在5%以上的个股逼近70家，地产ETF拉涨逾9%。市场反应同样积极，只是在短暂的释放后，市场又归于沉寂，楼市回暖也只是昙花一现。
彼时，国泰君安指出，5月尽管中央及地方政策密集推出，但是从市场反馈来看，情绪的提升更多表现在项目到访量、二手房带看量等指标的提升，在销售数据上未有大幅的提振，与政策时间尚短、购房者观望情绪仍较重有关。
6月份政策效果得以体现。克尔瑞数据显示，6月房企50房企销售额涨至近1年新高3117亿元，同比降幅只有4%，大幅收窄27个百分点。只是7月份，房企50强跌幅再度加大至16%，反弹没有持续太久的时间。
统计局的数据也显示，“517新政”后，新建商品房销售面积和销售金额跌幅在收窄，但幅度并不明显。
因此，政策出台与落实，以及如何延续销售热度是重中之重。要从信心和预期上扭转市场对地产的悲观预期。
比如，在国庆节前央行等出台放松新政时，高盛就表达了较为谨慎的态度。其认为，央行等部门出台政策表明，中央金融管理部门对房地产行业的支持力度扩大。最新举措更显积极，但影响可能有限。
主要原因包括，降首付对购房需求的刺激作用可能受到房价预期下跌和就业市场、工资增长前景疲弱的阻碍；3000亿元再贷款资金支持比例由60%提高到100%，影响积极，但规模仍然过小；下调存量房贷利率可能减少利息支出1500亿元左右，但低于公司估测，也不及市场预期等。
不过，在财政政策接力后，高盛转向积极。其认为，中国政策刺激加码，决策层周期性政策管理明显转向并更加关注经济表现。
国泰君安也认为，自9月24日央行等部门政策开始，已是政策的转折点。这是因为过往政策大多针对居民侧，例如放松限购限贷、首付比例调整等政策，但针对土地市场或企业端的政策相对较少。
央行新闻发布会上，提到引导利率下行并研究收储房企的闲置土地，正面回应了当前行业的主要矛盾，且在一定程度上改变了过往对利率的态度。
同时，在9月26日政治局会议当中，再次明确了实施有力度的降息和收储土地，政策思路的转变已经确认。
国泰君安表示，财政部已明确，逆周期调节绝不仅仅是已宣布的政策手段，更多的政策工具已在研究中。一旦思路有了新的变化，预期的变化将快于基本面的变化，自上而下的决策将更加凸显。
管理部门也对楼市有了明确且积极的信心。住建部部长倪虹10月17日在国新办新闻发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果。
本文刊于10月19日出版的《证券市场周刊》
